楼市观察

最大规模土拍落幕 苏城地产何去何从
吴江楼市网  发布时间:2009-11-09  来源:名城房产  点击数:517

  11月5日,2009年第7号苏州国有建设用地使用权挂牌竞价会举行,此次拍卖分上午和下午两场。共42块土地上市,总面积达到了2085198.9平方米。其中,苏地2009-B-52、苏地2009-B-60号地块无人应价由国土局收回,苏地2009-B-35、47、68、74四宗地块由于只有一家单位报名竞价,分别由苏州国际发展、嘉盛房地产、园区国业酒店和高新区华通开发以底价获取。其余36宗进入正常拍卖程序。作为今年以来最大的一场土地拍卖会,吸引了建屋、中新置地、南京栖霞建设、安微省高速地产等众多本外地开发商的浓厚兴趣,多宗地块的涨幅翻了一倍以上,位于金阊区物流园富强路北、虎新路东的41号商服用地,涨幅达到317.81%。此前备受关注的沧浪区新市路北、西大街东(原苏州高级技校)地块经过多轮举牌激烈竞争后由宁沪置业以4.55亿元获得,楼面价也从9000上升至20123元。

  古城区土地拍卖分析:

  本次国有建设用地使用权拍卖用地公告上,中心城区共推出10块地,占全市土地宗数的 23.8%,总面积151221.3㎡,占所拍土地总面积的7.3%。其中,商业用地9块,占地面积128942.1㎡;住宅用地1块,占地面积22279.2㎡。

  此次拍卖的 35和38号地块以底价成交外,其余8幅均有不小的涨幅,此次备受瞩目睥沧浪区新市路北、西大街东(原苏州高级技校)地块,经过多轮举牌激烈竞争后由宁沪置业以4.55亿元获得,楼面价也从9000上升至20123元。该地块毗邻盘门风景区北、吴宫喜来登酒店,多层面的商业配套及旅游资源配套,还有田家炳实验小学的教育配套,起拍价格9000元起,业内预计,该片区未来非常可能建成以联排别墅为主的项目,为数不多的几栋联排别墅,非常有可能成为该片区仅有的高端住宅区域,升值潜力巨大。作为古城区寸土寸金,非常稀缺的沧浪区中心区域地块,凭借优越的地理位置,区域内可开发土地的珍稀性,引来商家的大肆争夺。从项目﹤1.0的容积率来看,项目产品将以多层、小高层住宅为主。而38号地块则位于原苏纶纺织厂西南角,该宗地块由嘉和欣以底价获得。该宗地块的容积率达到了3.5,整个社区建成后将主要以高层、超高层为主,而其周边项目则有嘉业•苏纶场、鼎欣城、水城丽都等项目,

  平江区此次共计5块地,均为商业用地,总规划面积52324平方米,占总体中心城区的34.6%。其地块分别为批发零售、住宿餐饮、商务金融和文体娱乐用地。苏地2009-B-34地块,位于平江区人民路东、城北东路南,与苏州万达广场仅一路之隔,地块面积达15197.8平方米,是平江区此次土地出让中面积最大的一块,地块可用于批发零售、住宿餐饮和商务金融,商业用途广泛。随着人民商场这样大型商业卖场进驻北沿线路段,万达广场项目的商业潜力被一再挖掘,商业价值日益放大,以万达广场为代表的平江区,商业设施也在加紧建设之中,开业之后人气火爆,未来区域将形成配套比较齐全、拥有一定居住环境的城市居住片区。

  金阊区土地挂牌出让推出的地块总规划面积23495.7平方米,占总体中心城区的15.54%,为商服用地与住宿餐饮用地。依托正在进行的轨道一号线、二号线工程,这个金阊最破旧的街区被规划成“美丽新天地”,可建20万平方米的商场、酒店、宾馆、商住楼等设施,加上现有的商业面积18.3万平方米与西扩用地规划商业中心相结合,石路将形成一个40多万平方米的商业圈。

  吴中区土拍分析:

  本次土地拍卖上,吴中区共推出了14块土地(其中52号地块截至报名时间无人应价而流拍),占全市土地宗数的33.3%,地块面积为568081.3平方米,占所拍卖土地总面积的27.2%,就地块面积而言,仅次于相城区,位列五个区域第二。其中,商业用地7块,占地面积342204.5平方米;住宅用地7块,占地面积225876.8平方米。

  从地块分布上来看,除木渎外基本上为远郊区,吴中开发区、胥口镇、临湖镇、光福镇、东山镇、甪直镇均有分布。木渎古镇三块地块,其中值得一提的是苏地2009-B-45地块,经过多轮举牌,最终由永新置地以9.7亿获得,楼面价为3486元/平方,涨幅达到107.5%。该地块位于吴中区木渎镇金枫路西、苏福路北,面积为111303.8平方米,容积率2.5,预计该块用地将以高层、小高层为主。周边配套有中澳广场、飞凡第五街以及在建的浙建枫华紫园等项目,因为毗邻轻轨1号线金枫路站台,以及周边的多条交通线路,未来交通优势带来的升值潜力也将非常巨大。另外,吴中区光福的二宗用地容积率均小于0.8,预计将建成别墅,其中54号地块位于光福别墅项目福园的西侧,而55块则位于别墅衡园南侧,建成后,地块所在区域将连接成别墅群,形成低密度生活区。这两宗地块由徐佩芳和王博分别获得。随着吴中片区中高档住宅的陆续推出,未来该片区必将成为以中高档住宅为主的又一苏州新城区。吴中区的其他地块用地基本上为商业用地 (含批发零售用地、宾馆用地和农贸市场),可见,未来区域内的商业配套的完善和提升将会达到一个新高度。

