楼市观察

楼市猛药对首次置业者影响最大
吴江楼市网  发布时间:2009-11-17  来源:人民网房产  点击数:1110

  “首套房七折利率”、“改善型二套房贷放松”、“二手房交易营业税减免”是否取消最受业内关注

  业内认为,如果二手房营业税优惠、改善型二套房贷放松等优惠政策到期终止,楼市刚性需求将受较大压制。

  去年年底,中央和地方政策出手救北京楼市于“低谷”,其中,被业内称为“猛药”的有首套房七折利率、改善型二套房贷放松、二手房交易营业税减免等。

  在不少业内人士看来,去年年底密集的楼市优惠政策出台,对于购房者来说受惠范围已经涵盖了首次置业需求、改善型需求。一方面,购买首套房可享七折利率,同时营业税征收范围从五年以内改为两年以内,征收的标准也由评估价全额的5.5%改为按买卖差价征收5.5%,这使不少刚性需求结束观望,带动楼市回暖。另一方面,放开了改善型二套房贷,取消了限外,这就促使了改善型需求和投资型需求积极入市。

  对于开发商来说,优惠政策也使其极大缓解了资金压力。除了明确指出要支持房地产开发企业合理的融资需求外,优惠政策中还有条款规定,对以招拍挂方式出让的房地产开发用地,在不影响土地市场公平竞争的前提下,受让方由于困难不能按时付款的,市国土管理部门可根据实际情况批准延期并公示,延期最长不超过6个月。

  在大力度优惠政策等利好因素的刺激下,今年北京楼市一改去年的萎靡姿态,年初就开始回暖,4月份以后,北京楼市更是步入了快速上升轨道,不仅成交量大增,而且房价也节节攀升。统计数据表明,10月北京楼市的成交均价已经达到15891元/平米,为两年以来的最高值,而2008年北京楼市成交均价最高的8月份,也仅为13814元/平米。在土地市场上,去年鲜见的“天价地”现象,今年也卷土重来,不时有地块刷新“地王”记录。一些业内人士担忧地认为,楼市已经从去年的“过冷”转为了今年的“发烧”。

  现如今,营业税优惠、改善型二套房贷放开、限外等一些优惠政策的时限将到,而首套房贷七折利率等政策是否会有变数,现在也受到业内和购房者的广泛争议和讨论。搜狐网正在进行的一项调查显示,有56%的网友认为2008年底出台的优惠政策对其作出买房决策影响较大,而对于明年的政策走向,64%的网友认为政策的走向是逐渐收紧。

  离年底仅剩一个半月时间,本报对优惠政策中的重点条款进行分析和解读,以期展现其市场影响和前景。

  政策 1

  首套房可享基准利率七折优惠

  出台时间:2008年10月22日

  期限:无明确限定

  解读:居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房,其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例调整为20%。优惠前标准———基准利率下浮15%。

  关注度:★★★★★

  【算账】

  百万房产可省利息近10万

  一套100万元住房,首付款为20万元,比优惠政策出台前的30万减少了10万元,贷款80万元以等额本息还款法贷款20年,按七折最低利率来算,每月还款额4915.7元,利息总支出约379773.3元,按8.5折优惠利率来算,每月还款额5301.6元,利息总支出约472381.8元。由此可见,七折最低利率比八五折优惠利率每月还款额少385.9元,共节省利息支出约92608.5元。

  【取消之影响】

  抑制新增购房需求

  链家地产认为,一旦最低七折的优惠利率不再执行,相当于购房成本增加了一成,在当前房价处于高位、六成以上购房者处于被迫购房的状态下,骤然增加的较高贷款成本,将起到很强的抑制新增需求的作用,至少会影响六成以上人群推迟购房。

  同时,将可能发生需求无力入市与房源抛售并举的现象,造成二手房成交低迷,甚至推及到整个房产市场来说,新增需求迫于成本压力难以入市,发生整个交易市场跌入谷底的情况。

  政策 2

  两年以上普宅转让免征营业税

  出台时间:2008年12月20日

  期限:暂定执行至2009年12月31日

  解读:根据国办发[2008]131号,二手房交易中,营业税征收范围从证满五年改至证满两年,对于两年内的次新房,营业税征收的标准也由之前的评估价全额5.5%改为按买卖差价征收5.5%。

  关注度:★★★★★

  【算账】

  百万房产税费最高增5万多

  假如该政策不再续期,产权证未满五年的次新房都受影响,房屋总价越高,则增加的税费越多。我们假定的情况是原购买价为现在出售价的50%,而且交易是按照贷款全额纳税,那么出售价为100万的5年内次新房,增加营业税为2.75万元至5.5万元;出售价为150万的5年内次新房,增加的营业税费为4.125万至8.25万;出售价为200万的5年内次新房,增加的营业税费更高,为5.5万至11万元。而五年以上的房产,由于交易时需要缴纳的税费中只有契税和个人所得税,并不涉及营业税,所以不受影响。

  【取消之影响】

  初次置业者购房受限

  “营业税年底到期后可能不再续期的消息,从9月份就开始传了”,美联物业市场研究部总监张大伟如是告诉记者,近期楼市成交量呈上涨之势,而房源挂牌量也出现明显增长。随着接近年底,这一比例还有继续上升的可能。目前,对于营业税优惠是否会续期,业内看法不一。如果到年底该政策不再续期,那么从影响群体来看,交易成本的增加将主要影响初次置业群体为主的刚性置业群体。

  政策 3

  松绑改善型二套房贷

  出台时间:2008年12月20日

  期限:暂定执行至2009年12月31日

  解读:根据国办发[2008]131号,在落实居民首次贷款购买普通自住房,享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时,对已贷款购买一套住房,但人均住房面积低于当地平均水平的居民,再申请贷款购买第二套普通自住房,可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策,即贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍,最低首付款比例为20%。对其他贷款购买第二套及以上住房的,贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。而优惠出台前,所有的第二套房的首付一般为四成,利率为基准利率的1.1倍。

  关注度:★★★★

  【算账】

  百万房产可省利息20多万

  首付方面的差别比较明显,一套纯粹用于改善居住条件的第二套普通自住房,总价100万元,首付款最低为20万,比优惠政策出台前的40万减少了一半。

  贷款情况变化也较大,假设需要贷款80万元,以等额本息还款法贷款期限20年,如果是按七折最低利率来算的话,每月的还款额是4915.7元,而利息总支出是约379773.3元;如果是按1.1倍利率来算的话,每月还款额是5981.18元,利息总支出是约635481元。由此可见,七折最低利率比1.1倍二套房贷利率每月还款额少1065.5元,共节省利息支出约255707.7万元。

  • 吴江二手房,租房,扫以上↑微信二维码关注

  • 更多吴江楼市资讯,请扫以上↑微信二维码关注

【上一页】   1     2    【下一页】

发表评论 (理智评论文明上网,拒绝恶意谩骂)

最新留言

更多
    暂时无留言!