楼市观察

二手房营业税优惠终止 房价上行趋势恐难改变
吴江楼市网  发布时间:2009-12-11  来源:新华报业网-扬子晚报  点击数:726

  个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年,其他住房消费政策继续实施。楼市政策的变化对房价将会产生什么样的影响?昨天,记者采访了相关专家。不少专家与业内人士对明年楼市的走向并不乐观,认为明年房价下跌不太现实。

  投资性需求将受抑制

  “其实今年有些楼盘本不应该卖出这么高的价格,但是因为人为的炒作,投机和投资需求已经全面压倒了刚性需求和改善型需求,占到了一些楼盘需求总量的六七成,甚至八成。”南京雅居乐花园售楼部经理邵晴表示,因此国家此举对一些投机需求过多的项目将会造成直接打击,因为低买高走、快进快出是投机需求的原始特征,现在周期变长了,投机性购房的退出门槛和心理成本都被抬高了。

  南京大学不动产研究中心主任高波教授也表示,这次营业税政策的恢复表明,中央已经察觉到当前市场上的投机行为很突出,2年免征恢复到5年其实对抑制投机需求有一定好处。

   房价走高,再现观望

  南京合众联恒房地产策划代理有限公司程鹏分析说,营业税的征收从2年恢复到5年,实际上是走了2006年的“老路”,在一定程度上推高了二手房的房价,也间接抬升了一手价格。“普通买房人面对高昂的新房价格,自然是‘消受’不起;没想到转身迈进中介的大门,却发现由于营业税的关系,房价又涨了,”程鹏说,与投资者不同,普通买房人对价格相当敏感,而且也很容易选择观望,因此对于明年的楼市走势,他表示并不乐观。

  楼市上行趋势恐难改变

  锋尚国际副总经理刘宏认为,首先要分析一下2009的楼市为什么这么火,在他看来,由于去年对金融危机负面预期太大,同时出口、实体等方面又很低迷,为了走出危机,政府出台了救市措施,同时放开信贷,大量的资金进入了楼市、股市,所以今年的“高烧”根源不在于政策放松,而主要是流动性太大造成的。

  此前召开的中央经济工作会议已经释放出信号,对于房地产行业会有微调,但仍将保持积极的财政政策和适度宽松的货币政策,所以如果不斩钉截铁地给楼市“断血”、相反明年新增贷款量继续放大的话,那么楼市还是会往上走。

  还有不少楼市专家则认为,从政府对明年经济形势的定调来看,房价下跌不太现实,最好的方式还是“小步慢跑”,类似南京今年这样的猛涨确实应该打压,不过涨幅应该控制在合理的范围内。高波教授表示,不太赞成这种单纯靠增加交易成本来达到调节的目标,从供应结构上下工夫、推出适合老百姓的住宅产品,才能真正解决问题。

  马祚波 刘莉 陆艳

  新闻背景

  优惠政策实施一年

  房价渐渐走向疯狂

  今年初,国家为了鼓励人们购房消费,出台了一系列购房优惠政策,以南京为例,对契税、营业税、个税等均实施了减免,大大降低了购房成本,在交易量不断创记录的同时,房价也随之水涨船高。

  根据南京网上房地产的统计,截止到昨晚,南京今年总共销售一手商品住宅89407套,比2008年翻了一番;在二手房方面同样表现惊人,今年一共卖了85637套二手房,而去年只卖掉3.7万套。销量的迅速回升与政府的刺激政策密不可分,然后,其中也充斥着投资性以及投机性的购房行为,将房价越抬越高。

  尽管南京市房管部门尚未公布相关数据,不过不少板块的涨幅已经突破人们的心理承受极限,如江宁板块不少楼盘已经报到了1万元的天价,江北个别楼盘也标出了七八千元,几乎比年初涨了一倍还要多。城中板块的楼盘动辄就是2万、3万,甚至还有的打算要卖到5万元一平方米, 豪宅比比皆是。在二手板块中,据统计,目前南京的二手成交均价已经达到每平方米10600元,而二手房房主的报价还要更高一些,种种迹象显示,楼市已经呈现出不理性的状态。或许正是为了抑制疯狂的房地产市场,国家适时公布了营业税的调整政策,能否起到调控作用,颇为值得期待。马祚波刘莉陆艳

  新华视点

  “放号风波”愈演愈烈

  有非法集资变相揽储嫌疑

  通宵排队、5000人抢100多套房、一个房号炒到10万元……近期,楼市疯狂的“抢房号”现象在各地频繁上演。究竟是房源紧张还是“炒作圈钱”?“放号风波”背后有着怎样的黑洞?透过这些怪现象,人们看到的是一些开发商的有恃无恐,也有一些相关部门的监管缺位。

  据调查,目前开发商放号形式五花八门,令购房者眼花缭乱。

  名头一:诚意金。开发商在楼盘尚未开盘时,向购房者收取“诚意金”,数额由几万至数十万元;名头二:VIP卡。有的开发商承诺,预交意向金购买VIP卡可优先选房并享受打折优惠;名头三:倒房号。杭州、南京等地最近出现倒卖房号牟利的现象,有的楼盘刚一开盘就宣布“基本售罄”,随后就有人在网上发布消息,明码标价出售房号。

  记者在调查中了解到,今年以来,随着房地产市场转暖且快速升温,一些开发商在楼盘未取得预售证或即将申请预售证时,便开始搞内部认购,公开放号或收取诚意金、办VIP卡,不仅能圈取大量资金,还能借机摸底市场,控制销售节奏,制造假象哄抬价格。就是在这种让消费者感觉恐慌的氛围中,房价开始飞涨。

  值得注意的是,“抢房号”现象愈演愈烈,一些金融机构在其中也起了推波助澜的作用。如北京南二环的一家大型楼盘,就规定排号客户需以自己的名义向指定的商业银行存入数十万元现金后,才可成为银行的VIP客户,同时也获得楼盘项目的VIP金卡,可参与这家楼盘的产品认购,选到房后还可在总价上获得相应的优惠。银行由此把潜在购房客户吸纳为存款客户和 理财客户。

  有关部门三令五申,禁止楼盘在没有取得预售证时以任何形式收取订金,但一些开发商置若罔闻。显然,相关部门必须及时出手监管,加大打击违规销售行为的力度,才能斩断房价非正常暴涨的“推手”,保障房地产市场健康发展。

  针对一些房地产开发企业在房屋预售前收取“诚意金”的行为,一些房地产律师表示,“诚意金”并不具有法律约束力,消费者向房地产商支付诚意金所购买的只是一种机会,并非实物。部分楼盘收取的客户诚意金有的高达数亿元,有非法集资或变相揽储的嫌疑,存在极大的风险隐患。

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