楼市观察

高房价下 投资苏州房产的四大方向
吴江楼市网  发布时间:2009-11-20  来源:名城房产  点击数:648

  房子贵了,能挑的房子少了。面对明年通胀预期,手里的那些钱该在什么地方安营扎寨?房地产是最具投资价值的商品之一,这一事实已被无数城市发展的经验所验证;然而在一个城市中什么样业态的房地产产品投资收益率最大,却是一个相对专业和复杂的话题。面对苏城的地价、房价,究竟投资哪类产品才能获利更多,投资客应如何选择?(仅供大家参考)

  投资方向1

  豪宅市场添新贵通胀下钱多就买高端楼盘

  浙江绿城61亿斩获苏州金鸡湖大道板块的2宗地块,楼面地价均高达2万元以上,至此苏州 豪宅市场又添新贵。当下,投资高端楼盘已成为诸多业内外人士关注的一个焦点。数据显示:通过对金秋两场房交会等活动可以看出,2009年3月份以来,投资高端楼盘客户比例在逐渐增加,以八九月份为例,同比增长幅度就超过70%,尤其是高端商务区周边及品质较高的高档楼盘,更是吸引了不少投资客的追逐。

  在房地产市场,普通住宅价格往往是随市场波动起伏比较明显的产品,也更容易滋生泡沫,而高端不动产往往因为需求大于供给,因此具备了奢侈品的属性,从而成为更受青睐的避险投资品种。高端产品的消费对象多是生意人、商场成功人士,他们对于通货膨胀的预期感知得也更强烈,所以他们更愿意通过投资这些高端住宅商品进行保值甚至增值。再次,从整体市场来看,高端产品是处于上行趋势的。从苏州豪宅市场来看,随着中海、万科、保利、绿城等一些高楼面价产品的逐渐面世,相信未来苏州高端产品市场会逐渐成熟。

  推荐楼盘:尚玲珑(均价17000元/平方米)、水巷邻里花园(22000元/平方米起)、万科中粮本岸(均价12000元/平方米)、太湖黄金水岸

  投资TIPS

  一般而言,豪宅投资比小户型投资赚得多,如果手头资金足够,同样的钱买一套豪宅比买十套小户型赚得都更多更快。不过,经济学原理告诉我们,收益和风险总是结伴而行,千万别轻信什么“风险很小利润很大”的诱惑。市场好时,豪宅虽然赚得多,但是万一市场不好,跌得也惨。何况,今年以来豪宅是市场快速上涨的领头羊,积累的泡沫比小户型更高。

  投资方向2

  看客多数不盲目资源稀缺型房产更吃香

  当前能满足个性化需求的资源稀缺型房产一路走俏,如拥有湖景资源的临湖楼盘和占据绝版地段的楼盘。一段时间以来,临湖楼盘客户来访量很大,售楼人员说,现在来看房的客户大多是意向比较明确的,盲目看房的客户比以前少了。

  记者在与购房者的交谈中得知,很多人很早就关注苏州金鸡湖、独墅湖板块的楼盘,看好这边的环境,这些楼盘 房价升值空间惊人,而目前苏州湖景楼盘的价格相较一线城市仍维持在一个较低的水平,多数人认为很值得买。的确,稀缺资源在未来一定能够有巨大的升值潜力和空间。

  谈到 理财性投资,一些人表示尽管楼市有政策风险,可房产毕竟是实物,即使楼价跌了还有个房子在那,比起疯狂的股市要平稳一些。而像湖景房这种稀缺型物业在保值、增值上应该是更有保证的。一个不争的现实便是:在金鸡湖板块楼盘开发火爆的同时,湖景可开发的资源也越来越稀缺,于是乎,独墅湖板块就成了众兵家争夺的战场,一时间硝烟四起。众多成熟一线开发商对于独墅湖板块之争,多轮竞拍争购、不惜重金竞驻的背后,正是资深地产巨鳄对独墅湖价值前景的笃定,以及其对于整个苏州城市发展的区域价值所在。

