楼市观察

“太阳能楼盘”将亮相 会推高房价吗
吴江楼市网  发布时间:2009-12-02  来源:苏州日报  点击数:541

  12月1日,《江苏省建筑节能管理办法》正式实施。按照规定,新建宾馆、酒店、商住楼等有热水需要的公共建筑以及12层以下住宅,应当统一设计、安装太阳能热水系统。然而,本报记者调查发现,在苏州这样一个多雨城市,太阳能值不值得装,如何推广等都面临难题——从“可以”到“强制”,一个建筑节能“办法”经历了两年的“持久战”。

  《江苏省建筑节能管理办法》酝酿沿革

  2007年11月,江苏省建设厅下发相关通知,要求加强太阳能热水系统的推广。

  2008年,省政府办公厅又下发了《关于加强建筑节能工作的通知》。

  今年11月17日省政府公布《江苏省建筑节能管理办法》,12月1日该《办法》正式实施。已经推了两年的规定,此次通过法规的形式要求开发商在不到半个月的时间内无条件执行。

  其实,这并不是一项新的规定。政策出台时间早在2007年。

  2007年11月,江苏省建设厅下发了《关于加强太阳能热水系统推广应用和管理的通知》,规定自2008年1月1日起,我省城镇区域内新建12层及以下住宅和新建、改建和扩建的宾馆、酒店、商住楼等有热水需求的公共建筑,应统一设计和安装太阳能热水系统。通知还指出,如果不用太阳能热水系统,必须书面说明原因,由建设主管部门召集专家对原因进行分析论证后作出决定。

  政策的出台没有赶上好时候。2008年的金融危机让房地产业也遭遇重创。因资金周转困难等因素,开发商纷纷停止或延缓了楼盘项目的开发和新建。推广应用通知近乎流产。

  到了2008年,省政府办公厅又下发了《关于加强建筑节能工作的通知》,但要求稍有松动,规定自2008年起,新建12层及以下住宅,“具备条件的”应统一设计、安装太阳能热水系统。

  2008年3月,我市出台《苏州市民用建筑节能管理办法》,办法于当年5月1日起施行。这是我省首部建筑节能法规,“办法”规定:新建12层及12层以下的居住建筑和新建、改建、扩建宾馆、酒店、医院等有热水需求的公共建筑,应当统一设计和安装太阳能热水系统。鼓励新建高层居住建筑采用太阳能供热系统。并明确,建筑节能专项验收不合格的应进行整改,否则不得办理竣工验收备案。没有验收备案,这样的房子自然就不能对外销售了。对比于江苏省的相关规定,在太阳能热水系统的安装上,苏州的规定来得更全面,不但包括新建,还包括了改建和扩建。

  值得关注的是,江苏省政府是在今年第39次常务会议上审议通过《江苏省建筑节能管理办法》的,11月17日通过召开新闻发布会公开。从通过到实施,留给开发商的时间只有13天。已经推了两年的规定,此次通过法规的形式要求开发商在不到半个月的时间内无条件执行,可见相关部门在推进节能环保新能源上的迫切。

  行吗?省吗?房价会贵吗?

  三个关于“太阳能”安装使用的争议

  质疑A:能安装吗?

  苏州多雨,一年中不出太阳的日子有不少。而且,苏州太阳辐射强度不如北方城市强。

  质疑B:能省钱吗?

  2008年苏州有3个月的“晴天数”非常少:1月9天,4月11天,6月10天,“传统”热水方式,市民还丢不了。

  质疑C:会推高房价吗?

  相关建筑节能管理办法将强制房地产开发商安装太阳能热水系统,这笔钱最终还得算在买房者头上。

  一项规定几经波折却迟迟不见动作,政策的难以执行缘于人们对统一安装太阳能热水系统的众多置疑。

  在苏州,“太阳能住宅”多年前就是一个引起争论的话题。

  质疑一:苏州推广太阳能行不行?

  与众多的北方城市相比,苏州是个多雨的城市,阴雨天加黄梅天,一年之中会有很多个没有太阳的日子。因此不少市民认为在苏州并不适合大范围推广太阳能热水系统。

  众所周知,我国太阳年辐射总量,西部地区高于东部地区,而且除西藏和新疆两个自治区外,基本上是南部低于北部。由于南方多数地区云多雨多,苏州所在的北纬30°47′-32°2′,其太阳辐射强度是否合适使用太阳能热水系统呢?

  记者从市气象台了解到,从1971年到2000年的相关气象纪录看,30年间,苏州平均年日照小时数在1817小时,一年内接受的太阳辐射总量约为420~460千焦/平方厘米,相当于140-170千克标准煤燃烧所发出的热量。市建设局节能管理办公室主任马吉告诉记者,根据全国太阳能划分区域来看,苏州处于太阳能利用3类地区,属于资源一般带,全年平均日照为3到4个小时,刚好踏上“可利用”的达标线,苏州还是适合推广太阳能的。

  质疑二:使用太阳能热水系统到底省不省?

