楼市观察

五年未分红丧失融资资格 大龙地产50亿地款成谜
吴江楼市网  发布时间:2009-12-04  来源:中国经济网  点击数:390

  近日天价拿下北京新地王的大龙地产越发引人关注。

  在经历了21日其子公司拿下天竺22号地的短暂辉煌后,业内与媒体的质疑之声就开始不绝于耳。

  根据有关规定,拍卖成交后,竞得人应在《拍卖成交确认书》确定的时间,与拍卖人签订《国有土地使用权出让合同》和其他有关合同。因特殊原因不能按时签订合同,经拍卖人同意可以另行约定签订时间,但最长不得超过十五日,而大龙地产是11月21日竞得的天竺22号地。也就是说,12月5日前,大龙地产要支付地价款10.1亿。

  而《证券日报》记者在采访大龙地产董秘处工作人员时,对于记者提出的首付款交付情况、50亿巨款如何筹集和究竟打算怎样开发等问题,均表示不清楚。这不禁让人对大龙地产拿地背后的动机产生怀疑。

  五年未分红无法公开融资

  拿地资金究竟从何而来

  《证券日报》此前曾独家刊出大龙地产17年净利润不抵50亿地款的报道。其巨额拿地资金的来源受到众人的质疑。

  作为“铁公鸡”之一的大龙地产,五年来未曾分红一分钱,因此丧失了公开增发的资格。并且,今年7月,公司刚刚公布定向增发融资8亿元的公告,再次定向增发似乎已不可行,那么只剩下银行贷款了,而50亿元的天量贷款将远远超过大龙地产29.41亿元的总资产。

  2006到2008年,大龙地产的主营收入分别只有4.65亿元、3.26亿元和1.37亿元,净利润则只有区区2958万元、3785万元和236万元。尽管2009年前三季度大龙地产的营业收入暴涨到11.73亿元,但即便按此估计全年收入最高也只能达到16亿元左右,同50.5亿元的竞拍价相比依然相差极大。

  而通过股市融资筹集巨额竞拍资金的方式,一些业内人士也认为似乎也行不通。早在7月20日大龙地产发布融资公告,计划以每股11.33元的价格定向增发不超过7000万股、募资不超过8亿元。然而这笔资金用途早已确定,6.5亿元将用于王府井“西部会馆”项目,其余用于补充公司流动资金。况且大龙地产上市5年来未分配一次红利,而按有关规定,连续3年不分红就要丧失公开配股与发行新股的资格。这使得大龙地产的的融资渠道变得非常狭窄。

  而银行借款或债券融资会不会成为大龙地产考虑的筹资方式呢?市场人士分析这二种可能性都很小,因为它们会极大增加公司的财务费用,大大降低公司的盈利能力。

  根据大龙地产的第三季度报告,截止到2009年9月底,可以动用的现金包括变现资产最多只有9934万人民币流动资金。这样看看公司今年的净利润与现金流,再看一看公司需要的贷款数字,相信即使大龙获得了银行借贷其支付的利息等费用也会吞没大龙地产的大部分利润。而且这么大的资金用量很可能让大龙舍弃部分项目资金来给北京“新地王”输血,那么其别的项目同样将面临新的资金问题。

  而根据有关规定,大龙地产的这份土地出让合同最迟签订日期是在12月5日。也就是说,12月5日前,大龙地产要支付地价款10.1亿。

  地王不是那么好卖的

  项目利润实现难

  根据克而瑞研究中心9月提供的一份报告显示,2005年至今产生的全国50个“地王”项目中,约有半数尚未开工,仅有四分之一的土地已经项目完工上市销售。不到两成的“地王”项目处于在建中,个别“地王”地块还出现了退地现象。

  而已经在售的项目中,也出现了多个项目赔本出售的现状。曾经的“地王”如今多数成为开发商手里的烫手山芋。

  虽然有极少数“地王”项目也如期上市销售,但从所拿土地的成交楼板价与其项目的成交价格来看,该部分项目不仅没有盈利,而且还极有可能亏本。如重庆嘉江房地产有限公司以总价75亿元拿下了重庆弹子石组团地块,土地成交楼板价高达3260元/平方米,项目上市后平均成交均价仅为4361元/平方米。土地成本再加上项目的建筑安装成本、管理费用等其他税费,该项目不仅没有盈利空间,反而会亏本。 (王 峥)

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