“首套房七折利率”、“改善型二套房贷放松”、“二手房交易营业税减免”是否取消最受业内关注

　　业内认为，如果二手房营业税优惠、改善型二套房贷放松等优惠政策到期终止，楼市刚性需求将受较大压制。

　　去年年底，中央和地方政策出手救北京楼市于“低谷”，其中，被业内称为“猛药”的有首套房七折利率、改善型二套房贷放松、二手房交易营业税减免等。

　　在不少业内人士看来，去年年底密集的楼市优惠政策出台，对于购房者来说受惠范围已经涵盖了首次置业需求、改善型需求。一方面，购买首套房可享七折利率，同时营业税征收范围从五年以内改为两年以内，征收的标准也由评估价全额的5.5%改为按买卖差价征收5.5%，这使不少刚性需求结束观望，带动楼市回暖。另一方面，放开了改善型二套房贷，取消了限外，这就促使了改善型需求和投资型需求积极入市。

　　对于开发商来说，优惠政策也使其极大缓解了资金压力。除了明确指出要支持房地产开发企业合理的融资需求外，优惠政策中还有条款规定，对以招拍挂方式出让的房地产开发用地，在不影响土地市场公平竞争的前提下，受让方由于困难不能按时付款的，市国土管理部门可根据实际情况批准延期并公示，延期最长不超过6个月。

　　在大力度优惠政策等利好因素的刺激下，今年北京楼市一改去年的萎靡姿态，年初就开始回暖，4月份以后，北京楼市更是步入了快速上升轨道，不仅成交量大增，而且房价也节节攀升。统计数据表明，10月北京楼市的成交均价已经达到15891元/平米，为两年以来的最高值，而2008年北京楼市成交均价最高的8月份，也仅为13814元/平米。在土地市场上，去年鲜见的“天价地”现象，今年也卷土重来，不时有地块刷新“地王”记录。一些业内人士担忧地认为，楼市已经从去年的“过冷”转为了今年的“发烧”。

　　现如今，营业税优惠、改善型二套房贷放开、限外等一些优惠政策的时限将到，而首套房贷七折利率等政策是否会有变数，现在也受到业内和购房者的广泛争议和讨论。搜狐网正在进行的一项调查显示，有56%的网友认为2008年底出台的优惠政策对其作出买房决策影响较大，而对于明年的政策走向，64%的网友认为政策的走向是逐渐收紧。

　　离年底仅剩一个半月时间，本报对优惠政策中的重点条款进行分析和解读，以期展现其市场影响和前景。

　　政策 1

　　首套房可享基准利率七折优惠

　　出台时间：2008年10月22日

　　期限：无明确限定

　　解读：居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。优惠前标准———基准利率下浮15%。

　　关注度：★★★★★

　　【算账】

　　百万房产可省利息近10万

　　一套100万元住房，首付款为20万元，比优惠政策出台前的30万减少了10万元，贷款80万元以等额本息还款法贷款20年，按七折最低利率来算，每月还款额4915.7元，利息总支出约379773.3元，按8.5折优惠利率来算，每月还款额5301.6元，利息总支出约472381.8元。由此可见，七折最低利率比八五折优惠利率每月还款额少385.9元，共节省利息支出约92608.5元。

　　【取消之影响】

　　抑制新增购房需求

　　链家地产认为，一旦最低七折的优惠利率不再执行，相当于购房成本增加了一成，在当前房价处于高位、六成以上购房者处于被迫购房的状态下，骤然增加的较高贷款成本，将起到很强的抑制新增需求的作用，至少会影响六成以上人群推迟购房。

　　同时，将可能发生需求无力入市与房源抛售并举的现象，造成二手房成交低迷，甚至推及到整个房产市场来说，新增需求迫于成本压力难以入市，发生整个交易市场跌入谷底的情况。

　　政策 2

　　两年以上普宅转让免征营业税

　　出台时间：2008年12月20日

　　期限：暂定执行至2009年12月31日

　　解读：根据国办发[2008]131号，二手房交易中，营业税征收范围从证满五年改至证满两年，对于两年内的次新房，营业税征收的标准也由之前的评估价全额5.5%改为按买卖差价征收5.5%。

　　关注度：★★★★★

　　【算账】

　　百万房产税费最高增5万多

　　假如该政策不再续期，产权证未满五年的次新房都受影响，房屋总价越高，则增加的税费越多。我们假定的情况是原购买价为现在出售价的50%，而且交易是按照贷款全额纳税，那么出售价为100万的5年内次新房，增加营业税为2.75万元至5.5万元；出售价为150万的5年内次新房，增加的营业税费为4.125万至8.25万；出售价为200万的5年内次新房，增加的营业税费更高，为5.5万至11万元。而五年以上的房产，由于交易时需要缴纳的税费中只有契税和个人所得税，并不涉及营业税，所以不受影响。

　　【取消之影响】

　　初次置业者购房受限

　　“营业税年底到期后可能不再续期的消息，从9月份就开始传了”，美联物业市场研究部总监张大伟如是告诉记者，近期楼市成交量呈上涨之势，而房源挂牌量也出现明显增长。随着接近年底，这一比例还有继续上升的可能。目前，对于营业税优惠是否会续期，业内看法不一。如果到年底该政策不再续期，那么从影响群体来看，交易成本的增加将主要影响初次置业群体为主的刚性置业群体。

　　政策 3

　　松绑改善型二套房贷

　　出台时间：2008年12月20日

　　期限：暂定执行至2009年12月31日

　　解读：根据国办发[2008]131号，在落实居民首次贷款购买普通自住房，享受贷款利率和首付款比例优惠政策的同时，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平的居民，再申请贷款购买第二套普通自住房，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策，即贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例为20%。对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。而优惠出台前，所有的第二套房的首付一般为四成，利率为基准利率的1.1倍。

　　关注度：★★★★

　　【算账】

　　百万房产可省利息20多万

　　首付方面的差别比较明显，一套纯粹用于改善居住条件的第二套普通自住房，总价100万元，首付款最低为20万，比优惠政策出台前的40万减少了一半。

　　贷款情况变化也较大，假设需要贷款80万元，以等额本息还款法贷款期限20年，如果是按七折最低利率来算的话，每月的还款额是4915.7元，而利息总支出是约379773.3元；如果是按1.1倍利率来算的话，每月还款额是5981.18元，利息总支出是约635481元。由此可见，七折最低利率比1.1倍二套房贷利率每月还款额少1065.5元，共节省利息支出约255707.7万元。