地产八卦

交易下滑又遭冷水浇头 公积金调整会成楼市拐点
吴江楼市网  发布时间:2009-10-13  来源:新华日报  点击数:523

“十一”长假刚过,南京坊间久传的“公积金贷款紧缩”兑现。一石激起千层浪,在楼市成交持续下滑、市场处境微妙之际,公积金政策的“去杠杆化”备受市场瞩目。

市场过热,公积金过度透支。截至9月30日,南京今年已发放公积金贷款97.80亿元,比去年同期增长224.49%。目前每月资金缺口10亿元左右。省级机关公积金放贷也存在“蓄水池”存量不足的问题,1—9月,放贷18亿,而去年全年的放贷额才7.09亿。如再不调节,可能会出现流动性风险。

今年以来,在宽松的货币政策下,资金太“便宜”,公积金低成本的优势在弱化。商贷利率打7折后,5年期以上商贷利率是4.16%,而5年期以上的公积金贷款利率是3.87%,两者相差甚微。在公积金贷款被消耗殆尽时,商业贷款也在创新高。数据显示,苏州建行今年新增贷款的一半在房贷上,1-9月达到82.5亿;苏州中行今年以来新增400亿的贷款中,房贷也占到100亿。县级市中,仅昆山建行房贷余额就逼近百亿,无论增量还是存量都创造了历史天量。

三季度以来,过热的市场自身已在修复。从京、沪、广、深到南京、苏州等地,交易量已持续3个月连续下滑。“十一”长假期间,南京住宅认购量只有节前的一半,苏州尽管比2008年同期有所上升,但较2007年同期还是有明显下滑。

365房地产网苏州地产研究中心研究员夏玮芬说,五六月份刚性需求已经爆发,7月份起改善性需求支撑市场,不过7月底“绿城地王”出世后,在未来高预期的促动下,苏州开发商出现了“捂盘+提价”的现象。仅一周后,“地王”周边楼盘的涨价幅度就超过10%。目前工业园区的房价基本在八九千元,相较去年同期几乎翻倍;相城区房价也在品牌大盘带动下纷纷上涨到7000多元,一个月几乎涨了1000元。改善性需求因此也受到抑制。

今年年初以来,无锡房价也一直维持着上升势头。新区一家楼盘年初的售价是4700元/平方米,国庆期间是5700元/平方米,销售负责人还表示,很快均价会上调到6000元/平方米左右。此次长假,不少无锡购房人本打算能挑套房子,但看来看去都感觉现在房价涨得太快,反而又犹豫了。

南京福舍投资顾问有限公司总经理史东归结说,当前楼市已出现“疯狂之后的调整”。他分析说,今年南京房价上涨的幅度已经超过了2007年,不仅把去年跌的部分补回来了,而且还反弹了很多。“就像2007年时的深圳,房价陡然涨了1倍,结果后来跌得也最快。”南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示,多种信号显示,楼市正在酝酿调整。接下来,需求面会进一步萎缩,供应量回升态势基本确立,供求关系会很快有所改变,后市将会是一个平稳盘整的过程,房价涨势有望弱化。

最新的信息还表明,当前银行对房贷和开发贷款更加谨慎。应该说,明后年的房地产市场大环境更加复杂也更加难以预知。

扬州世联投资策划管理有限公司总经理许世斌认为,政策企稳应是后市主调。“现阶段整个经济的拉动主要还是靠投资,而当前中央仍然坚持积极的财政政策和较为宽松的货币政策,在实体经济并未明显好转的情况下,房地产维稳对各方都有好处。”不过,房地产供应的结构矛盾仍亟待政府进行调节。夏玮芬说,当前楼市有效供应不足是最大的矛盾。“房子并不缺,但是价位适中的中小户型不充裕。”许世斌建议,平抑高房价、改变结构矛盾,政府应加大平价房土地供应。“近期各地政府纷纷推出较好的地块,地价走高推动房价走高,低价房源的土地供应却没跟上。”与此同时,政府在打击囤地、保障性住房开发等方面也应有实质性动作。

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