商业地产 ：或将迎来证明自己的春天

　　“国八条”明确规定，对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍，已经超过了商业地产投入的成本比例，商业地产是首付五成，执行基准利率的1.1倍。可以说针对住宅市场的调控政策逆转了住宅与商铺的投资门槛。

　　我们可以这样理解，首套住房是以满足居住为主，属于生活必需消费品，而第二套房与商业地产类似，是以投资、获取收益为其属性，属于投资品。这个变化直接影响到对商品住宅的重新定位。

　　与股市的高风险相比，投资房产目前仍是比较安全的投资领域。“我们不能说房价永远只升不降，但是若以数十年为尺度，房价的升值空间会高于股票，而风险会更低。所以，只要量力而行，房产投资是一条投资稳、收益高的渠道。而且与股票、黄金、古董、邮票等其他投资产品不同，房产本身还有巨大的使用价值。住宅类可自住，也可出租，商铺类可以由经营性收入带来更高的回报。”业内人士认为，从长远来看，对于不需要太多专业知识的普通人来说，投资房地产仍然是最稳妥的投资方式。

　　作为投资产品，商业地产在享受因土地价格及商圈成熟程度而导致该物业的价值上升以外，还同时享受租金的回报，因此，在与二套住宅这类投资品相比较中有着明显的优势。

　　近几年，吴江商业地产开发体量比较大，目前形成了以万亚购物中心和乐天玛特为中心的永康路商圈，以大润发为龙头的恒森国际广场笠泽路商圈，以家乐福、汇金中央广场为首的运东商圈，以沃尔玛为核心的正翔商业广场城北商圈等大商业布局。之外，体量约33万平方米一站式城市综合体———恒达广场正在紧锣密鼓建设之中，建成后，将超越目前已有的吴江所有的Shopping mall。此外，家电卖场类的国美、苏宁、五星、宏图三胞，专业市场类的华东国际家具城、江苏大发电器市场、恒大建材市场，经济型酒店类的锦江之星、如家快捷、莫泰168、汉庭、格林豪泰纷纷落子吴江。业内人士表示，虽然商业地产要经历时间长短不一的培育期，但吴江商业已经完成了布局与原始积累阶段，或许从今年开始，吴江的商业地产将迎来证明自己的春天。

　　业内人士表示，一方面，基于国内有限的投资渠道，相对稳妥的房产依然是大家的投资首选，而在住宅市场受限的情况下，大量的资金将很有可能考虑投资商业地产；另一方面，由于对住宅的重新定位，减轻了普通人对住宅类物业的依赖，老百姓的消费欲望会得到释放，从而促进商业的繁荣，使得商业地产的租金和投资回报得到提升。

　　市场：交易总量下降、观望气氛浓；调控越久、考验越大

　　限制购房套数、提高首付比例和贷款利率、不足五年全额征收营业税、试点房产税，并且，在“国八条”中特别提到，“2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。”显而易见，调控政策旨在打击投机等不合理需求，遏制部分城市房价过快上涨，将房价控制在合理水平，并通过增加保障性住房扩大对低收入人群的住房供给。

　　2009年9月份开始，吴江楼市随当时全国大势，开始摆脱之前受国际金融危机与国家宏观调控的双重束缚，呈现价格上涨、供需两旺的态势，市场价量齐升。就全国形势而言，部分城市也出现房价过高、上涨过快、投机性购房活跃等现象，整个2010年是在供需活跃与政策调控之中度过的。

　　仅以新湖·明珠城为例，该楼盘2010年总销售商品房面积超过10万平方米，总销售金额达到8亿元。伟业·金域华府、迎春华府、奥林清华·三区、瑞景国际、鼎基·丽湾域等吴江市区主流楼盘也是销售喜人。据有关资料显示，2010年，吴江市房地产业投资总额达到93亿元，商品房销售总额达到90亿元，均创历史新高。