地产八卦

房市泡沫谁说了算? 年轻人20年能否买一套房
吴江楼市网  发布时间:2009-10-13  来源:博客  点击数:554

资产价格上涨将成为世界性的大趋势,这是因为对于2008年末到2009年初大宗商品直线跳水的一种技术性修正,这种资产价格上涨的,并不一定导致资产价格泡沫。

大家普遍的担心的是房地产价格上涨是不是导致房地产泡沫。泡沫这个词本来就不是严谨的概念,不同的人对于房价的感受是不同的,一些人购房能力比较差,就是给他砍下一大半的价格他还是买不起,他认为还是有泡沫,一些人再涨三倍还是要买。那么,怎么来判断呢,只能从实际出发,即让市场来定价,开发商定价定的高了,成交量就少,价格低了,成交量就高,最后达成一个均衡,这是基本的规律。但这里面还有一个预期价格,就是很多购房者不会关注现在的价格是多少,而是更关系以后的价格是多少。我们说五年之间房价太高有泡沫,现在看看五年之前的房价有泡沫吗?

中国现在有两个基本情况是理解房价趋势的枢纽。一个是中国的储蓄率很高。高储蓄率主要是中国若干现实力量作用的结果,包括计划生育政策改变了中国的人口组成状况,而中国家庭在经济飞速增长的情况下支出习惯调整步伐缓慢。我们认为,过度储蓄的正面影响是,只要中国的高储蓄率延续下去,并作为应对外部实体经济或金融冲击的一种缓冲,中国经济就还会延续高增长率和相当低的通货膨胀率的发展势头。这样以来,高储蓄率成为对冲通胀的一个蓄水池,能够较为自由的调整通胀率和经济增长的关系。在房地产而言,就是一些人所谓的中国人太有钱,不差钱导致房价不断地上涨,买方太强悍了,价格不是问题。

另一个重要的原因是中国处于城市化进程的初中期,城市化率在45%,正是起飞期,大量的新增城市人口需要大量的房屋供给,而18万亿亩的耕地红线又限制了土地的供应,长期处于供不应求的状态,只好用价格的提高来限制贪得无厌的贪欲。一项规制的出台,不是为了增加供给而是打压其他的东西,都是和搞大饼分配而不增加大饼一样,根本就没有解决问题。这样的规制出来,也是恶的规制,不仅无助于事情的解决,反而会让事情变得更坏。

政策可能在明年转为中性,为什么我们不能改变政策去加息呢,其他的因素笔者论述的很多,这里就不论述了,这里要论述一个是中国加息过早会导致国际热钱大幅度地渗进。

由于美国没有加息,热钱还可能对人民币汇率的单向押注倾向加大。现在美国确定是不改变政策,伯南克表示,“美联储或需在较长时期内维持宽松政策。”但他同时表示,“经济在某种程度上已经持稳,我们有必要收紧货币政策,从而避免通胀问题的发生。”这种表态看起来在耍滑头,事实上,美国佬政策转变会在明年之后才能成行,他的失业率要控制5%,这个目标还很远呢,所谓的通胀问题,老美现在还不怕,他之所以这么说是因为他们害怕全球都指责他们坐视美元贬值而不管。他们内心才不愿意改变政策,因为29年的那次危机影响太深,主要是因为他们的货币政策出了问题,这种伤痕就像60年大饥荒对我们的影响是一样的,不是几代人就能抹去的伤痕。毛时代出现了很多荒唐的事情,群众认为你有问题就可以拿你去坐牢,很多街道都有指标,很奇怪的就在这里,没有人犯法也得有指标,这是什么逻辑呢?这让很多人无辜受刑,坐牢做了好多年。这样毫无法治的约束,仅以群众这个模糊的词来断定,和莫须有罪名有何分别,何以服众。事情不仅是给当时的人看的,还要给后人看,给历史看。

住房问题永远是一个大问题,毛时代很多家庭奋斗一辈子还四世同堂,住在一家蜗牛壳似得小房子里。现在财富的积累在加速,年轻人20年能买一套房子已经完全可以接受了,毕业四五年就想买房子,简直很搞笑。现在实施了贷款购房制度,很多人成了房奴,但他们的资产是升值的,如果他们不想当房奴,出货就可以赚钱。这就是我们时代的进步,也是值得肯定的事情。现在舆论上出现了很多无理的要求,自己不努力去做,就想着政府该发这发那,就像古希腊国民非要判定苏格拉底死刑一样,是对进步的扼杀。

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