  据了解,目前,苏州已经安装的家庭热水器以燃气热水器和电热水器为主,达85%以上。在夏季和晴朗的天气里,太阳能热水器在节能方面有着电热水器无法比拟的优势。这一点,家住平江区的陆女士有切身的体验。陆女士2005年搬入平江区沿干将路一小区内。入住前,陆女士花了2000多元钱购买了一个20管(200升)太阳能热水器。陆女士告诉记者,“晴朗的冬天,利用太阳能烧至50度大概需花3至4个小时,像前两天,到下午2点钟以后水温基本上就可以达到50度。”

  苏州供电局专家介绍,如果用电加热,200升水加热至50度需耗电13至14千瓦时,折合电费6.76至7.28元。市专业气象台高级工程师程维忠介绍,2008年苏州地区“晴天数”(日照大于3小时的天数)有231天(即便是12月份也有21个“晴天”),这样算来市民如果采用太阳能热水系统,一年可节电3003至3234度,折合电费1562至1682元。同样条件,燃烧天然气或液化气的年开支约为1200元至1800元不等。太阳能热水器的节电优势是显而易见的。当然,根据2008年气象数据看,全年还是有3个月的“晴天数”比较低,分别为1月9天,4月11天,6月10天,“传统”热水方式,市民还丢不了。

  质疑三:装了太阳能系统是否会大幅推高房价?

  在省、市相关建筑节能管理办法实施之后,房地产开发商将被强制性地为居民安装太阳能热水系统。对购房者而言,在买房时是否还要多付一笔“太阳能费用”呢?马吉说,这笔费用要纳入工程成本核算,最后肯定得购房者来掏,可是并不会很多。初步估算,大概为每平方米40-70元,如果购买100平方米的房子,需多掏4000-7000元,如果购买的是别墅用房,需多付10000元左右,这些都是可以让开发商提供相关使用产品说明的。

  业内人士告诉记者,安装太阳能热水系统会推高房价的说法不科学,因为就目前的住宅项目来看,包括太阳能热水系统在内的各种节能措施,加在一起,不及房价的5%。况且,住房和城乡建设部已经在去年7月实施了《民用建筑节能信息公示办法》,新建和进行节能改造的民用建筑须公示建筑节能信息,包括一些节能措施,如围护结构、供热采暖、空调制冷、热水供应等,购房者可在房屋买卖合同、住宅质量保证书和使用说明书中查到,如果与实际不符合,开发商是要承担责任的。

  市区10个“太阳能楼盘”将亮相

  三个难题考问大规模推广应用

  难题1:集中式还是分离式?

  集中式虽然美观但会出现热水分配不均、运行系统复杂等问题。

  分离式迎合居民要求,但是众多集热板怎样放才能既美观又高效,着实让人头痛。

  难题2:集热板放在哪?

  屋顶上,运行系统复杂而且不美观;阳台上,影响晾晒衣被;地板上,效能太低。

  难题3:质量能保证吗?

  太阳能热水器生产企业良莠不齐,维修责任不明确,这些都让消费者担忧。

  随着人们生活质量的提高,随时有热水使用已经成了市民的一种生活必需,尤其在冬季。因此,生活热水的耗能量也越来越多。据测算,目前,我市建筑能耗约占全社会能源消耗的三分之一左右,其中包括:采暖约占60%、制冷占10%、生活热水占20%、电视和电脑在内的照明系统约占10%。因此太阳能热水系统如果用得好,可以大大降低能耗。

  苏州的相关办法是去年5月开始施行的,到目前是否已经诞生太阳能小区了呢?马吉告诉记者,房屋从拿地到设计、建造、竣工、开盘,起码要1年半到2年的时间。目前,苏州第一批按《办法》建造的房子还没有竣工。

  市建设工程设计施工图审查中心主任谭东林告诉记者,从去年5月1日到今年10月底,苏州市区住宅项目共有10个楼盘按照《办法》进行了太阳能相关设计,这些楼盘总面积达到36万平方米。预计到今年底明年初,首批统一设计、安装太阳能的小区就会正式亮相。

  吴中地产的桃花源三期是苏州首批统一安装太阳能热水系统的小区。记者看到,即将于明年一季度交房的桃花源三期共有100多户联排别墅,这些别墅都已经在屋顶安装了一户一用的太阳能热水装置。浅灰色的太阳能集热板与小区粉墙黛瓦的苏州园林式风格十分协调。吴中地产副总经理范军介绍:“每家每户都将有热水管接口,只要业主需要,就可以用上太阳能热水”。

  但是,有部分正在建造的楼盘在统一安装太阳能热水装置上做得并不到位。园区一家明年即将开盘的项目开发商告诉记者,他们的楼盘在顶楼也安装了太阳能,但是这个太阳能只能供顶层用户使用。“其他用户用不到。”

  记者调查后发现,每家每户都可以享用太阳能装置,用上太阳能热水。像这样的太阳能住区要在苏州形成一定规模,还有几个问题需要解决:

  难题1:太阳能装置是采用集中式还是分离式?

