一石激起千层浪，坏事也有多磨时！正当房地产业内外人士基本认同拐点已经到来时，富力、旭辉、万科等知名大型房企先后公布上半年销售业绩。出人意料的是，虽然称不上“成绩喜人”，却也并未如外界所预料的“惨不忍睹”，于是有些业者开始鼓吹“下半年涨给你看”的论调。但可能吗？

 

         根据上述房企公布之成绩单显示：富力地产6月当月合同销售金额约40.1亿元，已出售的合同销售总面积约为34.31万平方米，环比5月分别上升44%和56%，与去年同期相比销售收入和销售面积分别上升31%和40%。

 

         旭辉控股6月合同销售（连合营项目销售）金额约人民币19.9亿元，合同销售面积约17.5万平方米，环比约增长40%。2014年1月至6月，累计合同销售金额约人民币102亿元，较2013年同比增长约42%。

 

         万科2014年1至6月份公司累计实现销售面积821.2万平方米，销售金额1009.1亿元，分别比2013年同期增长14.6%和20.6%。从6月单月数据看，万科6月实现销售面积174.0万平方米，销售金额193.9亿元，环比5月分别增长41.57%、33.35%。

 

         •去年“钱荒”的结果

 

         于是也有不少消费者纳闷了，当前楼市处境到底是好是坏？是好，则市场何以频传“打折”声？是坏，则大型开发商为什么仍然销售“势如破竹”？

 

         在我看来，这种状态不足为奇，更不足以改变房地产走势。

 

         首先是业绩挪移的效果。众所周知，去（2013）年金融机构动辄出现“钱荒”，第四季尤其明显，许多去年签订合同、申办按揭的楼盘，经历三个月以上才取得房贷的情况比比皆是，因此不少去年第四季的业绩是在今（2014）年第一季实现的。

 

         其次不可讳言，为了让资金回笼提速，从第一季末开始，已陆陆续续有楼盘加入降价促销的行列，这也刺激了刚性需求者愿意进场“捡便宜”。

 

         •大型房企具聚焦效应

 

         再则于当前形势下，大型房企已不具全行业代表性。以往在景气畅旺时，地不分远近、楼无论贵贱，一律抢销！这个时候筛选各类型房源加以对比，都能显示房地产之大好形势，但现如今，开发商跑路、房企倒闭、楼盘停工……等“噩耗”时有所闻，消费者为了自保，当然会“不由自主”的选择资金相对实力雄厚、信誉度较高、较值得信赖的大型房企，因此，具规模与聚焦效应的知名大型房企得“天时”之便，销售业绩明显突出，超越市场的平均表现，完全可以理解，甚至是必然的结果。

 

         •第四季才有“转运”的可能

 

         此外，其实大型开发商更加必要加强去化，因为它所开发的楼盘通常相对有量体大、房价高、成本低的特性（注意，是“相对”），因此既有降价的空间，也有庞大的资金周转需求！

 

         凡此种种，我们可以得出一个简单、浅显的结论：在大环境没有改善、政策并未调整（主要指的是金融）的情况下，全国大多数城市在第三季将陷入“房价割喉战”，已无可避免，不存在降不降价的问题，只有降多降少的困扰（必须触及消费者“占到便宜”的心理底线），直到第四季才可能会有一、二线部分城市或地区逐步走出泥潭。

 

          •当前进场购房准则

 

         那么在如此非常形势下，有意购房者该如何选择进场时机呢？由于房产属于“非标产品”，总是因城、因地而异，故而难有统一的标准答案，但仍有“化繁为简”的方法可供參考，简言之，将以下四个“是否”标准套用便可得到答案。

 

         首先该城市是否有无产业支撑？再则是否有无重大建设带动（包括：外联高铁、内通地铁）？三则是否为人口导入城市？四则近期房价是否历经调整（千万注意，此处所指的“调整”是以宏观为准，并非必须是降价盘）？

 

         如果答案都是“是的”，那么它就是一座基本上可以安心购房的城市！这也是我坚持“2014年将出现50座以上的鬼城”，及“上海房价四年翻番”的主要依据之一。