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开发商是如何给楼盘定价的?你买赚了还是亏了
吴江楼市网  发布时间:2017-04-01  来源:新地产陕西  点击数:11380

      很多人问,高速路、桥隧收费还有个“装模作样”的价格听证会,楼盘定价怎么就没有个类似的价格意见征集呢?其实,掌握好地产商的定价规则,就会易于选到性价高的房子。

 
      上个月,城南某楼盘开盘,我推荐的两个朋友都参加了摇号,之前他们问我具体价格,我说一房一价,这个不好判定,就算认识开发商,他们也不会给你提前透漏,只能到最后一刻,你选到房子了,具体价格才会出来。
 
      在这之前,我只能告诉你价位区间。
 
      那天开盘,开发商推出两栋楼,一栋临街的A号楼,一栋靠小区里边的B号楼,两栋楼紧挨着,都是33层的高层。
 
      后来两个人都选上了房子,一个选了临街的A号楼的32层,一个选了靠小区里边B号楼的12层。都是朝东的同一户型。
 
      但两个人一对比价格,惊呆了。前边的价格6800/㎡,后边的8200/㎡。
 
      同时购买的同一个小区,还是相邻的两栋楼的同一户型,为何单价相差1400元,总价就算下了相差快20万了。整整一套房子的首付。
 
      8200/㎡的觉得自己买贵了,问我是不是被开发商骗了,我跟他大概讲了讲楼层、朝向、户型对价格的影响,但他还是将信将疑。
 
      我知道他心里又在骂我是开发商的狗腿子,无论怎么样都替他们圆场。
 
      对于现在的高层建筑来说,楼层不但决定上下楼是否方便,同时还决定采光效果和时长以及通风的效果如何。
 
      一般情况下,高层的房子,价格会随着楼层高度的增加而增加,到中位数的时候会逐步递减。顶层和一层的价格一般会最低,除非是一层送花园或者顶层送露台的情况。
 
      那房地产商究竟是怎么给房子定价的呢?你买的房子是赚了还是亏了呢?我大概罗列了一下几个原因:
 
      楼层
 
      除了采光外,楼层还和视界有关。尤其是当某个楼盘具有临湖、或者邻水等因素时,这一定会成为商家的一个炒作点。当具备这些因素时,楼层越高,自然房价也会越贵。
 
      但这并不意味着最高的楼层一定是最贵的,因为最高的那层尽管采光和观景都是最好的,但是可能会出现雨天漏水、冬天散热、夏天高温的尴尬现象,所以最高层的房价其实一般是低于中间楼层的。
 
      此外,楼层的数字是很多人在买房时经常要考虑的,有人觉得一楼接地气,就喜欢一楼。有人觉得14楼数字不吉利,也有人带“8”的不好, 还有人认为单层好双层不好。这些说法众说纷纭,很难有一个统一的说法。但在有些地区有一个统一的说法时,当地的开发商可能就会把大家不愿买的层楼统一留到最后低价卖
 
      朝向
 
      和楼层一样,朝向也会影响到采光通风的问题。从采光上来说,同一个楼层,朝南的房间可能会常年阳光明媚,备受太阳恩宠,朝北的那个户型可能就会长期阴阴沉沉。
 
      但是同样朝北,东西户型通常比中间户型的光照更加温和,可谓雨露均沾。
 
      所以中间朝南户型的房价往往大于东西户型,东西户型朝阳的一面又大于朝北的一面。
 
      位置
 
      这个位置并不是说小区在整个城区所处的位置,而是说你的目标户型在小区的位置。
 
      如果它邻街而楼层较低,很可能在晚上会被噪音困扰;如果它邻水、邻湖,价格自然会高;如果它距离小区出口过远,可能你的开发商承诺小区距离地铁站五分钟兑现了,而你走到小区门口却要十分钟......
 
      时间
 
      很多人都会郁闷,为什么自己看中了一套房子,过几天价格就变了?可能是高了,也可能是降了。这种忽高忽低的价格变化,让很多买房业主摸不着头脑。
 
      这点确实是最令人困惑的,它不像楼层、朝向等因素那么直观,往往和楼盘的销售计划有关。
 
      每个房地产商在不同的阶段都会有不同的销售计划,这些销售计划下发到每个置业顾问手里,就变成了不同阶段的业绩考核。
 
      可能在考核初期,房价会稍微高一点,在接近考核末期或者是需要冲业绩的时间点,房价可能就会因之降低来促成成交量。也有的时候,房地产商需要资金流快速流动,那么房价就会在短时间内降低,相反,如果这个房地产商资金流周转正常,不差钱,房价也可能居高不下。
 
      在什么时间买房最划算,就需要看买房者的观察力是否敏锐,信息是否高效快捷,选准一个合适的时间买入,往往会带来意料不到的效果。
 
      策略
 
      一般没有经验的买房者常常会被房地产商或者置业顾问“套路”,这个“套路”并不是什么恶意的事情,而是普遍存在于各行各业中。
 
      其实道理很简单,在你买一件衣服时,你越表现的难以割舍,也越难杀下价钱,你越是表现的风轻云淡,转身就走,越容易被导购员挽留,然后降价。
 
      买房子也是一个道理,你对某个楼层、某个户型越是表现出钟爱,主动权越是难以掌握在自己手中。
 
      因此,在看房子的时候最好隐藏一下自己的情绪,但也请注意,千万不要到处挑毛病,那样会使置业顾问的心情不好,即使他手里有低价,也不一定会给你,互相尊重,才能达成一笔好交易。
 
      楼王
 
      基本上每个小区都会选定一栋楼盘做楼王,楼王的位置、朝向、景观、采光等方面可能都是最好的,价钱也自然是最高的。除了这些优点以外,它还有一个难以察觉但十分重要的作用 ——价格标杆。
 
      楼王只有一栋,好的楼层和户型更少,但并不见得能给开发商带来巨大的利润,但是通过其他楼栋和楼王之间的对比,却往往能撬动购买者的心理杠杆,促成其他楼栋的交易快速达成。
 
      比如和楼王相近的一个楼栋,可能只是景观上稍微差了一点,其他地方几乎一样好,价格却差出来了很多,就会很容易造成一种其他楼栋很划算的感觉。
 
      以往开发商依据楼层定价,楼层越高价格越高,是“倒金字塔定价”。但后来发生了变化,定价原则是根据购房者选择较为集中的楼层,“橄榄型定价”。
 
      所以,剔除所有的主观因素,总结了下边几点供大家参考:
 
      第一,购房者没必要追求高楼层。
 
      第二,没必要追求同一个楼盘里价格特别高的房子。比如所谓楼王,单价会比边上贵很多,但是这个价值不会完全体现在市场中。与其挑楼王,不如挑品质好的楼盘。
 
      第三,现在很多楼盘的东边套比西边套贵很多,除非景观资源特别好,否则也没有贵太多的理由。所谓“西晒”问题,更多存在于古早的老房子,现在已经不用太担心了。另外,中间套也未必是不好的,它的户型可能更方正,朝南采光面更好,价格比边套也会低很多,又何乐而不为呢?
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