楼市观察

北上广等地首套利率回归基准点
吴江楼市网  发布时间:2012-02-06  来源:www.wjls.com.cn  点击数:709

        2012年春节刚过,全国各地的楼市还处于冬眠状态下,全国人民迎来了房地产市场的第一缕春风,多个城市首套房贷利率出现了微妙的变化。北上广等地原来首套房贷开始回归基准点甚至部分外资银行的首套房贷利率出现了优惠,去年那种银行门口排队办理按揭的现象已经绝迹。房地产调控政策似乎出现了一定程度的松动。这在国务院坚持房地产调控不动摇的大背景下,似乎房地产市场的曙光就在前方。

日前,吴江楼市网记者了解到北上广等地的多家银行手套利率出现了不同程度的松动迹象。据调查统计发现,半数以上的银行明确表示首套房“基准利率可以做”。虽然只有简单的七个字,但对于去年求“贷”若渴的首套房购买者而言,这已经是一个不小的变化了。专家认为这是贯彻中央定向宽松政策的一种具体措施,并不代表房地产调控政策的转向。


  虽然中央在制定调控房地产的各项政策时反复的强调了差别化信贷的重要性,但由于去年全年资金面紧张,央行六次上调存准,三次加息,使得各商业银行在房贷的发放问题上格外谨慎。

  2011年9、10月间,随着货币政策步步趋紧,北京、上海、广东等多地的商业银行悄然上调了首套房贷款利率,上调幅度在5%到10%之间,有些商业银行甚至大幅上调了20%。与此同时,贷款按揭的审核发放也越来越困难,等待购房的首次置业者,往往面临着无钱可贷的尴尬局面。

  进入2012年,这种房贷紧张的局面开始出现变化,其中一个最重要的原因就是货币政策的整体松动。

  “去年年底央行三年内首次下调存款准备金率,释放了几千亿元的资金,银行的信贷额度有所恢复,这是促使商业银行放松首套房贷的主要原因。” 北京中原地产市场研究部总监张大伟说。

  事实上,早在去年年底,首套房贷回归基准利率就已经开始出现。虽然年底通常是信贷收紧的时节,但由于去年年底存准的下调,使得银行有了放松首套房贷的“本钱”。随着新一年的开始,年初宽松的信贷环境再次为首套房贷的放松制造了条件。

  “应该看到,目前的首套房贷出现微调,有一定的季节性特点。”中国房地产学会副会长陈国强在接受记者采访时表示,每年的年初通常都是信贷集中释放的时候,房地产贷款无疑也会感受到这种变化。

  上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示,银根松了,商业银行发放信贷的“活水”也就有了,发放房贷的动力也就有了。

  调控基调未改

  在严厉的房地产调控背景下,首套房贷利率的变化也引发了人们对政策“放松”的遐想。“限购”“限贷”“限价”的组合拳是否正在出现松动呢?

  杨红旭认为,首套房贷利率的变化只能看做是总体调控从紧背景下的一次微调。而这次微调的指向十分明显,就是对自住需求的“宽松化”政策。说到底,调控的基调没有变化,只不过是更加强调了差异化信贷的政策而已。

  在陈国强看来,首套房贷利率的回归,不仅不能视为政策放松的信号,相反却是调控回归其出发点的有益变化。“去年严格的房地产信贷政策有效地限制了投资、投机性的需求,但也不可避免的误伤了许多自住性的购房需求。而现在首套房贷出现了松动,体现了差别化信贷的特点,更加符合调控的精神和方向。”

  在调查中记者发现,虽然首套房贷利率出现了微调,但房地产调控中对于二套住房信贷的限制政策并没有出现松动。

在深圳的四大国有银行中,除了工行表示首套房贷款利率基本要上浮5%,其余均表示可以申请基准利率。深圳的邮政储蓄银行甚至对一些优质客户可以提供9 .8折贷款优惠。“首套房的话,只要你过来做,我都可以给你争取到V IP待遇,拿基准利率的。如果你的工作单位很好,还可以打9 .8折。”深圳邮储银行的一名信贷员告诉记者。

  除此之外,股份制银行也大多可以申请基准利率,但也有一些银行明确提出了申请基准利率的前提,例如中信[简介最新动态]银行,如果贷款人不是公务员、老师等优质客户,需要在中信银行存入贷款金额的12%,方可申请到基准利率。

  相比之下,外资银行的口子就松多了。深圳汇丰银行和花旗银行均表示优质客户首套房贷款利率可以打9折。汇丰银行客户经理还说,“如果贷款人是开发商员工或者汇丰优质的公司业务客户的员工,最低可以申请到8.5折。”

  在放贷时间上,2011年2月份时,深圳曾出现由于信贷额度紧张,银行对于签了贷款合同的客户坐地起价、推迟放贷,引发了客户的集体维权的事件。而目前,各大银行则均表示,可以按正常流程放贷,不会出现排队,或者推后不放的情况。

  同样的情况还出现在了北京的各家商业银行当中。记者2月1日走访北京多家银行证实,相比去年年底前的上浮5%到10%,目前京城各家银行首套房贷已普遍回归基准利率,占北京房贷市场份额最大的建行北京分行相关负责人告诉记者,目前建行仍执行原有房贷政策,即首套房贷按基准利率执行,在政策范围内依据贷款客户的不同情况略有差别。

  除建行外,记者从工行、农行、中行、交行得到的情况也比较一致,各行目前均以基准利率为执行标准,在政策范围内执行差别化政策。

  值得注意的是,此前上浮利率较多的深圳发展银行也开始回归基准利率。该行有关负责人2月1日向记者表示,自1月31日起,该行首套房贷利率已调整为基准利率。据悉,去年末,由于贷款额度紧张,深圳发展银行的首套房贷利率一度上浮20%。

  微调背后的“季节性因素”
 

 
在居民二套房贷款利率政策方面,深圳的大多数银行普遍执行上浮10%的政策。少部分银行需要上浮15%或20%。例如:广发银行需要上浮15%,而深发展、中信银行、邮政储蓄银行则要上浮20%。
  中国人民银行营业管理部相关负责人表示,回归“基准利率”也是正常的,其中的主要原因是由于年初各家银行贷款额度都会相对宽松,银行本着“早放贷早收益”的利益最大化的原则,客户申请房贷也会相对容易,如果银行还对未来利率存在下调预期,那么适当放松就更正常了,但这不代表房地产调控政策会有任何变动,鼓励刚性需求和改善性需求本来就是调控的应有之义。这位负责人提醒大家不要错误地将首套房利率的调整错误地理解为国家宏观政策的转向。
苏州房地产政策是否会出现松动迹象,是否会像北上广的银行一样调整首套房的房贷利率。苏州的房地产业内人士认为这样的可能性还是非常大了。如果是这样的话,必将给寒冷中的苏州楼市、苏州房产市场、乃至各县市的房产市场带来不小的温暖。
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