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地方政府悄然救市
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:481

        面对当前中国楼市形势,有人提出,需要一场挽救市场预期的行动,也就是需要实施一些政策的微调。于是,“救市论”被一些业内人士和一些官方机构提出,直至如今正式“落地”地方楼市。但是业内也指出,地方政府切莫通过“救市”,试图掩藏楼市调控没有解决的问题。

多项措施刺激需求

  近期不少省市纷纷悄然推出有利于供应方与需求方的地方楼市政策。 

  如西安市政府出台的《关于恢复房地产业发展的若干意见》,其中对市民购买商品住房给予一定比例的政府财政补贴。《意见》规定,从2008年9月4日起至2009年12月31日,对购房户按购房款总额分等级给予补贴。其中,购买90平方米以下商品住房或购买144平方米以下二手住房的,可享受购房款总额1.5%的补贴;购买90~144平方米商品住房的,可享受购房款总额1%的补贴;购买144平方米以上商品住房及二手住房的,可享受购房款总额0.5%的补贴。

  “虽说分了不同档次,补贴率也不算太高,但却是‘全覆盖’,也就是只要你来买房,就能享受补贴,可见地方政府很希望激活楼市交易。”有市场人士这样看待西安此次的“救市”措施。

  来自西安市房屋管理局的数据也从侧面“印证”了这一点。今年以来西安楼市的交易量的确在萎缩,价格增幅则减缓。以上半年为例,新批商品房预售面积同比下降18%,商品房实际销售面积同比下降20%,商品住房均价4340元/平方米,同比增长10.8%,增幅下降2.08%。 

  此外,西安也没忘了“照顾”开发商。《意见》还规定,对于商品房项目,在2009年6月30日前,房地产开发企业按期开工的,城市基础设施配套费在150元/平方米基础上减免35元/平方米。

  事实上,“救市”政策在更多地方被低调地推进。如上月底,沈阳市政府也宣布了一系列“暖市”方案,包括将重启购房补贴政策,还将提高住房公积金贷款的年限和限额。而早在今年5月,沈阳便调整了普通住宅的价格标准,上调市内五区普通住宅标准至6700元/平方米,这使得大部分商品住房的交易契税从4%降为1.5%。

  河南省政府也发布了类似政策。一是购买首套自住商品房申请住房公积金贷款的,首付额度由目前的30%调减为20%,最高贷款额度根据各市房价情况适当提高,贷款期限可延长至20~30年;二是从2008年9月1日起到2009年8月31日,各商业银行对商品房购买者实行房贷最优惠利率;三是凡购买经济适用房的免除房地产交易税,购买普通商品房的可按一定比例减免房地产交易契税。

  今年1月~7月,河南省商品住宅销售面积和销售额分别下降了9.8个和4.6个百分点,为防止房地产销售持续回落,所以准备采取一系列购房优惠措施。 

  还需要指出的是,这些地方仍不是最先“救市”的。如今年下半年以来,相继有厦门、长沙等市提出包括购房入户、免税降税、购房补贴等购房优惠措施,以挽回楼市的颓势。 

  警惕三大风险 

  “这是很实在的‘救市’。”对于上述省市所颁布的措施,业内人士普遍这样认为。至于“救市”的动因,有人则指出,今年以来,楼市泡沫不断破灭,地方政府既要面对民生问题,又要面对曾经给其带来实际利益(如土地收入)的房地产滑坡,终于按捺不住而出台新政。也有人指出,地方政府最担心的不是房价高低而是交易停滞,这会拖累很多相关行业,所以新政内容中激活交易的措施也是最多的。 

  对于地方政府该不该“救市”、应如何“救市”,易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭直言,目前中央对于楼市是“态度明确、行动暧昧”。所谓“态度明确”,是中央明确提出“防止房价大起大落”;但由于现在房价尚未大落,也难以预料是否将会大跌,所以“行动暧昧”———中央既不提出“救市”,又未反对地方政府尝试“救市”的行为。

 

  SOHO中国董事长潘石屹则表示,地方政府想“根本性救市”其实没有可能,统盘权力均来自中央政府。在潘石屹看来,人民币升值导致出口型企业大量倒闭、内需开始萎缩、国际经济形势恶化等都在考验中国短期内经济宏观面的走势,而如果经济拉动力不足,相关“救市”政策的出台可能惠及房地产,比如货币政策和税收政策等。 

  “但如果一个地方城市的GDP增长超过20%,第三产业占比超过50%,就没有任何救市的必要。例如呼和浩特,它只要想怎样发展就可以了。”在近日于呼和浩特举行的2008博鳌房地产论坛草原行活动上,一位房地产界知名人士表示。 

  同时,对于地方“救市”,也有业内人士开始提示三大风险:其一是与中央宏观调控意图的偏离有可能带来更严厉的紧缩;其二是与金融有关的救市可能带来总盘的混乱,蕴藏深层次的金融风险;其三是“救市”政策在执行过程中可能被弱化,反而浪费更多政府资源与工作精力。2008博鳌房地产论坛草原行活动上,一位开发商就向呼和浩特市副市长薄连根询问,为什么一些地方所谓的救市政策会在执行过程中受到诸多制约,反而造成“外松内紧”的局面。

  “如果此轮调控可以通过房价下降带来短期阵痛性的效果,那应该是件好事。如果地方政府千方百计力挺开发商,掩藏楼市问题,比如泡沫,那么房价会继续上涨,泡沫会酝酿得更大。长期来看,那对中国经济是更严重的威胁。”一位不愿意透露姓名的开发商向记者表示。

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