从2014年国庆节前到今年国庆节期间，实施了不同的房地产调控政策，引发市场的不同的关注。从2014年多数地方取消限购，央行、银监会对房贷政策松绑；到2016年部分城市限购，央行、银监房贷紧缩。房地产行业又进入了一个新的发展阶段，在经济新常态下，房地产市场将如何走？这不仅是业内及房企迫切关心的，也是整个行业未来所要面临的焦点议题，房价市场走向更是关系着普通老百姓(603883)切身利益。

 

      调控效果立竿见影

 

      过去30多年以两位数高速增长的中国经济，开始进入中高速减速换挡、提质增效新阶段；也就是说1998年房改以来保持快速发展、价格快速上涨的中国房地产业，如今也步入了一个新常态阶段。

 

      据国家统计局发布2015年商品房销售和待售情况，商品房销售面积128495万平方米，比上年增长6.5%，增速比1-11月份回落0.9个百分点。其中，住宅销售面积增长6.9%，办公楼销售面积增长16.2%，商业营业用房销售面积增长1.9%。商品房销售额87281亿元，增长14.4%，增速回落1.2个百分点。其中，住宅销售额增长16.6%，办公楼销售额增长26.9%，商业营业用房销售额下降0.7%。

 

      2015年末，商品房待售面积71853万平方米，比11月末增加2217万平方米。其中，住宅待售面积增加1155万平方米，办公楼待售面积增加128万平方米，商业营业用房待售面积增加458万平方米。

 

      行业分析认为，由于房地产市场在需求和盈利两方面均面临拐点，投资属性已明显减弱，因此我们预计 2015年房地产市场将企稳回升，整体处于弱复苏，大幅反弹的可能性不大。由于一线城市在经济增长、产业聚集以及人口流入方面具有不可比拟的优势，一线城市的反弹幅度将明显超越二、三线城市。

 

      而今年前10个月，全国房地产开发投资83975亿元，同比名义增长6.6%。其中，住宅投资56294亿元，增长5.9%，增速提高0.8个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为67.0%。

 

      值得关注的是，今年1月份-10月份，商品房销售额91482亿元，增长41.2%，增速回落0.1个百分点。

 

      而国家统计局发布今年10月70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，一、二线城市新建商品住宅价格环比分别上涨0.5%和1.3%，分别比9月份回落2.8和1.0个百分点。三线城市房价较为稳定，10月三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.9%，比9月回落0.3个百分点。一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅也出现回落。10月下半月新建商品住宅价格除深圳和成都2个城市继续下降外，北京、天津、上海、厦门和郑州等5个城市也由升转降，降幅在0.1至0.4个百分点之间。

 

      未来房价下降城市将增多

 

      10月70个一二线城市房地产市场明显降温。

 

      为此，中原地产首席分析师张大伟表示，从数据看，今年前10个月，房地产成交金额提前2个月刷新了历史年度纪录，销售面积也达到了历史同期最高纪录，预计全年房地产销售有望达到11万亿元，13.5亿平方米的水准。

 

      业内人士分析说，从整体数据来看，房地产行业投资增速有所回升，房企拿地也较为积极，商品房销售额也创下新高，但综合近1个多月的典型城市商品房成交量来看，各地新房和二手房市场的整体成交量环比均有所回落，本轮政策已抑制房价过快上涨，如果一旦年末央行额度吃紧，房价的下调很可能会蔓延到很多城市。

 

      事实上，宏观调控对有效遏制泡沫，拟制房价十分见效，不仅涉及整体市场，对千家万户消费群体而言，至关重要；况且合理的自住性住房需求是老百姓真实的住房需求，不是投机投资性需求。随着经济的发展，很多在房改之初买了小户型的家庭，在步入中年，收入提高后，需要扩大住房面积；随着单独二胎的放开，想要第二个宝宝的不少家庭，也产生了新的住房需求。这类需求通常有一定的购买力，在政府政策的支持下，就能释放和满足这种需求，既改善了百姓居住条件，又能避免房地产市场出现“断崖式”调整。

 

      但是，市场分化明显，在一二线城市房地产市场的问题是价格超出了普通老百姓的购买能力，而此前的限购和限贷政策又抑制了改善型住房需求；三四线城市的问题在于，房地产供给过剩。

 

      十一前后全国20余城出台了自己的楼市调控新政。在新政调控下，10月一线城市和二线城市的新房、二手房价格环比涨幅普遍收窄，全国楼市整体出现了明显的降温，新一轮轮楼市新政成效显著。

 

      因此，10月下半月的数据更能体现政策的效力和市场的真实走向。下半月15个一线和热点二线城市的新建商品住宅价格环比变动中，一线城市三降一平，成都、厦门、郑州下跌，其它涨幅全面回落，降温趋势显而易见。其中，深圳新房价格无论是全月还是半月数据都在下滑，二手住宅全月价格也在环比下跌，作为本轮楼市增长周期中曾长期领涨全国的重点城市，深圳房价的回落也是全国楼市降温的一大信号。

 

      房地产市场分析师何方认为，10月楼市新政对稳定房地产市场秩序起到积极作用，可谓是立竿见影，未来房价下降城市将逐步增多，楼市整体稳中有降，房价明显回落尚需一个短暂的过程。但是，一直“火爆”的一二线楼市降温将越来越明显，全国楼市整体将呈现降价的大趋势。一线和热点二线城市楼市成交量减少，房价走势趋稳；这也使部分人将目光从一二线热点城市转向了三四线城市。从整体看，去库存仍存压力，市场上涨幅度有限，降价是趋势。