地产八卦

专家解答楼市优惠政策的是去是留
吴江楼市网  发布时间:2009-11-12  来源:扬子晚报  点击数:538

  近日,楼市优惠政策即将取消的消息不绝于耳,前两天又有媒体辗转采访到住建部人士,称大部分优惠政策只有开始执行的日期,没有截止日期。楼市优惠政策究竟是“去”是“留”,俨然成为近期房地产市场的热门话题。昨天在镇江市举行的第五届江浙沪房地产经济论坛上,与会的楼市专家们再次就这一话题展开激烈争论,尽管意见无法“统一”,不过“有去有留”成为众人的一致看法,且来听听他们怎么说——

  契税优惠是否该取消

  去年10月,国家为刺激楼市消费,规定“个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%”。随后,江苏省沿用了这一做法,南京市则进一步细化,规定购买90平方米以下的交1%补1%,购买90到144平方米的交1%补0.5%,购买144平方米以上的交3%补1%。

  “一年到期就该取消,政府说话要算话!”南京大学不动产研究中心主任高波教授表示,契税补贴的初衷是好的,不过也导致了不少投机型的炒房需求,“有的人在这一年买卖房产倒了好几手,契税优惠是一大因素”。高波认为,契税补贴是一系列购房优惠政策当中最应该取消的,同时也是惟一应该取消的一项。

  南京大学商学院经济学系副主任葛扬教授则表示,考虑到契税补贴对买房人的心理影响比较大,所以他建议该政策可以“部分收回”,比如说现在南京购买90平方米以下的实际交纳契税为零,届时可调整为交纳0.5%;购买144平方米以上的实际交纳2%,可以调整为交纳3%,让老百姓在购房时有一定的心理缓冲期。

  营业税年限优惠是否该延续

  去年12月,国家规定个人售房营业税的年限由5年减为2年,转让满2年的普通住房不用交纳营业税,不足2年的按差额交纳;转让满2年的非普通住房按差额交纳,不足2年的按全额交纳。江苏省及南京市沿用这一规定,政策执行期为1年。

  “这条没什么好说的,应该要沿用”,高波表示,5年时间太长,不利于楼市健康发展,而2年则符合营业税的征收初衷,对于改善型居住的卖房人来说,比较有利。而且,2年时间也可以起到区分投机与自住这两种类型买房者的目的,最好不要轻易变动。

  东南大学建设与房地产系黄安永教授认为,各个地区的房地产市场发展不平衡。因此,他建议去年出台的一系列楼市优惠政策不应轻易调整,拿营业税来说,继续沿用与取消相比,显然利大于弊。

  葛扬则表示,营业税5年改2年的优惠政策最终还是应该取消,不过收回的方式可以“缓和一些”。他建议可以暂时沿用一段时间,并根据房地产市场的实际情况决定何时收回。

  贷款政策是否该收紧

  央行于去年10月出台规定,将首套房的首付比例调低至20%,同时贷款利率下浮30%。不过,该政策并无执行期限,而南京已有不少银行由于放贷任务的完成,纷纷收紧了贷款政策,首套房的优惠利率从七折变为八折,二套房的利率还要上浮10%。

  高波表示,这一条其实是最应该调整的。“首套房的贷款给七折利率,太低了;二套房利率要上浮10%,也没道理”,高波说,各家银行的调整有的比较合适,有的又太过了,比如首套房可以给八折或者八折以上的利率优惠,显示出国家对买房自住者的支持;同时,二套房也不必将利率上浮10%,就按实际利率,该多少就是多少,因为有的人买第二套房并非炒房,不能“一棒子打死”。

  “贷款政策的调整,应该可以称之为‘不到位的调整’,也就是说,要有保有压”,葛扬表示,比如说首套房的利率完全可以恢复到过去八五折的优惠幅度上,而对于多套房的买房人,则应该采取限制甚至是打压的方式。

  明年楼市走势如何

  “2010年的房地产市场如果用一个词概括的话,应该是‘后危机时代’”,葛扬说,当前由国际金融危机带来的影响尚未完全消除,而国内楼市的表现则由于短期内成交量与 房价的快速增长,造成了一定程度上的“泡沫”,因此抑制需求、增加供给将成为明年楼市的重中之重。但是,如何区分改善型与投资性需求,则需要动一番脑筋,否则很可能带来“误伤”。他同时表示,楼市优惠政策的收回前提应该是不造成房地产市场的“爆冷”,“一步到位”的做法万万要不得。

  与“后危机时代”不同,高波用“后复苏时代”来形容明年的楼市,他认为只要美国金融危机不加深,那么中国明年的房地产市场将会保持稳定增长。“今年前三个季度的楼市表现完全出乎意料,关键在于‘政策红利’多多,4万亿的投资计划成为楼市复苏的‘火种’”,高波说,中国的楼市与股市一样,均属于“政策市”,受国家政策的影响相当大,因此明年一旦相关刺激政策取消或是调整,楼市将恢复平静,平稳发展。 本报记者 马祚波

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