楼市观察

刚需型产品浮出 青年军“抢滩”青剑湖
吴江楼市网  发布时间:2009-11-10  来源:名城房产  点击数:601

  2009年10月17日,苏州工业园区国际博览中心4A馆人声鼎沸,人头攒动。这是中新置地青湖语城 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)首次开盘的现场,此次开发商推出300套房源,却有2500人聚首现场,场面可谓火爆。据悉,开盘前项目已积累了1100多组预约客户,许多人因无缘邂逅摇出的号码,遗憾而去。此前,在苏州市场上出现开盘客户抢房、无房可买的现象并不鲜见,但是青湖语城如此的火热场面并不多有。置地青湖语城购房者中,首次置业的年轻人居多。开盘的火热场面掀起了青年群体置业青剑湖的热潮,青剑湖板块也吸引了众人的关注。

  低密度住宅扎堆,青剑湖提升住宅品质

  青剑湖板块正式开发伊始,就有别墅项目上马,从华城房产的观澜丽宫 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)、上海君之地置业的君地上郡,到旭辉芭堤兰湾,这几年间一直有别墅产品活跃于青剑湖的市场上。对于别墅项目而言,购房者多数会注重居住的品质,青剑湖周边环境资源则是提升居住品质的重要推手。众所周知,如今的金鸡湖、独墅湖等周边的开发已经进入热胀的状态,附近区域的房价步步攀升,众多开发商打着湖景房的旗帜,吸引崇尚高品质生活的市民前来定居。9月22日,在独墅湖的北岸,竞拍出了28000元/平方米的楼板价。而金鸡湖周围可供开发之地寥寥无几,几乎开发殆尽。纵然双湖附近的科学超前的规划是该区域火热的重要因素,天然的湖景资源、地理环境是该地域发展的本质所依,而风景优美的青剑湖正拥有这种本质的、天然的优势,这也是君地、旭辉、华成、招商、建屋、中新等知名开发商在此拿地的重要因素。

  观澜丽宫的独栋别墅曾受到市场的追捧,在楼市不景气的08新年,观澜丽宫身处逆境仍取得全线飘红业绩,首期便创造了1.58亿的合同销售额,2008年5月24日又实现了30套的销售奇迹,现在项目已经交房。目前该板块内的只有别墅项目君地上郡与旭辉芭堤兰湾。8万平米英伦风情纯别墅社区君地上郡目前在售联排别墅,面积在195-241平方米之间,当前均价14000元/平方米,整个项目目前所剩房源只有30套。而旭辉芭堤兰湾项目更是接近尾声,只有两套房源没有售出。这两套房源面积在200平方米,每套价格在300万左右。

  刚需型产品浮出,青年军大举进驻此地

  10月17日,中新置地青湖语城开盘现场,1100多组客户抢购300套房源,所推房源当天销售一空。在这些购房者中,我们看到的是众多的年轻人的面孔。在置地青湖语城购房者以首次置业的刚需性群体为主,推出的房源也是迎合年轻人口味的51-119平方米的户型。首次推出房源价格在5500-6700元/平方米,均价在6100元/平方米左右,如此价格虽然与许多购房者心理预期的5500元/平方米有所差距,但是与湖东区域的房价相比,还处于很低的水平。首次开盘便遭疯抢,置地青湖语城趁热加推,预计在下月还将陆续推出300套房源,预计到时的开盘价格会有所上调。首次置业的青年军进驻青剑湖板块并不是从置地青湖语城开盘开始发起的,这还要追溯到2007年11月25日,位于青剑湖北岸环湖路的金色湖滨 (相册 户型 样板间 地图搜索)开盘推出200套房源,到开盘现场的预约客户却达1000余人。那次金色湖滨推出的小高层房源,75---128平方米精致户型,博得了首次置业的青年人的青睐。如今,金色湖滨项目已经结束,置地青湖语城的面市又重新激发了刚性群体置业青剑湖板块的热情。青年军“抢滩”青剑湖之势不会止于此,首开悦澜湾 (相册 户型 样板间 地图搜索)的亮相以及储备地的蠢蠢欲动将导致此役“愈战愈烈”。

