地产八卦

叶檀:楼市金七银八铜九铁十
吴江楼市网  发布时间:2009-10-10  来源:每日经济新闻  点击数:498

按照传统惯例,楼市通常会出现"金九银十",在春节前陷入交投低迷期。由于今年成交量4月之后爆发,7、8两月进入高峰,9月开始成交量下滑,10月初大幅下挫,所谓"金七银八、铜九铁十,入不了眼的是十一、十二"。

以各地国庆期间的房展会为例。上海的国庆房展会开发商报价创假日楼市新高,本地楼盘均价高达每平方米2万元,这一数字在2008年"十一"和2009年"五一"房展会为每平方米1.2万元。为其4天的房展会,共吸引了13万人次的参展客流,意向预订1379套,远远高于去年同期的821套,也比今年5月的1103套高出两成;意向金额22.3亿元,比去年同期的11.7亿元要高出近一倍,而今年5月的这一数据也不过19.2亿元。说明购房者仍然比较热情。但纵观整个9、10月,市场却在下行。10月1~4日没有交易,5~7日全部新房成交量维持了日均500多套低水平,在成交量转为下行的9月,这一日均量为800多套。

其他一线城市同样不容乐观。北京楼市暗淡,今年"十一"长假前6天,北京商品住宅期房成交仅472套,创3年来成交量最低值。2007年国庆长假前5天,北京楼市共成交1481套,创下3年新高,即使在楼市观望的去年"十一"长假前6天,北京楼市仍有1411套成交量。估计第四季度,北京高房价将阻挡行情的继续上行。

深圳为期5天房交会吓走了不少普通购房者。特区内房价平均每平方米2万元以上起价,创历史新高,今年初仅1.8万元/平方米的罗湖区金翠园,"十一"期间均价在2.8万元/平方米以上;而楼盘稀少也显示开发商热情不高,仅30多家参展单位,60多个参展楼盘,且深圳本地项目偏少,外地项目占45%,价格昂贵的高端楼盘高达50%。虽然近期会有大量新盘入市,但是开发商普遍没有急于促销的心态。

二线城市的房价有起有落,相对较为平稳。比较突出的是苏州等城市楼市大好。今年10月1日至8日,苏州商品住宅房源共成交944套,成交面积达到107899.71平方米,均价达到8347.7元/平方米。量价均比去年同期翻番。

楼市表现极为古怪,虽然住宅商品房成交量下降,开发商却没有降价促销,推盘的兴趣也不大,房价依然维持在高位,各地地王仍然层出不穷。9月30日,在今年拿下多块"地王"的绿地集团,以72.45亿元的惊人价格竞得上海市龙华路1960号地块,再创地王纪录新高。以目前高昂的土地价格,房价不可能下降。以上海为例,由于受到工业用地的土地指标的约束,上海社科院的杨建文先生透露,"估计明年上海就会用完国务院给上海下达的到2020年的工业项目土地指标。"

一方面是绝大多数人买不起房,处于观望状态,另一方面,开发商手中的资金充裕,短期内不具备降价求售的动力,今年四季度楼市成交量将会稳步回落,但房价估计仍会维持稳定态势。

很明显,这是一个财富重新分配的过程,由于通胀是大概率事件,拥有实力的央企与大型企业不计成本获得土地,富裕阶层将现金转化成房产,房地产企业拥有一定的资金底气。某知名房地产商私下毫不讳言地表示,当前北京等地房地产市场已是富人投资的游戏场。中等收入人群只能在周边寻找栖身之处,今年国庆上海房展外地楼盘唱主角,给苏州等地的房地产市场上升增添了注脚。

如果说今年上半年的宽松货币政策使大型央企有了拿地的底气--今年上半年,信贷资金占房地产投资额的比重达到了历史高点,全国房地产开发资金总额为2.37万亿元,其中有5381亿来自国内贷款,同比增长32.6%,占全部资金的比重达到22.7%。7月份货币政策微调后,资本市场成为房地产企业融资的主渠道。四季度内地房企赴海外融资或近千亿元人民币,近20家已有上市计划,或者如恒盛地产在H股上市,或者在H股上市的企业计划回归A股圈钱。不仅如此,各种融资形式盛行,如房地产基金,如保险资金2000多亿元必进入房地产市场。可见,房地产已经成为资本游戏品种。

大多数囊中羞涩者已经失去在大城市的游戏资格,从成交量上来看,房地产的铜九铁十已经不可避免,而从通胀预期来看,房地产的疯狂戏码还会加紧上演。

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