楼市观察

楼市限字开局不太平 限购效力发酵引争议
吴江楼市网  发布时间:2012-02-12  来源:  点击数:555

楼市在经历了2011年的痛苦挣扎之后,前方的路似乎并不好走。当大家还沉醉在新春佳节的喜悦氛围里时,一些业内人士、专家已开始对2012年楼市进行畅想,“调控继续、楼市继续‘俯卧撑’、楼市崩盘已为期不远”等预测随之而来。应景的是,2011年开发商从促销到降价,70个大中城市过半成交下滑超过20%,存量房继续高增。北京、广州、杭州、南京、武汉等地的春节商品房成交量均为近年来“最低”……各种不景气都被当做了2012年楼市严冬的前兆。随着楼市持续遇冷,地方政府与中央政府的政策博弈不断加剧。

“限”字开局期满仍将继续

这个已执行一年之久的行政调控手段,已经开始触动市场的神经。包括各地楼市成交量持续下跌,房价下跌态势初显,开发商资金链绷紧,就连地方政府财政危机也成为各界关注的焦点。于是,2012年限购还是不限购,可能决定着大小开发商、房地产产业链条甚至地方政府等诸多市场主体的命运。

回顾2011年,在“调结构、稳物价”的大背景下,在始于2010年的这一轮房地产调控中,中央政府不但紧盯市场变化,还持续加码调控。

“限购令”执行已满一年,全国有10多个城市出台的限购政策即将到期,对此,住建部明确表示:“地方限购到期延续,房地产调控政策不存在放松的可能。”继海口率先表态继续执行限购之后,北京、广州、上海、深圳等一线城市在去年年末纷纷表态亦将继续执行限购政策。近日召开的中共中央政治局会议也提出“坚持房地产调控政策不动摇,促进房价合理回归,促进房地产市场健康发展”。

目前从总体上看,房地产调控已经取得初步成效,但一定程度上是通过限购、限贷、限价等行政手段来实现的,并不是市场自发调节的结果。在这种情况下,一旦对限购政策进行松绑,且无其他政策接棒,就有可能引发房地产市场价格的迅速反弹,也就是说,限购令等调控政策在今年延续的可能性甚大。

调控持续加码房产税范围欲扩大

2011年12月14日,中央经济工作会议上首次明确提出今年将推进房产税改革试点。至此,2012年房产税征收范围扩大已成定局。不少专家认为,房产税可能是今后全国楼市调控的新方向。一旦房产税试点增加,对多套房拥有者的心理影响将非常大,也有可能给市场带来丰富的存量供给。即使短时间内在全国范围推广的条件尚不完善,但未来房地产调控方向无疑是以房产税等经济手段逐步替换“限购令”这样的行政手段。

有专家认为,限购政策的调控效果比较好,但是政策刚性较强。在限购之下,小幅度的降价并不一定能带来成交量。如果限购不放松,房地产价格存在大幅下调的可能。“为避免经济的宽幅震荡,并建立房地产调控的长效机制,限购必须取消,代之以比较有弹性的税收机制”。2012年或更长时间内,房产税试点改革范围将进一步扩大,尽管试点初期由于税率较低、覆盖范围窄,不会对市场产生显著影响,但其长期影响不容忽视。房产税改革试点和相关配套制度的逐步实施,将优化房地产税收制度、平衡房产持有和交易环节税负,有助于促进公共财政制度的变革,从根本上有助于房地产业的长期健康发展。同时,房产税改革试点范围扩大,可能降低相关城市限购的必要性,这将为限购政策的逐步退出提供条件。

限购引发争议效力已经发酵

数据显示,在房地产调控的持续作用下,全国房价回落的趋势仍在继续,房价出现下跌的城市范围不断扩大。所以有人说,虽然此轮房地产调控运用了诸多综合手段,但行政手段是收效最明显、最直接的。也有人预计说,史上最严厉调控所带来的影响,正在日益挑战着开发商的耐力极限。但开发商普遍愿意相信,地方政府可能比他们更先撑不住,土地收入的锐减是其不可承受之重,这也是众多开发商笃信行政调控难以持久的重要论据。而调控砝码的天平向哪一方倾斜,焦点就在于行政限购是松还是紧。

虽然对限购政策的持续时间存在争议,但业内人士都深知,限购仅是权宜之策,如果以5年的时间长度看,决定限购何时取消的因素,可能主要取决于保障房的建设速度。大规模的保障房若能如期完成,房地产市场结构将发生重大调整。

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