楼市观察

楼市步入深度“僵持”期 “降价补差”恐难成风
吴江楼市网  发布时间:2012-02-22  来源:  点击数:663

国家统计局公布的数据显示,1月70个大中城市中,有48个城市的新建商品住宅价格环比下降。面对从严的国家调控,不少房地产商都打出“降价补差”的广告标语,也就是承诺,一旦房价下降即补给差价,差价额动辄有几十万。

不过,记者采访了学者、律师、业内人士,他们都认为,尽管差价颇大,对于刚刚购入房产的老业主来说,想“降价补差”并不现实。

用深度“僵持”四字现在的楼市并不为过。

自国家相关房产政策出台以来,全国房地产市场面临十年以来最困难的时刻,全国及杭州市各在售楼盘无一例外的加大优惠、降价促销。

同时,有媒体报道,中国存量房位居历史高位。伟业我爱我家市场研究院数据统计显示,二线城市库存增幅更为明显。截至2012年1月底,11个典型城市库存总量为73万套,比去年同期增加26万套,涨幅达55%。从绝对值来看,青岛、杭州、宁波一年内库存增加量最大,均已超过3万套。

为了盘活存量、回笼资金,降价甩卖成为不少房地产商共同的选择。这也让已经下单的老业主心生悔意,要求补还差价。

不过,记者采访了学者、律师、业内人士,他们都认为,房屋买卖系市场行为,有一定的风险,房屋降价系风险之一。本着契约精神,这不现实。

从事多年房产案件的浙江鑫家律师事务所律师杨艳军告诉记者,楼市有风险,从法律上面来讲,降价补差超出了合同的范围,老业主要打官司站不住脚。

“降价补差在法律上没有依据,除非在购房合同的补充条例中,双方特别增加了这一块内容。”杨艳军说。

汉嘉地产顾问总经理梅杰则认为,降价补差的情况,通常出现在老业主数量有限的楼盘。“楼盘卖的不好,开发商准备降价销售,老业主数量有限,差价赔的起。”

现实的情况是,在不少地方,降价补差还仅仅只是老业主的“一厢情愿”。

京杭大运河杭州段,位于大桥西板块的楼盘——华美达阅城,在上个周末就有老业主到售楼处反应情况,要求“降价补差”。

在这之前,华盛达阅城宣布,目前在售的213套房源,均价降为12500元/平米,这相当于2008年时的房价。

针对老业主的团结,杭州华盛达房地产开发有限公司做出了一定的让步,在《致华盛达•阅城业主的公告》中,承诺给予在2011年8月14日开盘后至2012年2 月16日期间签订《商品买卖合同》,并且已全额收到《商品房买卖合同》约定房屋总价全额款项的业主,每户赠送一个地下停车位。

位于杭州下沙的龙湖艳澜山,二期高层以均价13000元/平方米的价格“低开”。该楼盘之前在售80-120平方米的高层公寓,均价17000-18000元/平方米。本次降价,对之前业主造成一定冲击。对于老业主补偿的问题,有知情人士透露“已经补了车位和精装给我们”。

不过,还是有一些成功补还差价的个例。

去年11月初,位于上海嘉定南翔的新城公馆推出100套特价精装修房源,均价2万元/平方米,较前期下降逾20%。对于前期以原价购房的业主,售楼处一律补予差价;而每一个购买特价房的客户,都会签订保值协议,保证在交房前3个月,如果有任何一个房源售价低于此次特价的,将一律按最低售价补偿差价。

“目前的情况是,补偿不会像老业主要求的那么多,多数是给个车位,或者送些面积之类的暗补。”中国指数研究院杭州研究总监曹旭东说。

汉嘉地产顾问总经理梅杰同时说,还有一种所谓的“补偿方式”,就是在新开楼盘前,开发商知会老业主,若自己或者亲朋好友愿意再购买一套,会有优惠。“这种补偿是建立在重新购买的基础上的。”

不过,对于还处于观望中的购房者来说,承诺“降价补差”还是最强有力的“攻心术”。

位于浙江金华的茂新四季尊域和世通香墅同时推出“一价到底,涨了归您,跌了补您”、“上涨不变,跌价补偿”的营销活动,承诺在交房前3个月,如果同质房源价格下降,公司就会按照约定补偿差额;位于合肥的百汇城市广场,也与客户签订《保值协议》,承诺若价格下降将给客户补差价或按原价的120%回购。

据统计,自11月中旬少数城市“降价补偿潮”初现至今,已经有包括上海、深圳、南京、苏州、杭州、青岛、成都等10余个大中城市的20余楼盘先后将“降价补差价”或“原价回购”承诺与低价销售绑定,甚至个别城市在售项目还推出降价补差价的“升级版”,不仅着力于项目保值,还承诺未来一定的升值空间。

浙江大学房地产研究中心主任贾升华认为:这是一种营销手段,常规的降价促销已经无法刺激购房者的神经,对降价没有之前那么敏感,购房者普遍存在买涨不买跌的心态。

“‘无理由退房’、‘降价补差’主要是打消购房者房价不断下降的顾虑。”贾升华也特别提醒,开发商的口头承诺不算,必须要明确写在购房合同中。

记者了解到,目前购房者的心态是:出手,有房价下降资产缩水的风险;观望,有市场回暖房价反弹的担忧。显然,对未来房价走势的不确定,正在成为让众多消费者左右为难、裹足观望的最主要因素。

目前,除了中央的总的定调,已有不少部委重申要促进房价合理回归。

住建部政策研究中心副主任王珏林称,调控成果可谓“来之不易”,调控政策不会也不能放松。国土部土地利用管理司副司长窦敬丽21日提到,要坚持房地产调控政策方向不改变、态度不动摇、力度不放松。最高法也在近日发文称促进房地产宏观调控等等。(完)

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