楼市观察

地王交通助力 五区域七大盘晋升领头羊
吴江楼市网  发布时间:2009-11-23  来源:名城房产  点击数:365

  从年初的三月份开始,苏州楼市就一路走高,到如今六千以下的楼盘不见踪影,更有甚者,价格跟年初相比早已翻番,地段、区域、物业形态、配套等都不再是制约楼市发展的因素,苏州市场呈现楼盘都热销的怪状。规划中的交通、商业配备提前成为楼盘的卖点,各板块的潜力凸显,更有部分楼盘宁当出头鸟带动板块发展。

  城北个别楼盘均价破万、独墅湖板块地王频现、湖东板块楼盘的群涨近一倍、古城板块露面单价破两万……各板块的潜力被发掘出来,升值前景越来越明朗,搜房网带您从关键词中寻找各板块的领头羊,看这些争当出头鸟的楼盘是否当之无愧。

  市区板块 交房零纠纷典范

  板块扫描:苏州市区分为古城区和新城两部分,古城区位于平门、相门、南门、阊门之间,古运河环绕周边,跨平江、沧浪、金阊三个行政区。

  长期以来,由于古城区人口密度较大,市政拆迁进展缓慢而且成本较高,因而古城区的房产开发项目非常稀少,并且一直处于小规模、多点分散的状态,因此,旧区的房产市场往往是见缝插针,拾遗补漏,使得市区楼盘多数以五万平方米以下的小楼盘为主,园林别墅产品居多。

  受供求关系影响,加上便利的生活条件,古城区房价节节攀升。同时,由于楼盘体量小,又处在市中心,消化迅速,市区的楼盘销售率均在95%以上。为了缓和古城区房源稀缺的现状,近年来市政府一系列政策举措,加大了周边三大新城的房产开发,以此缓解古城房源匮乏的现状。

  推荐板块领头羊:万科金色家园 (相册 户型 样板间 地图搜索) (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)

  推荐关键词: 交房

  推荐理由:年底一般是楼盘交房的高峰期。2009年底,苏州楼市又将迎来集中交房。那么,在这一波交房潮中,业主将会“快乐交房”还是“纠纷不断”呢?据了解,在交房前夕,开发商一般都会积极做好交房准备。但就像某楼盘销售总监所说,让每一个业主都满意几乎是“不可能完成的任务”,能让大部分业主快乐收房就很不错了。而实际上,这个任务的完成看起来似乎也很有难度。伴随着集中交房的,是不断发生的争议和纠纷。不少楼盘遇到了交房难题:退房、业主拒不收房、业主到政府门前维权、售楼部前挂起了“黑心开发商”的条幅、房展会期间楼盘展台被砸等……

  因此,于今年7月份完成一期交房的万科金色家园项目,业主满意率超过96%,在房产楼市风波不断的今天尤其可贵,金色家园卓越的建筑品质和服务态度均得到业主一致认可。

  独墅湖板块 地王源头

  板块扫描:回看2009年的土拍市场,独墅湖板块无疑是开发商眼中最具投资发展价值的板块。时间回放。2009年8月5日,保利地产在与中海地产几十轮的交锋后,以19.9亿元拿下东方大道东侧、独墅湖西侧地块,楼面价达到7549元/㎡,创下地王。中海在2008年初竞得的独墅湖地块就在该地块附近。2009年9月22日,绿城集团在苏州发飙,以61亿元独斩两宗地,其中位于独墅湖板块的06号地块楼面价达28057元/㎡,成为新“地王”。

  独墅湖板块是个很特殊的地段,它连接着吴中区和园区,同时也连接着市区和园区。独特的景观和地理位置使得诸多开发商在金鸡湖环线趋于饱和的情况下纷纷将眼光投向了该区域。独墅湖隧道的建成通车,开辟了园区到市区的新道路,时间与行程的缩短,让很多购房者把目光投到这个区域,同时很多投资者也将独墅湖板块作为自己的下一站目标。

  推荐板块领头羊:星岛仁恒 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)

  推荐关键词:地王

  推荐理由:09年土地市场更像是独墅湖土地年,板块内地王频出,区域价值越发明显。谈及独墅湖的地王时代渊源,回顾近几年区域的发展,不能不提独墅湖的地王时代最早是由仁恒地产开启的,2007年仁恒 “21亿一地”仍历历在目,而且别墅产品星岛仁恒更是敲响了板块高端产品的前奏。

  独墅湖板块紧邻园区,更有独墅湖湖景的景观优势,将打造以低密度的中高端居住物业产品。从今年拍出的两宗地王地块来看,都将以别墅产品为主打,加上已经开工建设的中海独墅岛项目以及中房澜泊湾产品也以别墅为主打。

  现代大道 精装为王

  板块扫描:通常我们所说的现代大道板块位于湖东,目前较为成熟的住宅区分布在从金鸡湖大桥到白塘植物园之间的这段区域,作为园区的主干道,东连沪宁高速,西接东环路,交通优势无可比拟。向西过金鸡湖大桥右拐可直接上高架,可转苏州内环线,15分钟之内可到达苏州任何区域,也可转苏嘉杭高速或沪宁高速苏州口,向东连接沪宁高速园区口,昆山、上海转眼即达。2012即将建成通车的轻轨一号线在这短短3.5公里的区域设了3个站点,城市交通优势不言而喻。

