楼市观察

住宅价格高于写字楼 苏州楼市现住商倒挂现象
吴江楼市网  发布时间:2009-11-17  来源:姑苏晚报  点击数:336

  本报记者 许峰

  今年以来,苏州住宅价格一路走高,但在住宅价格“一骑绝尘”的同时,写字楼和商铺市场的售价及租金却一直不温不火,甚至不少同一区域内的住宅价位要高于写字楼价格,出现了“住商倒挂”的现象。

  作为一个商业地产还不够发达的城市,苏州的“住商倒挂”现象一直存在。即使今年上半年以来行情如此火热,商业地产的消化速度也远不及住宅,随着住宅价格的大幅上扬,纯写字楼项目的售价低于住宅的现象越来越普遍。如园区环球188写字楼价格为17000元/平方米,而其酒店式公寓价格早已卖到24000元/平方米,且公寓的销售要远远好于写字楼;同样,新天翔商业广场铂晶公寓推出最后30套精装公寓现房均价在14000元/平方米左右,而其写字楼仍保持在12000元/平方米左右。

  原因一:炒作门槛高投资写字楼的首付与贷款成本高

  不少业内人士表示,“住商倒挂”的现象并不正常,但需求层面的落差是形成这种状况的主要原因。“住宅的客户群体是普通购房者,因此住宅的需求非常广泛。 ”国际知名物业顾问戴德梁行的有关人士表示,相对而言,写字楼因为其总价高、首付高等原因,超出了普通购房者的购买能力,一般只有公司或者大的炒家方有购买力,在当前大量的写字楼供应面前需求相对较小。

  原因二:以租还贷难写字楼租赁需求少租金不高

  不仅如此,从投资物业的后期运营上来看,当前住宅的投资风险比商业要小,也造成了当前出现住宅的投资热度要远大于写字楼。“一套住宅只要地段尚可,一般不会出现无人居住或租不出去的情况。”一业内人士表示,而办公楼或商铺其投资回报一般都是通过租赁来实现的,而租赁客户大多为经营者,其经营状况的好坏会直接影响到他们的租赁需求。

  记者了解到,今年一、二季度,苏州几个区域内的写字楼租赁价格均出现过几次向下波动。以园区某知名写字楼为例,今年以来月租金价格即已从原先的70元/平方米下滑至55元/平方米,降幅超过了20%。经济形势的下行导致了众多企业经营开支的收缩,其中尤以外企最甚。写字楼向来与整体经济面的联系最为密切,一方面很多企业由于难以承担庞大的租金,写字楼的租金价格会出现下滑;另一方面,经济层面的原因也使得一些企业购买写字楼的需求变弱。

  原因三:住宅商用多纯写字楼与酒店式公寓来竞争

  “还有一个重要原因是当前政策上对‘住宅禁商’执行得并不十分彻底,不少公司选择租金价格更为实惠的住宅用于办公,也对写字楼的需求量产生了很大影响。”名都机构的有关分析人士认为,当前苏州纯写字楼除了自身的竞争之外,还需面临酒店式公寓、创业园等各类物业对市场份额的争夺。根据有关业内人士的保守估计,苏州当前写字楼的存量在150万平米以上,而近期环球188、圆融时代广场、恒宇广场、星虹国际、万达广场等众多项目的陆续入市,写字楼供应更出现了小“井喷”。其中,园区未来东方之门、环球188,湖东地标九龙仓420米摩天楼,新鸿基的商业项目等大批量的供应,短时间内更会呈现饱和状态。

  针对房地产业写字楼和住宅市场出现了“冷热不均”的现象,有业内人士表示,商业地产的价格反映的是地区商业利润的高低,而现在商业地产的价格也说明了目前的实体经济尚未完全复苏。“商业地产受经济影响较大,往往会比住宅‘慢一拍’,其启动会比住宅晚一个周期。而现在有种种迹象表明,随着住宅的率先升温,我国经济回暖迹象明显,因此写字楼等商业地产还是非常有可能成为下一波的投资热点。 ”有分析人士表示,特别是苏州的产业转型升级将不断推升写字楼市场的需求,只是写字楼和商铺的投资需要更为充裕的资金和更长的周期,并不是每个投资者都能“熬”得起。

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