楼市观察

2011房地产调控政策总结:纵向最严 横向宽松
吴江楼市网  发布时间:2012-01-05  来源:  点击数:677

纵向对比,东莞今年的调控政策最为严厉,信贷紧缩、一房一价、房价控制等纷至沓来。横向比较,由于没有限购,东莞的调控相对宽松。

银根紧缩限贷、提高准备金率、加息多管齐下

2011年,银根紧缩是对房地产企业最大的“隐患”。“限贷”、加息,大大提高了置业门槛,卡紧了开发商的资金链。

为控制物价,货币政策在2010年由“宽松”转向“稳健”,银根日益紧缩。央行在2010年和2011年连续12次上调存款准备金率,其中仅2011年就密集地6次上调了存款准备金率。尽管央行在2011年12月5日下调存款准备金率0.5个百分点,但难以影响全年的信贷紧缩大局。

受屡次“提准”的影响,银行房贷额度纷纷告急,放款周期拉长,排队“等贷”成为常规现象,有的银行甚至放弃房贷业务。这也波及房贷利率。政策没有要求上浮的首套房贷,从三季度开始,上浮成为普遍现象,有的银行甚至上浮20%。更为严重的是,房地产企业的开发贷款、发行股票这两大融资渠道几乎堵死,房地产企业的资金链日益紧张,不得不转向高成本的民间借贷、信托基金等渠道。

同时,2011年1月27日公布的新“国八条”(《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发〔2011〕1号)),把二套房贷首付比例提至60%,贷款利率提至基准利率的1.1倍。加上此前的政策,2011年,首套房商业贷款的首付为30%,第三套及以上住房不发放商业贷款。在东莞无法提供一年的纳税证明或社保证明的家庭,也无法获得商业贷款。

此外,2011年连续3次加息,也是2010年加息周期启动后连续5次加息。多次加息叠加之后,5年期以上的基准利率突破7%的历史心理高位,达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况,房贷利率已升至最近10年来的最高水平。

对于有7折利率的存量房贷来说,在2012年开始执行新利率之后,三次加息的叠加影响,将使100万20年商业贷款月供增约400元;按照基准利率申请的房贷,月息则要增加大约570元。

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