  相城区土拍分析:

  本次土地拍卖,相城区共将推出9宗地块,占全市土地宗数的21%,总面积737414㎡,占所拍卖土地总面积的35.4%。其中,商业用地1块,占地面积10340㎡;住宅用地3块,占地面积470144㎡;综合用地4块,占地面积219590㎡,另外,位于澄阳路东、苏明装饰北的苏地B-60地块为科教用地,占地面积37340㎡。就地块数量而言,仅位列第三,但就拍卖面积而言,此次相城区独占鳌头,位列五区域之首。

  住宅用地中2009-B-61、2009-B-65号地块均分布于相城区以北的位置,分别位于北桥街道及盛泽湖的周边。苏地2009-B-65地块更是本次土地拍卖所有区域中面积最大的一块城镇住宅用地,高达359292㎡,容积率为0.8,起拍总价为107788万,最终成交价189000万,经过阳澄湖投资和安徽省高速地产的激烈角逐,最终高速地产笑到最后,该幅地块的楼面价为6756元,涨幅达到75.34%。预计此地块未来建筑类别将以别墅产品为主,目前周边在售同质化项目有聆湖丽墅、阳澄•领岛别墅等,可以预见,该区域内的市场竞争将更加激烈。

  而苏地2009-B-61地块面积为66557㎡,容积率1.2,该项目建筑类型预计将以多层、小高层为主。

  另外,综合用地苏地2009-B-58地块也是竞争比较激烈的一宗地块,该地块位于元和街道春申湖路北、御窑路西1、2、3号,共计占地面积126050㎡,其中,住宅用地两幅,1.8和2.5的高容积率,预计项目建筑类型将以小高层、高层为主。据悉,地块毗邻首开股份储备用地及恒基中国储备用地,项目前景看好,该地块中涵盖的商业项目也会将此住宅项目的功能和潜力提高一个档次。

  区域分析:从区域发展来看,苏州“北拓”规划使得相城成为未来发展的中心,相城未来土地开发总量较大,合景、雅戈尔、恒基、首开股份等地产大鳄纷纷在此拿地。轻轨2号线、4号线规划使得相城区区域板块价值骤升,出行更加便利,缩短出行时间;而京沪高铁苏州站在相城区的设立,更大限度地提升了区域价值。相信此次区域内9宗地块(1宗商业用地、3宗住宅用地、4宗综合用地)的推出,在板块不断发展的基础上,定能更大程度地推动区域升值潜力。

  高新区土拍分析:

  新区此次共推出3个地块,其中含住宅地块有2块,总面积达到了233880.8平米。72、73号两宗地块由旭辉集团收入囊中,涨幅也分别达到96.54%和56.2%。

  此次推出的苏地2009-B-72号地块位于高新区浒关分区星宇路东、大新河北。地块面积为56984.3平米,容积率为≤1.4,建筑面积将接近8万方,是一个单纯的城镇住宅用地。从其容积率上可以看出,未来该地块的开发将以高层小高层为主。此地块周边312国道贯通,金枫路、鸿禧路、文昌路等众多主干道也经过,因此该地段交通极其便利。该地段早期建成的住宅已有惠泽云锦城、新创理想城等,因此不必担心其周边的配套。

  另外一块苏地2009-B-73号地块为城镇住宅和批发零售综合用地。这是新区此次所推地块中最能吸引人眼球的地块,因为其地块的单体面积已达到176896.5平米。该地块位于高新区浒关分区兴贤路南、文昌路东,京杭大运河近在咫尺,环境优美。周边已建成或在建的住宅项目也很多,如金光大道二期、鸿锦新苑等。另外不容忽视的是,就在该地块的不远处存有上海朗地的储备地块,相信此地块的推出必将给周边的土地市场带来巨大影响。

  苏地2009-B-73号地块规划的容积率为1.37,未来将建成以高层小高层为主的社区,而社区的建筑面积将会达到24.23万方,如此大体量的社区定会给周边市场注入新的活力,带动整个新区住宅市场的活跃。

  区域分析:新区建设不容小觑,浒墅关开发区的发展更值得期待,而地块所在的兴贤路更是浒墅关开发区发展的重点。9月新区住宅以逾2000套的高成交量“力压”园区而跃居全市第一,未来苏州新区楼市走向引人遐想,相对于住宅销售的火爆,新区土地市场能否火一把,本次土拍拭目以待。

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