楼市观察

未来十年中国房地产市场仍具高成长性
吴江楼市网  发布时间:2009-10-29  来源:上海证券报  点击数:639

  有关研究机构二十四日在沪发布的《二00九年前三季度房地产市场形势分析以及未来展望》报告认为:未来十年,中国房地产市场仍具有高成长性。

  据该报告介绍:今年以来,中国房地产市场快速回暖,全国商品房累计销售面积同比增速自三月份首次转正以来,涨幅持续扩大,九月份达到百分之四十四点八;房屋销售价格指数环比涨幅也在三月份由负转正,涨幅持续扩大。与此同时,商品房投资额同比增速自年初以来持续上升,但还大幅低于二00八年同期水平,商品房新开工面积仍同比下降百分之零点四,商品房施工面积同比增长百分之十五点四,仍低于去年同期水平。

  全国商品住宅市场去库存化趋势明显,九月份北京、杭州和南京等城市的住宅出清周期较去年年底缩短了十至十五个月,部分城市新推盘量有限已成为推动商品住宅价格持续上涨的一个重要影响因素。

  基于对今年前三季度中国房地产市场形势的分析,该研究机构对市场未来走势有以下判断:短期内(一年)开发投资将稳步增长,但部分城市仍将面临供给不足,四季度销售面积可能出现环比下降;中期(二至三年)内,随着经济的持续回暖以及宽松货币政策的逐步退出,房地产市场进入阶段性调整的概率加大,今年供应类指标的回暖可能会使未来商品房市场再次出现供过于求的局面。

  不过,该研究报告指出,就未来十年而言,人口结构和城市化推进保证了中国房地产市场会拥有很高的成长性。

  上世纪八十年代,中国的人口出生率保持在百分之二十以上,这一群体在当前和未来几年将处于结婚生子阶段,婚房等自住性需求较为强烈,消费潜力巨大。相关调查显示,畅销楼盘的客户年龄分布结构中二十六至三十五岁的客户比重超过六成,这一年龄段的人群将为中国房地产提供巨大推动力。

  未来十年,八0后的一代将逐步迎来改善型需求,而目前的改善型需求主力(上世纪六十至七十年代生人)由于收入水平和生活要求高,将形成“多次改善性需求”,这两者将是未来十年的消费主力。

  与此同时,中国城市化进程的加快(过去十年平均每年提高约一个百分点,到二0二0年达到约百分之六十)和人均居住水平的稳步提升(预计二0二0年人均达到三十五平方米),将为房地产市场提供约一百五十亿平方米的新增住房需求(每年约十二至十四亿平方米,远高于二00八年的六亿平方米)。

  据此测算,未来十年,中国商品房销售额有望保持百分之十五的平均增长水平(其中销售面积和均价的增长率分别为百分之十和百分之五,而过去十年这两者的复合增长率分别为百分之十五点六和百分之六点五)。尽管这一预测相对保守,但仍可从中看出房地产市场的巨大成长性。

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