楼市观察

房地产政策变数增大 短期房价仍将“高位僵持”
吴江楼市网  发布时间:2009-11-02  来源:中华工商时报  点击数:636

  对政策走势的猜测成为当前中国房地产业的焦点话题。

  房地产政策变数大

  今年前三季度,在政府4万亿投资、全社会固定资产投资同比增长33.4%和新增8.67万亿、同比增长149%的天量信贷刺激下,宏观经济持续回暖,GDP增长7.7%,其中三季度GDP增长8.9%。而1-9月进出口总额同比下降20.4%,外需依然乏力。拉动经济增长的重要支柱消费仍有待进一步升级。固定投资占比过大,显露投资和信贷拉动的经济复苏仍有很大的不确定性。10月21日,国务院常务会议首次提出,将保增长、调结构和管理通胀预期的关系列为今后几个月的重点调控内容。很多人注意到,这一提法,与此前持续逾半年官方强调的“把促进经济平稳较快发展作为经济工作的首要任务”有了明显变化。当前,房地产市场各方最关心的是房地产政策的变数会有多大。

  在实体经济没有复苏的情况下,房地产市场的拉动作用显然是重要的,但眼前的天价地、天价房走势令人眩晕,一位房地产业界的高管感叹,按照国际上一般的租售比(即房屋售价与月租金之比)来衡量住房投资价值,正常范围应该在1∶100至1∶230之间,而如今北京等城市热点成交区域房屋租售比普遍在1∶350-1∶450范围内,房价奇高如同收重税,可价格仍在不断上涨。

  据亚豪机构检测数据显示,11月即将上市的商品房新盘项目均价已达17008元/平方米,环比涨幅达16.7%。此间业界已有猜测,高房价已大大超出购房者的承受能力,渐高的民怨成为决策者必须考虑的因素。另外,近两年,在金融危机背景下,加之美国国内最近流感疫情扩大,美元疲软,海外热钱大量进入中国地产市场,防止通胀,抑制资产价格上涨,在今年“保八”已无悬念的情况下,抑制房价继续高涨的力度明显大于去年。

  据中房指数的数据,今年9月金融机构外汇占款月度环比骤升242.5%,与近期重新加强的 人民币升值预期遥相呼应。最近有媒体报道,近3年超百亿美元基金押注亚洲房地产。另有房地产金融机构人士透露,由于宽松信贷、通胀预期、打击炒房措施解除,现在有大量海外资金借助国内的民营机构规避外资进入限制,采用与国内机构合作的操作方式流向房地产业。

  尽管目前房地产顾问机构还不能准确掌握确切的外资购房情况,但深、京、沪等一线城市投资客身影活跃,其中不少是民企老板。有些资金规模大的民企老板合伙成立投资公司,其目标不仅是新房、 二手房,还包括商铺、写字楼、拍卖房市场。

  在实体投资环境没有获得改观的情况下,资金大量流入房地产市场,使房地产价格一方面持续飙升,一方面仍有高位进入的大量买家,或许这就是让人越发看不懂这一市场的一个原因。著名经济学家郎咸平近日针对这种现象判断,当前楼市回暖并不是中国的经济得到了根本改善和居民的收入水平提高所推动的,目前中国经济处在泡沫状态。

  房地产政策变数在增大。近日,中国银监会已经开始动作,对《个人贷款管理暂行办法》公开征求意见。该《办法》明确,银行要建立并严格执行贷款 面谈制度,以有效鉴别个人客户身份,了解借款的真实用途,调查借款人的信用状况和还款能力,确保贷款的真实性。征求意见稿中强调,银行不得发放无指定用途的贷款。而且在支付环节,明确实行贷款人受托支付或借款人自主支付的方式对贷款资金进行管理和控制。银监会有关负责人表示,该《办法》是我国出台的第一部个人贷款管理的法规,也是银监会近两年一揽子贷款业务监管法规的重要组成部分。其主要针对目前一些银行业金融机构个贷业务违规操作现象,特别是“假按揭”、“顶冒名”以及贷款挪用等情况,目的是确保信贷资金进入实体经济。

  另外,业内人士分析,二套房贷放松和营业税减免政策执行期截止于2009年12月31日,这表明,政府在这两项政策出台之时即考虑到了收放余地。既拉动购房者入市,也对投资投机风潮的卷土重来留有后手。近期这两项政策很可能会有调整。另外,疯狂的天价地频 出,使商品房价格水涨船高,引起了全社会的关注。政府在土地供应环节,应该对现行的价高者得的供地方式加以调整。业内比较一致地认为,为满足中低收入者住房需求,政府对保障性住房还会进一步加大投资力度。

  中房指数基于对2009年前三季度中国房地产市场形势的分析判断,前三季度“过于宽松”的货币政策难以延续,今后一段时间货币政策基调转变的概率上升。若货币政策转向(高盛预测四季度将上调存款准备金率0.5个基点,明年全年将三次加息),宽松性货币政策的结束,未来2-3年的房地产市场将面临挑战。

  房价仍会“高位僵持”

  对政策调整的预期已反映到各地楼市。最近,京、沪、深、蓉等房地产热点城市都出现了集中成交。尽管房价很高,但购房者为取得贷款优惠和免税,争着挤上政策末班车。另外,记者从一 金融机构了解到,近来,银监会对各金融机构的监管提示不断。这些机构已开始着手调整,有的已经决定不再考虑增加新的房地产业务项目,并力求一旦政策变化,保证老项目不出问题。

  政策的收紧肯定会使市场销售下降,但业内人士认为,目前,市场上资金的流动性很强,除国家的投资、海外热钱,新保险法于10月1日正式生效,已有消息称,保险公司可进入不动产投资领域的保险资金可能在1700亿元左右,保险资金投资房地产也箭在弦上。另外,今年3月后,房地产市场回暖速度之快出乎意料,尽管还不到11月,开发商的销售指标大多完成了,有的销售业绩超出去年全年。

  “兜里有钱心中不慌”,由于销售额大幅增长,企业资金充裕,开发商此时大多观望等待,并不准备在价格上作出让步。即便是在房价高企的一线城市,房价的走势预计将呈现“高位僵持”,期望价格大幅下跌恐不现实。

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