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2011成行业拐点之年 2011年调控或定向放松
吴江楼市网  发布时间:2012-01-16  来源:  点击数:1273

      根据世联地产最新发布的2011年中国房地产市场回顾与2012年展望报告,中国房地产行业正迎来新拐点。  

 

       2011年,对宏观经济和房地产都是一个重要的转折期。从宏观经济来看,2011年中国经济结束了自2003年开始的高速增长周期,宏观经济政策逐步回归正常,持续宽松的货币政策回归稳健。房地产行业在自身发展和严厉的调控作用之下,也正发生巨大的转折,从野蛮生长期逐渐向正常化回归。


       该报告指出,2011年是中国房地产行业真正的拐点之年。随着调控的持续和深入,中国的房地产行业正在发生着质的变化,这些变化将引领中国房地产行业进入一个新的阶段。


       拐点一:新的行业格局。市场自身的发展加上持续的行业调控,导致中国房地产行业的集中度迅速提升,新的行业格局在逐步形成。行业集中度的提升,主要从大开发企业占全国的销售比例和行业并购两个角度来看。全国商品房销售额排名前20名房企的总销售额占比不断上升,2009年占比11.89%,2011年占比上升到了15%左右。行业并购案例数量和金额也在不断上升。清科研究中心数据显示,2011年前11个月,房地产行业并购100起,并购金额307.4亿元。而2010年的并购案例是84起,并购金额168.72亿元。2005年至2009年的5年间,并购案例才132起,并购金额260.32亿元。

 
        拐点二:新的市场空间。数据研究显示,一线城市在中国商品房成交面积中的比例越来越低,而三四线城市所占的比例已经从2005年的50.8%上升到66.1%,三四线城市已经成为中国房地产市场新的市场空间。中国房地产市场空间的转移,除却经济发展、人口转移等因素外,更重要的一点,是历次的房地产宏观调控作用的结果。2007-2008年的调控,催生了二线城市和重点三线城市房地产市场的繁荣;2010年至今的这一轮的调控,则是提前激活了三四线城市房地产市场的发展,这种趋势在2011年表现得更加明显。


        拐点三:新的市场格局。从1998年住房市场化改革开始,商品房取代了福利房成为我国住房的最主要来源,形成了商品房为核心的一元化住房供应结构。这偏离了1998年制定的商品房和保障房双轨并行的住房改革初衷。2011年提出一年内建设1000万套,五年内建设3600万套的目标。这将彻底打破了原有的一元化住房供应格局。“市场为主,保障为辅”的住房体系将会在未来几年逐步形成,从而打破长期以来单一的住房供应结构,新的市场格局将逐步形成。


       拐点四:新的商业模式。传统商业模式的土壤已经发生了质的变化,主流开发商开始探索新的商业模式。从根本上来说,过去几年土地价格持续上涨,并且土地价格上涨的速度超过了房屋价格,这导致了开发商的利润率出现了持续下降。在土地资源稀缺的情况下,土地价格长期上涨的趋势难以改变,而房屋价格在国家持续的调控下上涨空间有限,这意味着当下和未来快周转的开发模式是主流。即便如此,在持续的紧缩政策下,快周转的主流开发商依然面临着资金链比较紧张的困境。这意味着目前开发商的商业模式正在逐步改变,探索新的商业模式成为了行业新的课题。

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