楼市观察

看涨预期推高投资需求 京沪房价全面赶超迪拜
吴江楼市网  发布时间:2009-12-10  来源:中国证券报  点击数:327

  在北京金融街工作的周女士,一直关注南三环外地铁沿线的某中型楼盘。“11月中旬,那项目开了两栋楼,均价每平方米18500元;没过几天,新开的楼座就卖到每平方米24500元了。今年初,该区域房价也就11000元左右。”目前,在北京四环内,已难觅单价20000元以内的新盘。

  11月份,重点城市的房价经过小幅盘整后呈现加速上涨。北京、上海商品房销售均价环比上涨逾8%,创历史新高。长城证券发布的监测数据显示,2009年初以来,一线城市房价指数从90上涨至146,涨幅达62%;相对2007年高峰期的110上涨33%。一线城市中心区房价已经超过迪拜。

  投资需求助推

  “现在北京、上海城区内的房价,普通的中产阶级已经很难承受;在房价看涨的预期下,大量购房者抢购房源,主要是出于投资需求。”一位资深地产人士指出。近期,北京新开盘的项目基本上都是“当日售罄”,供不应求导致的摇号中签现象屡见不鲜。其中不少楼盘的“打新者”,已经拥有两套以上住房,他们购房,主要是继续看涨房价。

  中国指数研究院最新报告指出,11月,北京商品住宅成交均价为17509元/平方米,环比上涨8.74%,达到历史最高水平。其中,四环内均价已超过22000元/平方米。

  易居中国CRIC系统数据显示,上海11月商品住宅的平均成交价格达到18686元/平方米的历史最高月度纪录,月度环比涨幅达15%,同比涨幅更高达32.7%。其中,内环内最高的房价已突破16万元/平方米;中环内新房和次新房的均价也已经站上3万元/平方米。

  目前深受房地产企业债务危机困扰的“海湾明珠”迪拜,在危机爆发前的第三季度,房价为278美元/平方英尺,约合人民币20426元/平方米。

  对于看涨房价的原因,一位来自江苏的投资客坦言,“现在银行利率这么低,明年通胀很可能起来,存钱太不划算,买房还是比较保险。”该投资客认为,郊区新盘依然有上涨空间。

  业内专家指出,在适度宽松的信贷环境下,部分城市在刺激购房需求的同时,也放宽了房地产开发企业资本金比例和拿地、开发等原有限制。开发商普遍资金充裕,缺乏降价促销、快速回笼资金的动力。即使近期成交量出现波动,房价依然坚挺。更重要的是,今年下半年,大城市“地王”频现,更是加剧了未来房价将继续上扬的预期。

  在库存消化及土地稀缺的概念下,具有一定升值空间的楼盘受到购房者追逐。一般而言,开发商会采取“低开高走”的销售策略,新盘定价较低;另外,随着城市发展,基础设施和商业配套建设的铺开,也让城市规划新区的物业价值预期上升,从而吸引投资需求。

  租售比超警戒线

  房价持续高涨,让房产的“市盈率”大幅升高。但是,作为城市住房真实需求指标的房屋租金,并没有太大变化。这使得房屋“租售比”看起来越来越“高估”。

  中国指数研究院指数研究中心的统计显示,今年1至10月,北京地区房屋租售比达到1:434,上海地区达1:418,远高于国际警戒线。这意味着房产的投资价值相对变小,楼市泡沫有不断积聚的趋势。

  所谓“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1:200到1:300之间。这个比值意味着如果把房子出租,200个至300个月(大致相当于16年至25年)内能收回房款,买房就是划算的。如果租售比低于1∶300,意味着房产投资价值相对变小,房产泡沫已经显现。

  21世纪不动产分析师孟奇指出,租售价格比不断拉大,主要是“房价上涨过快”导致。租金在一段时间内相对稳定,更能体现对房屋的刚性需求,而“房价上涨过快”会导致租售价格比不断拉大。从另一方面看,目前投资买房,购房者所看重的,并不是传统意义上的获取稳定租金,而是博得未来房价上涨后的差价,加上贷款的杠杆效应,这种做法收益无疑更丰厚,与股市投资也更类似。

  如今,租售价格比不断拉大,已经从一线城市扩展到二线城市。戴德梁行华北区董事总经理何衍钧认为,租售价格比不断拉大,将导致楼市泡沫有不断积聚的趋势。

  卖地经济须警惕

  目前,房地产与地方经济增长是“共生共荣”的关系,今年以来,楼市火热催生地价飙升,部分城市财政收入激增,土地出让金占比迭创新高。“土地掌握在地方政府手中,房地产又是经济发展的支柱,楼市保持上升态势是地方政府所希望的。”一位学者指出。

  不过,近期的迪拜危机也让这种经济模式受到了考验。中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇便指出,热衷于发展土地经济的地方政府,应该提高警惕。

  中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军教授也表示,迪拜经济简单集中在房地产建设是其陷入危机主要原因。大量借助外来资金开发房地产,短期内或许能拉动经济增长,但从长期来看风险极大。尤其是银行,不应该把风险过多地集中在某一个行业,包括房地产业。

  因石油资源枯竭,迪拜转向以房地产业和旅游业为主的经济发展模式。迪拜常住人口120万左右,其中外来人口就占85%,吸引世界其他地区的人来买房也就成了当局的政策目标之一。全球金融危机中,迪拜房价下跌超过50%,其房地产开发企业的资金链问题在近期集中爆发。

  不过,也有专家指出,中国房地产开发应该从迪拜危机中吸取教训,但中国一线城市和迪拜不能简单类比。迪拜大规模的房地产建设资金,主要来自于包括全球大型银行在内的国际贷款。随着金融危机的爆发,国际银行业本身面临流动性危机,这多少影响了许多在建工程因资金困难而停工,加上迪拜地区的房价下跌,使得迪拜世界的偿付能力出现了问题。这样,房地产泡沫破裂引发的流动性危机最终导致迪拜债务危机。

  相比之下,金融危机对中国的影响要小得多。金融危机的到来,令地产调控政策得以松动,特别是适度宽松的货币政策为房地产市场发展提供了相当充裕的资金来源。虽然中国房地产泡沫正在生成之中,但企业层面的资金链还远没到危机的时刻。更重要的是,中国房地产需求膨胀伴随城市化进程而生,其中相当部分是自住性需求,房价下调后,便会吸引刚性需求进入,支撑楼市企稳。而这是迪拜所不具备的。 (记者 林喆)

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