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国庆黄金周 政府究竟是“救市”还是“救己”
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:496
    “十一”国庆黄金周是今年以来最大规模的一次楼市促销,开发商们集中力量推新货,力求赢得市场(10月3日《新快报》)。而与此同时,近来少数地方政府房地产“救市”声此起彼伏方兴未艾。有的对二次房贷开始放松,有的对“大户型”定义作擅自扩大,有的对特殊购房者进行补贴……

    我注意到,地方政府“救市”出发点几近异口同声众口一词,即“关注民生”“扩大内需”“激活房市”云云,对此我却不敢苟同。我不否认有些地方政府“救市”的良善初衷,然而个别地方政府“救市”意图又绝非如是简单。

    时下正值全国房地产调控关键时期,我所谓的“关健”是说调控预期效应在不少地方已然初露端倪。广州房地产专家、寒桐投资顾问有限公司总经理韩世同认为,目前整个广州状况是全国比较好的。因为广深率先降价,经过一段时间调整,如果能保持稳定成交量,后市价格也就有可能逐步趋稳。从全国看,目前上海、北京、南京等城市才进行第一轮调整。也就是说,受市场“无形之手”作用的房市在调控“有形之手”的作用下,并没有出现有些人危言耸听的“买涨不买落”“降价必崩盘”的险象,而是房价回归理性向其自身价值和民众承受能力接近。

    房市为什么要调控?说白了房价要让民众能买得起房。近年来,虽然经过屡调屡涨屡涨屡调的数轮调控,房价仍然远远高于民众购买能力和心理价位。最近一项网上调查数据显示,对“你认为当前的楼价是否已经调整到出手的心理价位?”的问题,选择“仍然相差很远”的网友接近70%,而选择“已调整到出手心理价位”的网友只有5%;而另一项调查“你是否有在国庆黄金周买房的计划?”中,60%未买房的网友表示暂时没有在国庆黄金周买房的计划,而选择有买房计划的网友仅有4%。可见,有相当部分买家在今年黄金周扔持观望态度,他们在等待新一轮调整,期待市场进一步理性化。显然,调控目的远未达到,“革命尚未成功,同志仍须努力”。

    市场具周期性乃经济学常识,房地产市场当然也不例外。目前经济学家普遍认为,中国房地产市场经过连续多年高速增长,必然并且已经步入调整周期。从当下市场调整态势看,受“房价只升不降”和暴利思维影响,不少开发商经营调整滞后于市场调整和买家心理嬗变,营销策略不能适时顺势以变应变,遂造成“调控打压房市”“房市因调控而萧条”的假象。事实恰恰相反,中国前一轮调整比较成功,由万科带动其他发展商跟进,从而形成一波价格调整态势。

    假如调整自去年10月算起至今整整一年,价格已然比较稳定。在阶段性价格底部,当然不是所有人都会出手买房,既然会买房的只是一部分人,当他们已经消化无几,设若不进行新一轮持续调整,成交量必然难有新突破。这正是为什么要进行新一轮房市调整的内在动力,也是房市不需“救市”而须“续调”的现实理由。

    不切实际盲目“救市”非但与事无补难以如愿以偿,弄得不好还会抵消掣肘调控得来非易的初步成果,比如现下不少城市在调控作用下房价正在回归理性。非理性的“救市”还有可能搅局,因为“救市”等于是向开产商发出调控休止甚至反向信号,势必助长开发商“以不变应万变”“坚持就是胜利”的侥幸心理。在最高层未作出调控松动决策前,地方擅自“救市”岂非对调控政策有抵制不执行之嫌。更令我后虞的是,一旦亦步亦趋鱼贯而随者形成“全国‘救市’一条声”,中央用心良苦苦心经营的调控大计就有可能被地方政府人为驾空无疾而终,既有调控成果也将前功尽弃功亏一篑。

    老实说,少数地方房市之所以陷入“高处不胜寒”的尴尬窘境,既有经济结构严重失调失衡、“三产”发展过快“二产”发展过慢的经济成因,又有地方财政异化为地产财政、房地产支撑GDP和形象工程的政绩导因。少数地方官员之所以迫不及待热衷于鼓噪叫嚷“救市”,客观上由于“二产”比“三产”难上,加之个别人发展经济无能,相形于房地产飞速发展的虚幻繁荣,工业经济发展严重滞后相形见绌,房地产与官员政绩捆绑为“一荣俱荣,一损俱损”的利益连体。藉以“救市”,不仅可以支撑由GDP和城市形象堆积起来的政绩工程,而且可以维系延续看得见可持续的政绩。

    退一步说,个别地方政府如果平时真能贯彻科学发展观坚持以人为本注重关注民生,在本地产业结构布局和房地产发展决策上导向正确,比如:重点发展工业强基固本、适度控制土地资源、限制高档房膨胀、鼓励普遍住宅发展、大力发展经济适用房和廉租房、坚决打击房地产暴利和炒地炒房等等。在政策执行上,做到雷厉风行不折不扣让高层一次次调控政策落地生根开花结果,请问:相关地方房市会走到“房价在天上,房屋在地上”致使民怨沸腾这步田地吗?

    个别地方政府所谓的“救市”,与其谓之“救市”毋宁谓之“救己”——救地方财政收入救GDP数字救形象工程,一言蔽之:救官员一己政绩。因此我想善意提醒,有关部门对当下少数地方甚嚣尘上方兴未艾的“救市”风向应引起高度警觉。因为,倘如对之不加以及时调研因应,就有可能藉以默认效应进而衍生群仿效应危及全局,进而导致中央房市调控政策事倍功半无功而返甚至事与愿违。但愿这是杞人忧天。

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