地产八卦

万科悖论:房地产市场不好的时候万科非常好
吴江楼市网  发布时间:2009-10-05  来源:南方都市报  点击数:552

 

万科悖论:

市场不好的时候万科非常好

南都:1998年朱镕基总理提出"房改",对万科有什么影响?您对未来房地产市场的变化如何预测?

王石:1998年之后2004年之前,城市中低收入住房供需矛盾不是很突出,主要还是大量拆迁房来缓解的,大量拆迁后进行补偿。但2005年后拆迁房大规模拆迁已经过去了,但这不意味着中低收入的住房需求已经没有了。中央政策更多的是发展要盖便宜的房子,但后来发现这跟高价是没有直接关系的。住宅是种特别的商品,全世界都有一个住房部。现在政策很明确了,就是由政府承担,廉租房也好,微利房也好,怎么解决是不同模式的。中国很多城市也都在探索,中国这么大,可以采取不同的模式。

英联邦采取的是提供土地,规定多少百分比必须要做,这样就可以计算土地价值,在拍卖土地时就把价格计算进去了。香港、新加坡等更多是政府来盖,政府盖后租给消费者。而德国更多的是提供土地开发商盖好后,按政府规定的价格低价租给中低收入者,政府补贴租价和市场价格的差价。

中国这么大的地域,这么多的人口,各个城市处于不同的发展阶段,可以采取各种形式。当然这得有政府财力保障,中央税、地方税,税种设置原来地方税是没有考虑这方面的,而且不但没考虑,原来地方政府财政收入很大一部分是靠卖土地获得的。将来应采取多元化的供给制度,对于万科来讲,就是如何把中低收入的廉租屋做好。

如果不是去年金融海啸,政府政策的放松,今年的房地产市场也不可能上涨这么快。对万科来讲,也一直处于主动,去年提前调价。万科现在有一个很有意思的现象就是市场不好的时候万科非常好,当然市场好的时候万科好其他地产企业也好,市场越不好越显得万科好。

万科归零:

钻政策空子终究被淘汰

南都:万科2008年年报提出"万科归零"的口号,您现在这么多精力放在公益活动等开拓性工作上。万科的管理团队已成长起来了,万科以后的发展方向是怎样的?

王石:归零的含义是回到原点,原点还是消费者,为消费者提供他们所需的质量好的性能价格比较好的产品。归零是相对过去2005年到2008年这三年而言的,过去是规模生产型的,对质量、对消费者、对国民对社会的回报相对欠缺,现在开始转变,讲求效益讲质量,当然这不是说就不发展,应该说2008年万科一直处于非常主动的地位,非常执着。

南都:广东很多中小型制造业,尤其三来一补企业,很多生存已经很艰难,现在是一个新的纪元,像深圳这种创新型城市就是一个不断归零、不断出发的过程,您对社会转型比如深圳的创新,不知道您是怎么看的?过去的发展有创新但也遗留了不少问题,有没有什么建议?

王石:第一个就是你的目标在哪里,发展是10年还是20年、30年?很多目标都定得很眼前的。就万科来讲,我们之前也走了很多弯路,我们为什么从多元化转为专业的房地产公司,因为只有这样才能形成行业的竞争力,才能长远发展。现在全球一体化,注重分工和资源整合,只有做得非常专,才能规模经营,才能在行业中占有地位,这也是万科的考虑。

第二点,市场一定是波动的,你不能说市场好的时候就好,市场不好的时候就不好,一定要看得更长远。比如万科确定做减法是1993年确定的,但就是那年房地产市场开始宏观调控,随后1994年到1997年这四年对房地产市场非常不好,但万科还是坚定不移地一直做。一直到1997年房地产市场复苏的时候,在70多家上市房地产公司中,万科排在第一位,在最低谷的时候排在了第一位。一定要从战略布局上往前看,做企业一定要从长远发展,一定是像下围棋一样,下这一步一定要算40步、50步。

第二就是中国改革发展是从计划经济到市场经济的过渡,现在是具有中国特色的市场经济,往往市场变化中国有和世界同步的一面也有不同的一面。不同的一面很鲜明的特征是从政策上来研究,这和国际上成熟的市场经济是很不一样的,政策市是典型的中国特色。包括房地产,很多人都在研究政策,钻政策的空子,但我认为做企业的更多的是技术层面上的考虑,更多的是质量、核心竞争力;如果从政策层面出发,你终究会被市场淘汰。

再一点就是精装修,政策没要求精装修,但万科一直坚持精装修。精装修要毛坯房难,建设周期长,用的资金多,而且消费者还会挑剔,有的消费者还不买账,但将来一定是要精装修,但万科现在80%都是精装修,一定要少考虑到政策,而要考虑到市场竞争力和市场未来。就是要从长远看,不要占小便宜,不要有牟取暴利的心态。暴利是不会持久的。中国改革开放,中国现在的地位,中国的市场不会变化,只要你心态平和,机会是有的,只要你稍微改善一点就会得到回报。实际上,现在的房地产是很粗放的行业,但不可能一直粗放。

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