近年来，通过从用途、时间、空间三个维度梳理存量用地，苏州探索出一套集约节约用地的全新模式。从“十二五”初到“十三五”初，全市单位GDP建设用地占用从349.21亩/亿元下降到245.01亩/亿元;建设用地地均公共财政预算收入从3.80万元/亩上升到4.53万元/亩。截至去年，市区供应工业用地平均投资强度达到520万元/亩。

 

      维度一：

 

      腾笼换鸟提升土地承载力

 

      废旧厂房变身时尚创意街区

 

      春日的苏州，花红柳绿，草长莺飞。漫步在胥江河畔，一处处红砖高楼映入眼帘，钢罐塔楼将人拉回昔日机器轰鸣的时光。走进其中，一家家设计公司、文创企业时刻显露出“文艺范”，让人流连忘返。这里，正是姑苏区最大的文化创意产业园——姑苏·69阁。就在几年前，这里还是苏州第二制药厂的旧厂房。后在政府的引导下，成功改造并引入众多文化创意企业，老厂房由此华丽转身，成为充满怀旧气息和时尚元素的文化创意产业园区。

废旧厂房变身文创园区，只是苏州进行业态调整、盘活存量用地众多成功案例中的一个缩影。苏州工业发展起步早，近年来随着经济社会转型升级、产业结构调整的内在需求不断扩大，建设用地需求与供给之间的矛盾也逐步加大。

 

      一面是发展的需要，一面是建设用地已经逼近“天花板”的现实，盘活存量用地就成了破解土地要素“瓶颈”的关键。对此，我市于去年5月28日出台了《关于促进低效建设用地再开发　提升土地综合利用水平的实施意见》，为苏州提升土地综合利用水平提供了“一揽子”方案。

 

      “苏州对于低效用地的再开发起步比较早，但以往大多停留在产业用地上。而新的实施意见把低效用地的范围大大扩容。”　　据苏州市国土资源局相关负责人介绍，新《意见》不仅把低效用地范畴扩展到所有存量建设用地，还把布局散乱、利用粗放、与城乡规划不符、利用不充分或闲置的公共建筑、商业房产等所涉存量建设用地也纳入认定范围。同时，明确了低效建设用地再开发的11项政策及更新改造、集中开发、业态调整、政府回购、协议置换等5种方式，让各地盘活存量土地有规可依。去年，全市共完成建设用地供应6.54万亩，其中存量建设用地3.3万亩，占供地总量的50.4%。也就是说，去年苏州建设用地过半都来自于“存量”。

 

      “以往变更土地用途需要收回使用权，重新招拍挂。现在，只要土地用途变更为国家支持的新产业、新业态，经过当地政府批准和相关程序认定，就可以按协议的方式办理用地手续，不用再招拍挂。而且，再开发后还可以分割转让。”苏州市国土资源局工作人员告诉记者，我市正积极搭台，鼓励社会各方参与到低效用地再开发中来。鼓励存量建设用地使用权人按照新的规划要求进行自行改造，对规划确定建设商业办公用房的，可按幢或层作为最小分割单元且不超过开发后总计容建筑面积30%的比例分割销售。

 

      维度二：　弹性出让延展用地效能

 

      全市31宗工业用地采取30年弹　性出让

 

      去年9月，苏州工业园区公告挂牌两块工业用地，与以往50年使用年限不一样的是，这两块工业用地的出让年限为30年。两宗地块分别位于星龙街东、方洲路南和星华街东、钟园路北，最终被西斯特姆(中国)科技有限公司和中新苏州工业园区开发集团股份有限公司竞得。至此，我市迈出了工业用地弹性年期出让的第一步。

 