  现代大道板块是苏州定位中高档、起点最高的板块,进入的开发商皆为境内外房产大鳄,规划的楼盘不乏2万人社区(如玲珑湾、未来城、翡翠国际),建屋、中海、万科一直引领着苏州房地产市场的走向,这里曾创造了苏州众多房地产的销售奇迹。2007年底该区域的成交均价已接近万元每平,二手房市场一直成交活跃,稳中带升。现代大道板块房源众多、户型多样,不管是首次置业的青年才俊,还是置业升级的成功人士,这里总能找到你满意的房子。

  推荐板块领头羊:白塘壹号 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)

  推荐关键词:精装

  推荐理由:作为品质楼盘云集的现代大道板块,楼市如何在群英荟萃中作出自己的特色显得尤为重要。2008年年初,园区就有规定指出园区中新合作区内精装修房商品房比例不低50%,,让这个沿线板块上的楼盘多了加分的机会。从成交量上看,无论是精装房,还是一步到位的全装房,湖东的购房者显然对此类产品都很买帐,而买帐的原因一方面是因为此类产品未来将是园区整个住宅产品的发展必然趋势,另一方面恐怕还是因为园区湖东的发展越来越成熟,区域土地价值整体得到大幅提升。

  9月26日,由新加坡星狮集团旗下星隆置业开发的白塘壹号正式开盘,吸引了来自上海、浙江等地以及园区本地一些高端人群的热捧,有着新加波背景的星狮地产,作为进军苏城的第一力作,正式拉开了湖东精装市场竞争的序幕。

  湖东以东 楼市回暖见证者

  板块扫描:2004年,当今天的隽御凤凰城的广告牌插在一眼望不到边的榭雨街边时,很少有人会相信,这里真的可以成为一片万家灯火的新家园。直到去年12月28日,轻轨一号线试验段开工的消息一下子把苏胜路、钟南街、榭雨街等陌生又拗口的路名带入了苏州人的生活,人们这才猛然发觉:湖东,原来并不远。

  站在轻轨一号线星塘街站至钟南街站之间,仍是一片荒草丛生,这里将是未来一号线沿线最“原始”的土地。但毋庸质疑的是,未来一两年间,这里将是全苏州变化最大的地方。苏州兆丰不动产投资顾问有限公司的杨肇锋说:“根据现有如上海等拥有轨道交通的城市发展经历来看,增值最快的楼盘一般都位于轨道交通的‘两极’。因为这部分区域的居民到达中心城区的时间缩短得最明显。”同时,市民的购房与居住理念将在苏州轻轨带动下呈现出另一种格局:购房的选择余地将被不断地扩大,市民将不担心住得远,现在的郊区有可能会形成更多大型的居住区。

  推荐板块领头羊:雅戈尔太阳城 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)

  推荐关键词:开盘旺销

  推荐理由:回顾09年苏州楼市,所有人都感觉到回暖是从雅戈尔太阳城的千人排队买房开始的。随着轻轨建设等一系列交通优势的凸显,湖东以东片区成为园区白领关注的焦点,后期在轻轨落成后政府还将开通定时的轻轨摆渡车,交通极为便利,区位优势明显,升值潜力可观。城市不断扩展,市民出行不再局限于城市内的便捷,城市外交通系统的发达程度也将决定着一个楼盘的城市地位。按照苏州城市规划的进程,湖东未来生活圈的发展核心必然会往苏胜路倾斜,政府为了让居住到湖东的百姓的安居乐业,必然会加快的这片区域中的配套建设!未来湖东以东板块的周边各项配套将会越来越齐全,生活也会更方便。

  湖东以东片区几个项目在前期都经过了较长时间的客户储备,有了较为充足的客户资源。他们选择在同一时间段内面世,由于客户资源的同类性,不排除在价格上争取客户资源的可能性,所以“价格王道”依旧成为各大楼盘争抢客户的法宝。选择在今年初楼市刚刚起步的同时对外面世的雅戈尔太阳城,成为湖东以东板块最为受益的楼盘,随着楼市回暖的日益高涨,太阳城的均价由年初的五千余元每平米到现在的九千余元每平米,价格翻了一番,领涨湖东以东全板。

  城北板块 一马当先

  板块扫描:2009年8月5日下午备受关注的相城B-20地块,保利地产、中富、合景、栖霞、旭辉、朗地、朗诗、南山地产等13家参与竞拍。最终由融侨置业以总价5.65亿元摘得,楼面单价3449元/平米,溢价44.54%。紧接着,融侨又一口气拿下B-21地块,成交价6.05亿,楼面单价3265元/平米,溢价涨幅45.1%。11.7亿全力进苏,时隔83天后,融侨苏州城北项目破土奠基,预计明年即可进入正式销售。