  首开悦澜湾项目9月25日开始动工,位于青剑湖商业广场的售楼处下月公开。悦澜湾项目占地面积23万平方米,所打造的产品包括小高层和高层,户型的设计从年轻人的生活习惯出发,面积在80-115平方米之间,90平方米以下的实用2+1户型为主力户型。从整个项目产品的设计来看,首开悦澜湾的职业者也将以首次置业的青年群体为主,项目的开盘时间预计在今年年底。在该区域还有圆融、招商、建屋的储备地块,这些储备地的具体的规划方案虽然还没有浮出水面,但不出意外到时也会推出适合首次置业群体的房源。

  储备地整装待发,青剑湖开发加速升级

  青剑湖周边区域,众多的地产大鳄在此聚首,其中有招商、圆融、建屋、中新、首开等知名房企。品牌开发商的进驻,有助于推动区域的发展,提升板块的居住品质。中新、首开地块已经开始动工,招商地块也将揭开神秘的面纱。招商地产于2007年斥资10.1亿斩获的临湖路南、迎湖路东西两侧的苏地-B-24地块,面积18.36万平方米,容积率≤0.92,建筑面积可达16.89万平方米,楼面价为5780元/平方米。据悉,招商地产的此块储备用地将于明年三月份动工,产品类型涵盖别墅和公寓,产品面市要等到2011年。圆融储备用地占地面积25万余平方米,建筑面积可达24.8万平方米,成交价格为9.1亿元人民币。鼎欣与建屋的储备地体量也很可观,总建筑面积分别可达10.5万平方米与17.4万平方米。从容积率来看,各地块相差无几,预计规划产品为别墅搭配公寓,这也将成为青剑湖区域未来一段时间内产品的主流方向。圆融以及建屋的储备地中规划有商业功能,项目建成以后将在不同程度上弥补该区域商业配套的不足。另外,位于展业路西、青澄路北的苏园 (相册 户型 样板间 地图搜索)土挂(2009)03地块用途为商服邻里中心功能,土地面积接近10000平方米,容积率为1.2,此地将建成青剑湖区域的邻里中心,完善该区域的配套设施。在青剑湖的发展路途中,还将源源不断地有新土地供应,还将有更多的开发商进驻青剑湖区域。

  5万人居住区域,多种因素吸引购房者

  纵观苏州工业园区,湖西板块开发殆尽,鲜有待开发的处女之地,湖东板块正加速走向饱和状态。而独墅湖附近区域近来一直活跃于人们的视野之中,屡屡有地王出现,虽板块成熟尚需时日,但该地区的高房价与金鸡湖区域相比,并无多大落差。较高的房价似乎透支了独墅湖板块的部分升值潜力,也让众多购房者望高房价而兴嗟叹。青剑湖板块的异军突起,有其充足的条件和背景。

  如今该区域的商业气氛不浓,是不争的事实,居住于此的业主除了享受大自然带来的优美的环境外日常生活谈不上便利。但青剑湖区域合理地规划以及政府和相关部门的着力打造,会使这一现状会随着时间推移而得到改善。十一五”期间唯亭城市总体功能规划是“一心、二片、三带、四区”,其中的“二片”即葑亭大道沿线以动迁社区为主的10万人组团居住片和青剑湖环湖地区的5万人组团居住片。唯亭作为苏州工业园区北部城市副中心的发展地位,也日益凸现。目前区域内的休闲配套设施完善,如会所、游船码头、水上娱乐中心、卡丁车俱乐部、高级酒店等都已投入使用。随着圆融地块商业用地开发以及该区域邻里中心的建设,商业配套正朝着完善的方向发展。青剑湖学校已经动工建设,将结束青剑湖板块没有学校的历史。青剑湖学校是一所九年一贯制的公立学校,规模为初中8轨24班,小学6轨36班。对于该板块的交通设施来说,如今已有多条利好消息。2008年7月1日投建的沪宁城铁,在唯亭设有站点,城铁建成城后随之而来的高人流,将浓重该区域繁华的一笔。

  越来越多的人在此置业,最重要的因素还是此地较低的房价以及愈发显现的升值空间。置地青湖语城开盘6000元/平方米左右的均价,旭辉巴堤兰湾、君地上郡14000元/平方米左右的别墅价格,在工业园区都处于最低的水平。日益完善的配套设施和板块逐渐成熟的趋势,则赋予此地凸显的升值潜力。

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