      许多工业企业发展15年到20年后，会因为产业升级、结构调整而关停并转。这时，50年的使用权就显得有些“鸡肋”。一方面，企业发展后期土地单位产出效益明显降低，甚至可能造成闲置。另一方面，较长的出让年期让政府在盘活利用低效工业用地时十分被动，制约了存量土地盘活的有序开展。2016年12月，我市出台了《苏州市工业用地弹性年期出让实施意见》，规定自2017年2月1日起，苏州市行政区域内新供应的工业用地可以采用弹性年期出让或者“先租后让”的方式供地。其中，弹性出让年期以5年为单位，设定10年、15年、20年等出让年限，一般不超过30年;“先租后让”的租赁期一般不超过5年。截至目前，全市共有31宗工业用地采用30年弹性年期出让，涉及面积1750.9亩。

 

      “这种方式既可以适应企业生命周期，增加土地要素的流动速度，又能降低拿地的门槛，减少企业发展初期的资金压力，有利于资金的周转，一举多得。”据苏州市国土资源局相关负责人介绍，弹性出让归根到底还是为了统筹平衡开发成本，为高精尖产业发展提供更有力保障。因此，在实施工业用地弹性年期出让的基础上，苏州创新性地开展建设项目供地和建设“双合同”监管，从土地供应上对企业创新形成倒逼机制。

 

      记者了解到，“双合同”监管制度的创新之处在于第二个合同，即产业监管协议。它对企业需要达到的投资额和投资强度、开竣工时限、投产时间、投产后税收额度、亩均综合效益环保要求等进行了约定，并明确了对违反约定要求的处置。如此一来，对产业项目全生命周期管理自然形成，一块地能用多久，主要得看项目所属产业、企业自身实力等情况。目前，吴中区、苏州高新区、相城区已推出多宗实行供地建设“双合同”监管制度的地块。

 

      维度三：

 

      多维开发让地块价值最大化

 

      建成国内规模最大整体开发城市综合体

 

      人的活动空间能不断延伸，土地的利用空间是否也能多维延伸?对此，苏州给出了自己的答案。自去年11月开门迎客起，苏州中心一直人气爆棚。对于大多数市民而言，这里只是一个集购物、餐饮和休闲娱乐为一体的商业综合体。但事实上，它还是苏州探索多维开发、充分利用土地立体空间打造出的“拳头产品”。通过地下、地上空间资源的高效复合利用，苏州中心最大程度发挥了土地利用的综合效益。

 

      “苏州中心是国内规模最大的整体开发城市综合体。”苏州市国土资源局工作人员介绍说，占地10.3公顷的苏州中心总建筑面积约113万平方米，其中地上建筑69万平方米、容积率为6.7，设置了建筑连廊和空中通道。5万平方米的屋顶花园及空中通道，使之成为国内规模最大的空中生态花园。地下建筑44万平方米，地下一层则与轨道交通1号线、3号线车站无缝对接，和东方之门地下空间贯通共享，并设置地下货运系统，将主要交通流量导入地下;地下二层按市政道路标准建有市政环路系统;地下二层至四层共设置6000个停车位，极大缓解了地面交通压力;此外，还设置了市政集中供冷供热系统。

 

      向上增地，向下挖潜，在多维开发的道路上，苏州正大步前行。不管是太湖新城地下商业综合体、平泷路地下空间、星海广场这样的地下空间，还是轨道交通2号线太平车辆段上盖物业这样向上发展的项目，都在不断涌现。除了商业体，我市还坚持推进高标准厂房建设与使用。通过提升厂房容积率，在地上、地下增加建筑面积让地块价值最大化。2016年，苏州工业园区腾飞新苏工业坊拆除了3幢两层老厂房，将其改建为6幢多层厂房，地上建筑面积增加了43.5%，达到16.66万平方米，原先1.25的容积率提高至1.8。在地下一层，腾飞工业坊还扩建了20000平方米的地下空间。

 

      “按照政策，利用自有存量建设用地实行自行改造，新增地下空间建筑面积不超过项目总计容面积50%的，不再增补土地出让金。”苏州市国土资源局工作人员说，这对进一步促进土地多维开发利用，释放企业活力无疑是个大“利好”。