政策法规

江苏房产优惠或部分取消 苏州何时落实新政
吴江楼市网  发布时间:2009-11-04  来源:名城房产  点击数:607

  对于契税、营业税等优惠到期后会否延续,有关部门表示,政府“一刀切”全面停止不大可能,但有可能部分“收缩”现有优惠政策。

  二手房受政策影响更大

  “讨论的焦点无非就是两个,一个是契税,一个是营业税,都是对买房人的成本有重大影响的”,南京我爱我家市场部经理舒莉莉说,先从契税上分析,南京市原有的规定是高档房(144平方米以上)4%,普通房(144平方米以下)2%;去年底江苏省将契税统一下调为3%,普通房则只有1%;紧接着南京又对购房契税进行补贴,90平方米以下的契税降到了零。“假使主城区有一套80平方米、总价120万的房子,现在的契税为零,而到了明年则要交总价的2%,也就是2.4万元的契税,这个出入还是比较大的。”舒莉莉说。

  相对于新房只能享受到契税优惠的利好, 二手房则能同时享受这两大政策的优惠,因此受政策调整的影响更大,尤其营业税5年改2年,“力度”很大。市民杨先生3年前买了一套100平方米的房子,买入价为100万元,现在150万出手,按照今年的营业税政策,2年以上的普通房产免交营业税,因此杨先生只需承担1%的个税,而且还有40%的返还,总费用为9000元;一旦政策取消,5年内的房产都得交营业税,他就得按总房价交纳5.5%的营业税以及1%的全额个税,合计9.75万元,差别之大令人咋舌。

  舒莉莉说,今年二手房市场的卖家绝大多数“看中”的都是成本较低,因此纷纷挂牌求售,有统计显示,今年10月份的挂牌量为今年最多,二手市场也由卖方市场转变为买方市场,这与购房优惠截止期的临近关系密切。

  优惠政策或“部分”取消

  “所有的优惠‘一刀切’取消我看不太可能,部分取消、部分保留应该是比较稳妥的方式”,舒莉莉说,比如说契税的政策到了明年恢复,而营业税则有可能再延续一段时间。“这主要取决于哪一项优惠对于买房人来说更有利,契税最多也就让2个百分点,而营业税则能让到5.5个百分点,显然更受买房人欢迎,或许会继续沿用下去”,舒莉莉说。

  也有人表达了不同观点,南京福舍投资公司总经理史东认为,与二手房相比,新房市场的销量对整个房地产的走势产生的影响更大,因此契税优惠的政策沿用似乎顺理成章,而营业税或许会到时取消。还有人表示,政府届时应该采取微调的方式,比如恢复印花税、土地增值税等影响不大的税种,将营业税的交纳年限从2年延长到3年等等。

  抛开种种猜测,“不会全盘取消”似乎是当下主流意见,研究人士指出,购房优惠政策制定与取消的标准,依据肯定是楼市现状。现阶段楼市“一团乱麻”,南京市场新房成交量自7月份达到9000多套的顶峰后,一路下滑,9月份只卖了6000多套,而到10月份又卖了近7500套。升升降降,不仅业内人士无法判断,房管局也不敢轻易下结论,这恐怕就是政府部门迟迟不给优惠政策一个“痛快说法”的原因吧。

  重申意在抑制房价?

  今年7月初,银监会下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》,重申要严格遵守二套房贷的有关政策,应对“假按揭”、“假首付”、“假房价”以及“二套房贷”标准放宽等问题。

  对于房贷业务,某业内人士表示,“房贷业务一直是银行难舍的优质业务,各家银行竞争非常激烈,而且从业人员有着业绩压力,难免会使得放贷的标准有所放宽。”他表示,“现在利率下浮幅度降低可能是迫于监管层的施压、放贷额的限制、贷款质量等因素的考虑,执行符合政策的标准并不是短时间内可以做到的。”

  上海财经大学金融研究中心有关专家表示,“二套房贷政策不断重申,但效果却不佳。原因除了房贷业务相较于其他贷款业务较安全,银行不愿放手外,还有来自于社会的压力,房贷需求很旺盛,购房者对房价走高有强烈预期,纷纷向银行贷款。并且,监管上的手续比较复杂,特别原来如果在异地买房,各银行间信息传递不一定完全到位,使二套房的界定增加了难度。”

  过低的融资成本导致房地产市场投资气氛浓厚,各地房价9月以来纷纷突破历史新高。银监会的统计数据显示,1至7月,银行业金融机构房地产贷款新增1.1万亿元,占同期全部新增贷款的13.2%。在此背景下,北京、南京、杭州、深圳等地纷纷出台收紧二套房贷的地方性政策,虽然收缩程度不一,但从紧之风已经悄然刮起。

  重申二套房政策可能与房价不断高涨有关,银监会一定程度上抑制房价过度走高,意在保持市场稳定、安全。

  对改善性购房有所冲击

  与以往相比,江苏省公积金缴存人如果是首次贷款,购房面积低于144平方米,贷款额度将没有任何变化;如高于144平方米,则可贷额度减半;如果是二次贷款则算“二套房”,则不能申请公积金贷款。

  对此,有业内人士分析认为,这次调整有松有紧,对首次贷款的普通商品房是放松的,而对于“二套房”则大为收紧,可以抑制部分投资性和投机性需求,但对于改善性购房也会有所冲击。不过,省公积金的覆盖面还比较有限,主要面向省级机关、单位、企业等的职工,因此调整对于市场的影响不会很大;1-9月省公积金放贷18亿元,也远低于南京市近百亿元的水平。此外,夫妻双方分别缴存省、市公积金的,可任选其中一人主贷,按照其缴存地,选择贷省或市公积金。

  业内人士表示,二套房贷全面收紧,主要是出于保障信贷安全和稳定楼市的考虑。其实,之前银监会就曾多次要求银行严格执行政策,只不过银行在具体操作的时候还是会打折扣。

  深圳社科院城市营运研究中心主任高海燕表示,目前地方政府出台房地产的调控政策对楼市来说作用力都是有限的,总体上还是要看中央政府对房地产市场会有什么新的政策性的导向。

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