楼市观察

明年1月1日执行新利率 房奴细思量如何还款
吴江楼市网  发布时间:2011-12-31  来源:  点击数:555

今年加息声不断,年底了,“房奴们”可要仔细算算,明年还款要增加多少金额,避免逾期的发生。

今年以来,央行分别在2月、4月、7月宣布加息,5年以上贷款利率已从年初的6.40%涨至7.05%,涨幅达10%。房贷利率升至近10年来最高。

绝大多数贷款者在签订个人房贷合同时,与银行约定贷款基准利率的调整方式为“次年1月1日”。也就是说,在一年当中,无论央行多少次加息或减息,个人房贷都要在第二年的1月1日才能执行新基准利率。2012年即将到来,银行跟房奴们“算账”的日子可要到了。

专家建议,对于没有享受到任何优惠利率的客户来讲,增加的月供的确不少。如果手头确实有一大笔闲置资金,且没有超过房贷基准利率的投资收益,可以考虑提前还贷。但有三类人群不适合。

一是等额本息已到还款中期的贷款人群。随着还款本金递增,还款利息递减,也就说借款人前期还的利息比重较大,本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话,已经偿还了大部分的利息,提前还款的部分则更多的是本金,这种情况再选择提前还贷的话意义不大。

其次是等额本金还款期已过1/3的贷款人群。随着还款时间的增加,所剩本金减少,还款利息也越来越少,当还款期超过1/3时,其实借款人已还了一半的利息,再选择提前还贷的话,偿还的更多是本金,不能有效地节省利息支出。

最不适合提前还款的,是前期申请到7折优惠利率的贷款人群。这相当于低成本利用银行资金,如果选择提前还贷后再贷款购房,银行对其将毫无优惠,而是按二套房执行上浮1.1倍的利率,借款人将得不偿失。

每年到了年底,都会涌现一波提前还贷潮,尤其是利率涨幅较大的时期。但从目前各大银行消息来看,市民提前还款的热情度并不高。面对物价上涨、贷款难的现状,不少人认为,合理负债的理财方式,实际上就是赚钱,所以宁可去理财也不愿提前还款。“现在从银行贷款难得很,手头有了闲钱不如去理财投资,收益应该不会比多支付的那点利息少。”一位打算购买基金的房奴如是说。

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