楼市观察

下半年苏州市民购房意向调查分析
吴江楼市网  发布时间:2009-11-02  来源:名城房产  点击数:756

  全市:样本总量735,有效样本量646

  汇总分析:

  1.需求来源区域占比

  分析:

  在735份样本中,有购房需求的有效样本量达646份。从这部分需求来源区域看,工业园区占据了较大的市场比例(55%);中心城区和高新区也是较大的客群来源地,中心城区以苏州本地人为主,是改善性需求的较大支撑。

  另外,今年楼市表现理想的,以生产型企业为主的高新区,也逐步成为新苏州人群体刚性需求的主要组成部分。

  2. 是否首次置业占比

  分析:

  在有效样本的646个需求中,属于首次置业的人群305人,占总人数的47%,非首次置业341人,占到总比例的53%。

  这是近两年来在苏州同类市场调查中,第一次出现“非首次置业人群超过了首次置业人群”的结果。

  核心观点:这一变化说明,经济形式逐步好转,而通胀预期的条件下,大量改善性需求和投资需求的入市。

  3. 意向购房区域比较

  分析:

  对于园区的选择依然是市场的主导,占到了调查总比例的67%,当然不排除住博会是以园区的客群为主,但园区房地产市场的快速发展,众多的项目,大量的外来人口,确实使选择园区的客群稳居市场首位,成为苏州成交市场的主要支撑。

  可预见,在住博会过后,配合新项目的推出,园区的整体市场成交量将会有一定幅度的上升。

  4. 购房用途比较

  分析:

  从本次调查的购房用途来看,改善性需求表现相当抢眼,占到了总量的60%,,相比上半年明显增加,也印证了上面非首次置业人群的强大占比。

  可见部分具有一定经济实力的群体,更倾向于将资金转化为固定资产,再加上楼市成交的良好表现,使这部分客群趁机出手,从而进一步推动了改善性需求以及投资市场的购买力度。

  园区下半年中高端项目频有推出,土地市场的热炒,房价的逐步走高,也触动了部分人群的买涨心理,特别是对于具有一定经济基础的客群。在刚性群体结婚购房部分,特别是新苏州结婚置业群体,此次比例明显减少,一方面,上半年成交大释放的需求透支;另一方面,房价的走高,导致这部分人群确实购房压力重重。

  5. 接受均价比较

  分析:

  最受苏州市民欢迎的均价段是6001-7000元/平方米的,其次是5001-6000元/平方米的价位段和7001-8000元/平方米价位段。

  可以看出,随着房价的进一步增长,购房需求群体的心理承受价位也跟着提升。相比以前的客群调查,6000元/平方米以上的价位接受度明显增加,而要提升刚性需求的购买力,明显目前的市场价格已经不太理性。

  6. 意向购房面积分析

  分析:

  在户型的选择上,91-144平方米三房左右的户型是“金九银十”的主要选择范围,占到总调查人数的58%,可见在目前的市场环境下,改善性房源占有较大的市场需求。

  核心观点:90平方米以下小户型的需求度,比上半年市场有所下滑。

  7. 购房接受总价范围比较

  分析:

  从此次调查来看,购房群体的接受总价,最受欢迎段在50-70万之间,特别是在91-120平方米的客群段,能接受的与目前市场的实际行情有一定距离,尽管高价位段也不乏客群需求,但目前苏州的房价整体已有所偏离市场的需求定位。

  8. 园区三大湖景板块认可度比较

  分析:

  在住博会期间,本次调查增加了一个对园区三大环湖区域的调查,随着绿城拍地的热潮,以及大品牌开发商在独墅湖、青剑湖区域的逐渐汇集,独墅湖和青剑湖区域已越来越受市场瞩目。

  从上图可以看出,起步最早,发展最完善的环金鸡湖区域无容置疑还是占据了最高的认可度,毕竟这个区域拥有园区最优越的资源和最早的品牌项目入驻,对市场的引导作用明显。而后起之秀的环独墅湖区域表现也不俗,特别是8月份保利地产和9月份绿城集团的拍地,使环独墅湖区域整体市场关注度有较大提升。

  而起步最晚、离中心区域最远、目前项目最少的环青剑湖区域,也占有14%左右的市场认可度。可见近年青剑湖区域的发展规划、生态配套发展已越来越为市场认可,而首开、招商、圆融等大品牌开发商的介入,使得区域未来发展潜力巨大。

  本次调查综述:

  1) 虽然苏州楼市需求较为旺盛,但刚性需求在此惯常旺季阶段则明显不如上半年,苏州楼市将由火爆走向启稳。

  2) 从购房意向区域来看,园区的市场地位依然高居榜首;园区项目众多,下半年有较多新项目启动。

  3) 从购房需求的意向价格和面积来看,9、10月份间的购房需求偏重的改善性需求集中在90-144平方米的面积段,市场整体接受价位在60万到100万左右,综合实际市场行情,特别是园区,均价在7000元/平方米以上的房源将会是目前市场的主要成交来源。

  4) 09年10月住博会后期的市场,如果没有大的政策调控影响,在目前运行状态下,特别是园区市场,除了极少数项目的带动,刚性购房需求的成交将进入平淡期。

  后期市场预测:

  关于楼市成交:受宏观经济回暖影响,09年下半年,苏州楼市与全国楼市一样,比较理想,成交情况一路飘红。在未来两个月内,受通胀预期、先前出台的税收优惠政策即将到期等诸多因数影响,苏州楼市整体成交将不会有太大跌落。楼市的真实状态,要看明年一季度的变化。

  关于政策方面:08年年底国家及地方政府出台的一系列暖市政策,至09年年底基本终止。我们预测,一些涉及普通商品房刚性需求的政策预计会有所变通,但是有利于投资市场的部分优惠政策可能取消或先行止步。此外,公积金政策和贷款政策将会持续收紧,对楼市带来局部不利影响。

  关于楼市降价:纵观09年楼市,大部分一线开发企业在一至三季度的销售是相当理想,甚至超越楼市疯狂的2007年。按照我们的观察,年底前大部份楼盘主动降价可能性不大;而此时上市的新项目,也不会有太大的让步。

  到明年一季度,部分区域,特别是个别项目,价格可能会小幅下调,但是综合目前的供应结构,以及土地市场的活跃表现,价格的整体大幅下跌可能性不大。即便是价格出现微调,但政策税收等优惠政策取消后,市民的购房成本将依旧增加。

  关于后期看点:土地市场的供应,在目前的环境下,除了一线城市的发展起步较早,二三线城市整体房地产可开发前景还是良好的,近期土地的供应力度,不会减弱,但供应比例上应该有所调整,从而达到调控房价的目的;另外,楼市的逐步发展,特别是中高端市场的一路走好,关于物业税等的征收预计也会重新提上议事日程,以及大的宏观调控方面,不排除健康的引导政策出现。夏玮芬

  • 吴江二手房,租房,扫以上↑微信二维码关注

  • 更多吴江楼市资讯,请扫以上↑微信二维码关注

发表评论 (理智评论文明上网,拒绝恶意谩骂)

最新留言

更多
    暂时无留言!