楼市观察

江苏常州市探索政府加市场 解决保障房资金缺口
吴江楼市网  发布时间:2009-10-29  来源:人民日报  点击数:378

  近日,住房和城乡建设部副部长齐骥在江苏调研公共租赁房建设时表示,“住房保障制度要可持续发展,需要探索将政府的公平和市场的效率相结合。”

  当保障性住房建设进入快车道时,政府的保障能力是否可持续,现有的住房保障体系能否良性运转,“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的住房问题解决路径能否实现?

  增加政府掌握的公共租赁房源,实行经济适用房货币补贴、建立住房保障投融资体系,常州求解住房保障的一系列尝试,或能为各地提供一些借鉴。

  建设公共租赁房,有望与廉租房“打通”

  今年8月1日,江苏省常州市在全国率先出台公共租赁房管理办法。常州市市长王伟成认为,这一制度推出后,住房保障体系已经“成龙配套”,廉租房、公共租赁房、 经济适用房制度,从政策体系上已经对住房困难家庭实现“全覆盖”。

  管理办法规定,常州公共租赁房的保障对象主要有两种,一是低收入住房困难家庭,即家庭人均年收入低于上年市区人均可支配收入80%的无房户;二是新就业人员,即毕业不满5年、已与用人单位签订劳动合同,并在本市市区没有房产的大学毕业生。

  低廉的租金和稳定的住所是公共租赁房最大的吸引力。目前常州公共租赁房租金仅为市场价格的30%左右,低收入家庭每月为3.5元/平方米,新就业人员为每月4.5元/平方米。据常州市房管局局长朱建文介绍,今后即使上调租金标准,也不会超过市场租金的50%。目前建设中的6个项目,也都位于市区内大型居住区附近。

  朱建文说,“住房保障要实现‘全覆盖’,政府手中掌握一定规模的房源十分重要”,因此,当务之急是扩大公共租赁房的建设规模。据介绍,常州市第一批公共租赁房集中建设的4个项目近期同时开工,加上此前政府定向建设集中收购的2个项目,6个项目总建筑面积约20万平方米,总投资近8亿元,可提供约4000套房源。

  “目前常州的廉租房实物配租只有800多套,无法满足需求。将来公共租赁房达到一定规模时,完全可以和廉租房‘打通’。租一样的房子,不同的对象交不同的租金。”朱建文表示。

  暂停经济适用房建设,推行货币补贴

  在增加租赁房源实物建设的同时,常州于今年初暂停经济适用房的实物建设,代之以每户8万元的货币补贴,帮助符合经济适用房保障条件的家庭到市场上购买商品房。这一政策实施大半年来,大受欢迎。目前已受理申请6134户,是往年实物经济适用房全年申请量的5倍,申请家庭已签约购房3813户。

  据介绍,常州商品 房价格比较稳定,经济适用房和商品房价格相差约1000元,按照3口之家保障到80平方米的标准,8万元恰好能抹平“差价”。同时,保障对象可以根据自己的生活习惯和个性化需求选择购买商品房,避免了过去由于经济适用房地段不合适屡屡发生的“弃购”。

  更具吸引力的是,保障对象购房满5年后若要上市交易,只要向政府退还8万元补贴款即可。对低收入家庭而言,“有限产权”部分也获得了财产性收入。

  通过货币补贴,常州市将提前完成该市2007—2011年住房保障规划中提出的经济适用房保障任务。而一般经济适用房的建设周期就需要3年左右。货币补贴大大缩短了这一进程。

  “今年初常州房地产市场成交低迷,价格稳中有降,这样的情况下,货币补贴的效果好,客观上也促进了楼市存量房消化。”朱建文说,“住房保障方式应该和住房市场灵活结合,以后市场形势出现变化,我们还会及时作出调整。”

  建立房投公司融资30亿元,保证保障房建设资金

  无论是大规模的实物建设,还是每户8万元的货币补贴,都需要政府拿出真金白银。资金始终是保障房建设的大问题。

  根据常州市的保障规划,要实现廉租房和经济适用房的“应保尽保”,并筹集6000套左右公共租赁房源的目标,两年内共需投入住房保障资金30亿元左右。而常州每年用于经济适用房和廉租房建设的财政拨付资金只有1亿元左右。

  今年年初,常州成立了注册资本为10亿元的常州公共住房建设投资公司(以下简称“房投公司”),作为保障房建设的投融资平台,政府向房投公司注入3000亩土地资源,落实了30多亿元融资额度,目前已实际到账27.9亿元,一举解决了今后几年的保障资金。

  据朱建文介绍,房投公司融资的还款渠道主要有7条,包括土地出让净收益的10%,每年约10亿元;公积金增值收益部分,每年约两三千万元;财政专户投入每年1亿元左右等,“还贷没有问题”。

  由于房投公司资产质量较高,还款渠道多元而稳定,金融机构纷纷给予融资支持。房投公司已经具备了可持续的投资能力,能够在较长时期内对住房保障稳定投入。

  朱建文介绍:“当公租房达到万套左右的规模,房投公司就有足够的资产争取试点产业信托基金,资金实力会进一步增强,甚至可以参与商品房市场,赚钱来回补保障房的投入。”

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