  时隔仅三个月,11月5日下午,华润置地的子公司佳满企业豪掷17.25亿,连夺苏州城北板块2宗地块,其中苏地2009-B-58地块,位于元和街道春申湖路北、御窑路西1、2、3号,共计占地面积126050㎡,成交总价12.9亿,楼面价4709元/平米,涨幅达98.7%。苏地2009-B-59号地块,位于文陵路东、朝阳河南,成交总价为4.35亿,楼面价4910元每平米,涨幅为104.59%!此宗地块的竞得单价,一举刷新城北在售项目土地单价,成为城北土地新地王。

  此前,雅戈尔、恒基等地产大鳄,早已在该板块竞得位置不错的地块,业内人士曾有言,政府早在人民路北延段配置了大量的商业配套设施,建立了中心商贸城,商业配套也必定带动周边房产的发展,近期的价格也已经透支将来的部分空间,投资自住都是不错的选择,这些优势,已经吸引了越来越多的品牌大鳄将眼球聚焦于此,未来绝对是苏州房产的发展方向。

  推荐板块领头羊:合景峰汇国际 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)

  推荐关键词:均价破万

  推荐理由:合景峰汇国际作为城北板块率先进驻的大盘,素来被称为城北板块楼盘定价的风向标,最新三期的开盘价格更是破万。其价格不但促使城北板块地价不断走高,而且我们能看到大量的储备地块都加快了动工速度,更有融侨城仅83天就开工奠基。

  万达广场商业的入使用、中央活力岛商贸城的正式公开,无疑都为合景峰汇的项目升值加分不少。随作为相城核心区域的唯一大盘,合景峰汇在09年底前,将会陆续对外推出90—170平米的400多套高层房源,当前在推房源的均价业已过万,预计明年在此基础上会再有提价行为。以古城中轴线人民路为主轴,首度规划100万方城市综合体,集酒店、居住、办公、商业、休闲娱乐、会所为一体的合景峰汇国际,必将成为领涨城北楼盘的第一风向标,不少在明年将有推盘行为的新盘也都表示,新推房源价格也将以合景峰汇为坐标。

  新区板块 老字号房企唱响主旋

  板块扫描:据统计,年末高新区将有近三千套房源上市,特别是近期随着主城板块的新港天都花园 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)与新港名墅花园的入市,以及浒关板块的丹景迁以及科技城板块的水秀坊 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)与MAX未来 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)城的开盘,新区的成交量可谓突出重围,强势进入成交排行榜单。加上旭辉集团在11月5日的土拍会上,一举拿下两宗地块,更是增添了不少人对新区未来发展的信心。

  同样,九月份开始,在销售排行榜前十名中经常会看到新区楼盘的身影,尤其是随着新港天都花园、新港名墅花园的开盘,新区个别楼盘甚至会出现在周销售排行榜的冠军宝座上。特别值得关注的是:在上周苏州楼市销售排行榜中,新区楼盘包揽了周成交量前五名。

  推荐板块领头羊:新港天都

  推荐关键词:品牌名企

  推荐理由:品牌追溯的心理在大多数苏州人身上都体现的有点根深蒂固,这也是苏州老字号小吃比较得宠的原因。回归到楼市,一栋70年产权的消费品身上,这关于品牌的东西就显得尤为重要。新港集团深耕苏州17年,一直以苏州新区的开发建设为已任,先后建设了多个住宅区以及多项公共配套设施,质量、口碑、责任心是成就品牌房企的三大法宝,这也成为新港建设集团成立至今,在大众心目中的高质量口碑一直傲立于同行业的前列的最大卖点。

  09年新港天都的面世,在新港集团累计在苏州新区开发和组织开发各类房产400余万平方米,成功建设了狮山新苑、新升新苑 (相册 户型 样板间 地图搜索)、名城花园、名馨花园、名尚花园、名墅花园、天都花园等住宅区之后,变得尤为受关注。

  吴中板块 09年刚需首次释放

  板块扫描:苏州吴中区北抱古城、东邻园区、西连新区、南接吴江、依于太湖之滨,依托真山真水资源,着力打造“山水苏州,居住吴中”区域发展战略品牌。目前吴中区以商业、别墅类产品为主,大多把地产和旅游、运动、文化、田园、山水等诗意多元的休闲概念有效融合,形成具有养生休闲度假特色的山水人文地产。

  现代人要诗意地栖居,自然山水的点缀和丰富人文的浸润似乎仍是不可或缺的要素。“太湖风光美,精华在吴中”, 吴中给人的第一印象就是适宜居住。

  推荐板块领头羊:新城金郡 (论坛 相册 户型 样板间 地图搜索)

  推荐关键词:刚需

  推荐理由:“刚性需求”被认为是楼市回暖的推动主力,并且很多业内人士也都认为这些“刚性需求”是08年积累的结果。但是积累的刚性需求需要一个催化剂对他进行释放,这里我们首先要提的就是在楼市还不太明朗的时刻开盘的新城金郡项目。项目开盘均价在4500元/㎡左右,基本总价范围在38-50万之间,圆了三百多位刚需者的购房梦。

  苏州楼市回暖中浓墨重彩的一笔,当选为吴中区领头羊也当之无愧。

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