楼市观察

2012 购房者机遇或来临
吴江楼市网  发布时间:2012-01-11  来源:  点击数:685

2012年,房地产市场的萧条似乎跟“冬天”紧紧联系在一起。

本期深圳周刊地产版记者试图在这个冬天渐进到来的时刻,寻找那些春暖花开的味道,在这个冬天,在这个市场鲜见的房价停滞不前甚至有所回调的背景下,为那些仍拼搏在深圳需要安家的深圳寻梦者寻找一些可供参考的购房建议:问问房地产大佬对于2012年的市场判断。

世联地产董事长陈劲松在2009年楼市“曾经”的低谷时对购房者做过购房的建议,如今他再提机遇,“这可能是非常难得的机遇,碰到这么一次开发商极度缺钱,政府限购限价,然后市场价格正在回归的过程”,不过他提醒,“抄底”不是时间概念,要比较租金和月供,要比较拆迁补偿成本和房价,如果租金回报接近通货膨胀,如果拆迁补偿跟新房价差不多,那这些房产再跌可能不大,“中国未来的房价不会一路走低,现在只是中场,仅是调整而已”。

“一两家重要的房地产公司会破产”

2011年底,深圳楼市开发商降价潮背后是开发商的业绩压力和还债压力,与此同时深圳市场也伴随成交量萎缩出现了中介店铺的大量关门,大批中介人员转行的行业变化。但在世联地产董事长陈劲松看来,在目前如此严厉的房地产调控措施之下“中国房地产还是没有出现大的整合”。

楼市调控,购房需求被抑制,使得深圳这样的一线城市从2011年上半年就开始出现成交量大幅萎缩的情况,到了10月份,随着限购令下“房票”的耗费殆尽,深圳楼市和全国市场的成交都出现了“断崖式”的成交量下跌。

“但到2011年年底房地产业依然没有出现很大问题”,陈劲松日前在世联地产一次营销论坛上表示,房地产行业到目前为止还不那么缺钱,“一些钱都在这个行业里,所以没有像想象中缺钱”,同时这个行业不缺的是负债,负债一点都不缺只不过没有到期,但是在2012年负债要逐步到期了。

陈劲松解释,目前中国房地产除银行贷款之外还有4个方向的钱还没有到期。一是离岸的私募债,在香港发行的中国房地产离岸的私募债在以前的两年大约发行了1000个左右,这些会在2012年的年中左右陆续到期;二是信托,2010年全国发行信托3.6万亿,2011年上半年发行4万亿,其中1/3是银行的理财产品,2/3是房地产,这笔钱会在2012年陆续到期;三是房地产基金,过去一年整个行业房地产基金大概1000个亿左右,大多数是项目性的;四是民间借贷,大概过去一年有4万亿,其中2万亿进入了房地产,但还没有到期。

此外,政府融资(土地负债)、银行融资(贷款)、上下游融资(建筑商参建和销售预售款)这三部分的钱仍在房地产系统内,所以房地产行业到目前没有想象那样缺钱,陈劲松表示,所以到目前为止房地产业没有发生大的整合,房企突然死亡目前只是在边远地区出现少量的部分,因为钱还在,心不死。

按照世联地产的研究,2012年可能出现的政策调整跟2011年不会一样。陈劲松认为,第一,政府上半年会出现态度的转化,会为开发商降价创造稳定的、安全的环境。第二,正常按揭的额度和正常按揭的利息会保证,这比2011年会强很多,2011年按揭额度不到位,按揭利息上浮,以至于开发商降价的好处都给利息吃掉。第三,政府地价会有明显下滑,或者是付款方式会有明显的变化,地价的降价,会在2012年上半年发生。第四,保障房明年要见到实效,并让老百姓真正体验到。第五,结构性减税一定会发生,而且就在2012年一季度,包括高端服务业、物流行业和小微企业。第六,政府有实质性的动作会改善民生。

“这些都是会在2012年上半年实施的政策,所以今年上半年我们预计房地产价格回归会是一个理性的过程。”陈劲松表示,这期间会伴随着一两家重要的房地产企业破产,这也标志着房地产达成宏观调控的主要目标。

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