楼市观察

改善性需求占6成 苏购房主力军最青睐7字楼盘
吴江楼市网  发布时间:2009-11-04  来源:苏州日报  点击数:293

  在今年下半年的秋季购房节吴中专场和“十一”住博会期间,一份现场购房民意调查显示646份有效样本信息数据显示,目前苏州的购房主力在发生变化,“改善性需求”成为苏州购房主流。

  60%购房者为改善性需求

  经历了2008年的低谷,今年以来苏州楼市高潮迭起。据市统计局统计,今年前三季度的销售已经超过了去年全年的总量,同时也创出了历史同期最高水平。在销量增势迅猛的同时,楼市价格也一路上升,进入第四季度,我市商品房销售价已经牢牢盘踞在了“八字头”。

  尤其是进入下半年以来,苏州楼市更是一路飘红。在对市民购房用途调查后,发现改善性需求已经成为当前我市购房的主力人群。

  646份样本设计中心城区、工业园区、高新区、吴中区和相城区,其中有390份样本的购房用途是“改善居住”,大大超过“用于结婚”的128份。改善性需求占到了总量的60%,相比上半年明显增加。这也印证了非首次置业人群的大比例。

  众所周知,结婚用房,特别是新苏州人结婚置业群体,一直是我市购房者中的主力军。正是大量刚性需求的集中释放成就了上半年苏州楼市的火爆。但是下半年以来,一方面上半年成交大释放的需求透支,另一方面, 房价的走高,也使这部分人群购房压力加重。

  从下半年以来,园区中高端项目频频推出,土地的热卖,房价的逐步走高,触动了部分人群的买涨心理,特别是对于具有一定经济基础的人群。通胀的预期、资金保值增值的需求、追涨心理加上楼市成交的良好表现,使这部分群体频频出手,从而也加大了推动改善性需求以及投资需求购买的力度。

  还有一个重要的指标同样印证了房市刚性需求正在转为平淡。在对意向购房面积进行调查分析后发现,“金九银十”期间,91至144平方米的 户型成为购房者主要的选择范围:调查发现,有217人意向购房面积为91至120平方米,有151人为121至144平方米,这两个面积段正是所谓的改善性需求段,而这个需求段的意向人群占到了总调查人数的58%。90平方米以下小户型的需求为215人,占33.3%,比上半年市场明显下滑,可见目前,改善性房源占了较大的市场需求,刚性需求转入平淡。

  6000-7000元的房子市民最中意

  市民可以接受的均价和实际的成交均价是两个不同的概念,后者往往高于前者,但是如果高得太多,则说明市场价格开始走向非理性。

  调查发现,最受市民欢迎的均价段是6001—7000元/平方米,其次是5001—6000元/平方米和7001—8000元/平方米的价位段。

  今年7月份,网络上的地产研究中心也曾对苏州市民的接受均价作过调查,发现当时市民的接受均价在5000至6000元/平方米。相比于这个价位,这次调查,6000元/平方米以上的价位接受度明显增加,这也表明,随着房价的不断增长,有购房需求的市民心理价位也在跟着提升。

  再从九、十两月我市商品房的实际成交价格来看,价格已经超过了8000元/平方米,大大高于市民的可接受均价。根据这样的情况分析,相比于最受市民欢迎的均价段,要提升刚性需求的购买力,目前的市场价格很明显已经不太理性。

  再从购房接受总价的调查来看,市民的接受总价,最受欢迎段在50-70万元之间。按照这个价位段,一套90平方米的房子,价格在5000元至7000元/平方米之间,而一套120平方米的房子,价格则在5800元/平方米以下。但是,目前实际的情况,90至120平方米的总价在80至100万元。由此可见,在91-120平方米的客户群段,能接受的价位与目前市场的实际行情有一定距离。尽管高价位段也不乏客户群需求,但目前苏州的房价整体已有所偏离市场的需求定位。

  后期楼市或将由火爆走向企稳

  苏州后期楼市何去何从?

  从民调的情况来看,虽然苏州楼市需求较为旺盛,但从刚性需求在此惯常旺季阶段明显不如上半年,以及市场价位与需求定位的明显偏离等方面去分析,后期的苏州楼市或将由火爆走向企稳。

  一方面,近期有关房贷七折优惠叫停、税收优惠政策到期等信息已经风生水起。业内指出,受这些原因影响,加上通胀预期、国家及地方政府暖市政策到年底基本终止等诸多因素,在未来两个月内,苏州楼市整体成交预计不会有太大跌落。楼市的真实状态,要看明年一季度的变化。

  第二方面,从房地产开发企业来看,今年,大部分一线开发企业在一至三季度的销售相当理想,甚至超越楼市高峰的2007年。按照这样的局面,年底前大部分楼盘主动降价可能性不大;而此时上市的新项目,也不会有太大的让步。到明年一季度,部分区域,特别是个别项目,价格可能会小幅下调,但是综合目前的供应结构,以及土地市场的活跃表现,价格的整体大幅下跌可能性不大。

  第三方面,从土地市场分析,苏州将在11月5日推出42宗土地拍卖,吴中区也有8大板块84宗土地推出。土地供应的力度在一定程度上可以达到调控房价的目的。

  业内人士指出,明年,在大的宏观调控方面,不排除健康的引导政策出现。一些涉及普通商品房刚性需求的政策预计会有所变通,但是有利于投资市场的部分优惠政策可能取消或先行止步。此外,公积金政策和贷款政策将会持续收紧。即便是价格出现微调,但税收等优惠政策取消后,市民的购房成本将依旧增加。

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