  推荐板块:金鸡湖大道板块、独墅湖板块

  投资TIPS

  目前,苏州金鸡湖、独墅湖周边的价格与杭州西湖、南京玄武湖是不能比的,这说明苏州一线湖景的价值还没有体现出来,所以现在投资,可以说没有任何风险。住房毕竟不是快速消费品,是需要时间的,如果早些购房,就有足够的升值空间。当然这也要看购房者本身的资金实力以及购买需求。

  投资方向3

  商铺前期投资大适合追求稳定投资的人

  当下不少人热衷于投资房地产,但是对于是投资商铺还是住宅都有着不同的想法。成熟的商铺可以为投资客带来丰厚的收益,而区域好的住宅也可以带来利润,但是两者之间的收益还是存在着一定的差距,面对这样的现状,投资客应如何选择?只能说,投资住宅是短线或者是中线行为,而投资商铺则是一个长期性的投资。

  就目前来看,住宅的价格已经快要涨到极限,在未来一段时间内,肯定还要涨,但不可能大涨,所以投资回报率可能不会达到预期效果;而商铺的投资回报率每年则可达到10%。如果投资商铺:十年包租,回报率每年10%,那么十年就是100%。真是一个可观的数字。

  一般来说,商铺物业单价明显高于住宅单位,所以投资总额会更高,而且投资风险也明显高于住宅,普通的住宅物业由于投资金额较小,出租以及转售都比较容易,所以投资者所承担的风险也较小。但是,如果投资者能够选择好商铺物业,投资回报率理所当然会高于住宅,而且商铺无所谓房屋损耗率,待商圈越来越成熟的时候,租金收益就会越来越高,价值也会更高,俗语有云"一铺养三代"。

  推荐商铺:汇金新地(均价24000元/平方米)、环球奥食卡城(均价18000元/平方米)

  投资TIPS

  由于投资商铺前期投入较大,特别是一些新的商铺,市场不太成熟,因而出租率及租金都会比较低,但是待市场成熟,升值空间将不可估量,因此投资商铺比较适合长期持有及资金比较充裕的收入较高稳的人群。另外如果投资商铺,前期看房时,不仅要了解商铺的实际情况,更要了解该地区的商业开发潜力。

  投资方向4

  高性价比小户型置业投资风险相对低

  回望一下小户型投资,总价低、月供负担轻、租金收益抗风险性强都是其明显优势,无论是定期收租金,还是在预期的回报率中将物业出售,都可让投资者获得不菲的收益。

  租金收益率是评价小户型投资价值最重要、最传统,也是最被人们所认同的指标。租金收益率当然是越高越好,租金收益率越高就意味着这套小户型的投资价值越高,最好是能以租养供。而从目前房产的出租市场来看,一些中小户型很有前景。外地白领大多喜欢租住素质较高的房屋,周边云集众多高档写字楼,吸引了许多高级人才;租房一族一般也比较喜欢追求自由、时尚的生活,因此一房和两房单位最受欢迎,他们可接受的月租金也只是2500元-4500元左右。另外,中小户型无论是出租还是转让都比大户型的房屋转手便利许多。尤其近几年以来,中小户型不但是承租人群乐于接受的户型,同时,即便是出售的话也是较受市场欢迎。投资购买这类房产,不论是出售还是出租其风险系数都会相对减少。

  推荐楼盘:置地青湖语城(4888元/平方米起)、雍合湾花园(4799元/平方米起)

  投资TIPS

  首先购买货量太多的项目要谨慎,如果一个项目的套数太多,那么投资者就要注意了。第一,货量太多,而且大多是用来出租,就会导致将来出租竞争者太多,租不起价;第二难卖高价,因为买小户型的投资客都很精明,现在市场上有这么多房源可选择。其次因为现在租客对户型、朝向越来越关注,愿意为此多掏钱,所以投资小户型时,要注意楼层、朝向好的单位,这样比较好租,租金也高,以后出售时,也能够卖上价钱。

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