楼市观察

一季度房贷调查:额度未松动 中信民生基本停贷
吴江楼市网  发布时间:2012-01-09  来源:  点击数:612

交行首套房最优惠可以做到九五折,兴业、深发展和外资行多是上浮10%,国有行多基准利率

去年央行三次加息,房贷在今年的1月1日按新利率执行。因此,房贷客户的月供也会跟随着发生变化,不过根据贷款的时间不同,月供变化也会发生变化。

贷款时间期限不同月供变化不同

2011年2月9日、4月6日和7月7日,央行三次加息,房贷利率在一年之内经历三次变化。新年伊始,银行将执行新的利率。

一般来说,贷款期限不同,基准利率也不相同。主要分为6个月以内、6个月至1年、1年至3年、3年至5年和5年以上期限的。2011年7月7日利率调整后,上述的5种贷款期限的基准贷款利率分别为6.1%、6.56%、6.65%、6.9%和7.05%。

对于房贷客户来说,一般贷款期限都在5年以上。相比贷款将要到期的客户来说,贷款时间较短的客户更加关心每月还款数额和支付的总利息的变化。

2011年年内的三次加息,5年期(含)以上的房贷利率从2011年年初的6.4%增加到2月9日的6.6%又增加到4月6日的6.8%,经过7月7日的又一次调息后,现在已经达到7.05%。

而一些以8.5折或者1.1倍基准利率贷款的客户,2012年利率将分别提高到5.99%和7.76%。

对于2011年刚贷款的客户来说,第一次需要增加月供。然而,由于2011年三次加息,客户在不同时点贷款,所需增加的月供也有所不相同,享受不同利率优惠的客户增加的月供也不一样。

理财周报记者以20年期的100万房贷余额计算,同时按照利率上浮10%,基准利率和85折利率三种划分,贷款时间则分为三个时间段2011-1-1到2011-2-8(含)、2011-2-9到2011-4-5(含)、2011-4-6到2011-7-6(含)等三个时间段贷款的客户,以等额本息和等额本金两种不同还款方式下,展现了月供变化和支付的总利息的变化情况。

2011年2月9日前办理的房贷,基准利率将从6.40%上涨到7.05%,上涨0.65个百分点。2011年2月9日至4月5日办理的房贷,基准利率将从6.60%上涨到7.05%,上涨0.45个百分点。2011年4月6日至7月6日办理的房贷,基准利率将从6.80%上涨到7.05%,上涨0.25个百分点。

毫无疑问,2011-1-1至2011-2-8期间贷款的客户月供和利息的增加均是最多的。按照2011年加息前的基准利率计算,等额本息的月供为7396.98元,而2012年则是7783.03元,增加了386.05元;按照等额本金,总的支付利息则增加了65270.83元。

然而并不是所有的银行都在次年的1月1日执行新利率。深发展市西支行的朱先生表示:“深发展的房贷合同两类,一类是在次年的1月1日执行新利率,一类是根据客户签订合同的日期,在第二年的这个时间才会执行新利率。”

中信[简介最新动态]民生基本停贷,宁波银行放贷较快

随着房贷政策的不断收紧,从2009年的7折优惠到2010年的8.5折,再到基准利率,后来开始上浮,利率一路攀升,现在能见到的最优惠的利率大概只有基准利率了。

一般来说,每年年初是银行贷款额度最充足,也是业务增加最快的时候。然而,理财周报走访沪上多家银行,发现房贷并未松绑,甚至有些银行已经停贷。

“额度很紧,几乎不做。”民生银行徐家汇支行的刘先生说道。同时中信徐家汇支行的冯经理也告诉暗访中的记者,“去年的款已经放完了,今年暂时不做,要等一段时间,现在不确定。”

深发展市西支行的朱先生说道,“有额度,不过因为现在政策收缩,批得很严,客户资质会看,连房子地段都会看。”

在发放房贷的银行中,多数是基准利率,也有些特殊情况,如交行。交行肇嘉浜路的工作人员说道,“如果客户的资质特别好,他在交行有存款或者有交银理财等,交行会综合评估后,最优惠能达到九五折。不过一般都是基准利率。”

不过也有很多银行贷款利率上浮,如兴业、深发展和一些外资行都是上浮10%,招行、中行和宁波银行多是上浮5%。

在放款速度上,各家银行也有很大的差别。工行、建行、招行和浦发的房贷人员均表示,额度目前还可以,正常的放款速度,可能1个多月。而兴业、华夏和深发展的工作人员则强调,放贷时间说不准。

宁波银行是相对放款速度比较快的银行,“我们银行主要做优质客户,放款很快,从审批到放款比一般的银行少三分之一的时间,快的话在三个星期,一般是1个月时间。”

哪些人员不适合提前还贷?

一到新年交替之际,提前还贷的客户就很多,尤其是在利率增加的时候。

不过,理财周报咨询多位银行工作人员,他们认为有些客户不需要提前还贷。

“可能2012年仍会限购,房贷政策说不准。如果客户提前还贷,到时候需要资金,再从银行贷可能没那么容易。提前还贷不一定是有利的。”上述深发展的朱先生说道。

然而,上海本地一家银行的国际金融理财师认为有些人不需要提前还贷。“如果客户都已经还了很久的贷款,比如他等额本金已经还了三分之二的贷款期限了,或者等额本息还款期也有一半了,没有必要提前还贷。另外就是享受利率优惠的客户,提前还贷不划算。”

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