  采用集中式装置是指一栋楼采用一个大水箱,一个大的集热板,然后将热水用管道输送到各家各户,这种做法外观上比较美观,但是运行系统比较复杂。而且由于是集中供水,是否会出现这家用得多了,那家就用得少?供水时越往下,热水的温度就越冷等问题。

  难题2:集热板放在哪?

  “作为现化代的建筑,再根据市民的需求,肯定是分离式的太阳能装置更切合市民。”范军说。分离式装置即一家一户安装一个集热板,采用单独的管道。假设建造的是一个12层住宅,一梯双户,那就有24户住户。24块集热板的安装肯定是个让开发商颇感头痛的问题。“目前来看,有三种安装方式,一是屋顶上,二是阳台上,三是地面上。”范军告诉记者,安装在屋顶上效率比较高,但是运行的系统比较复杂,而且需要一个较大的空间放置,要做到美观也不容易。阳台上,一家一户,运行系统比较简单。但在南京等地,有开发商尝试安装后很多市民反映妨碍晒被子而非常排斥。地面上受楼间距、日照不足等影响,效率低,并不可取。

  难题3:太阳能的质量、后期的维修和安全问题。

  水质能否保障?谁来维修?费用谁出?目前市场上,有很多太阳能产品,作为购房者如何来认清自己房子的太阳能产品是否合格呢?记者采访了中国可再生能源学会秘书长孟宪淦,他介绍,据不完全统计,我国生产太阳能热水器的企业有四五千多家,十分分散。在行业中排名前10位的企业,其市场份额仅占17%左右,其他多为作坊式厂家,以组装贴牌的方式生产运作,导致真空管不集热、水箱不保温成为一种普遍现象。江苏推行的新办法,并没有规定开发商要用哪些产品。记者了解到,尽管开发商原则上会首先考虑建设部门推荐的节能产品,但是否会因为控制成本或利益驱动而用到不合格的产品不得而知。“万一买到的是不合格的产品,烧不热水、后期维修没法保证,我们该怎么办?”很多市民都有这样的担忧。

  太阳能利用在国内

  南京开发商盖楼超12层绕过“太阳能”这关

  南京市去年2月就出台规定:12层以下新建住宅必须安装太阳能热水系统,如果不装须经专家会审后认为不适合方可放弃。

  随后两个月里,南京有十多家楼盘报批。万科金域蓝湾、仁恒江湾城等项目均为16层以上的“高层”,也就是说,它们根本不必装太阳能热水系统,借助高层的“寸土寸金”,开发商轻松地“绕”过了太阳能这一关。

  粗粗数了一下,该规定实施一个月内,12层以下通过审批的住宅项目大约有龙池翠洲、和燕路329号伊丽亚特湾等8个楼盘。其中只有中电颐和家园是11层小高层的商品楼盘,其余楼盘的运用面积都不大。

  山东3年内城市太阳能热水器普及率40%

  山东省制定的《关于加快太阳能光热系统推广应用的实施意见》,提出用3年左右时间,使太阳能热水器推广应用普及率由目前城市占20%提高到40%以上,农村由目前不到5%提高到10%以上。对医院、学校、宾馆、洗浴场等公共建筑中热水消耗大户,强制推广应用太阳能光热系统。对擅自取消太阳能光热系统或施工安装质量不合格的,责令整改,否则不予组织竣工验收。

  太阳能利用在国外

  美国“屋顶绿化”每年节约1亿美元

  全球最环保的十个城市中,有三个城市提到成功运用太阳能。排名第二位的美国芝加哥在利用能源方面成果显著。2001年,芝加哥大规模推行的通过“屋顶绿化”储存太阳能和过滤雨水,以节省能源的举措取得很大成效,每年为芝加哥市政府节约1亿美元的能源开支。

  新加坡“零能耗”建筑由旧楼改造

  作为亚洲的“花园城市”,2009年,新加坡第一座“零能耗”建筑是由旧楼改造的建筑,能源利用率将比常规建筑高60%,屋顶采用总面积达1300平方米的太阳能板供电,并与公共电力网相连,可做到电力的互相补充,内部还装有感应器,能自动调节室内的冷气系统。

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