报告显示，十九大报告指出要“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”。2018年04月23日中共中央政治局会议提出要“推动信贷、股市、债市、汇市、楼市健康发展，及时跟进监督，消除隐患”。为促进房地产市场平稳健康发展，以及为降低宏观经济风险提供参考，中国社科院财经战略研究院、中国社科院城市与竞争力研究中心项目组在2018年3月大数据房价指数(BHPI)的基础上，结合项目组对中国住房市场的长期跟踪研究，完成了2018年4月《中国住房市场发展月度分析报告》。

 

      一、市场概述

 

      2018年3月大数据房价指数监测发现，北京房价有所回升，但复苏基础并不牢固。部分热点二三线城市房价仍较快上升。前期房价涨幅相对较小的东北部分城市，房价开始出现追涨。

 

      北京房价连续2个月企稳回升，环京楼市再度下降，西安、青岛、南宁、大连等成为新的热点二三线城市。2018年3月大数据房价指数环比显示，与2月相比，北京房价环比上涨了1.25%，涨幅比上月扩大0.28个百分点，结束了连续9个月的房价回调。但作为环京楼市风向标的廊坊(燕郊)房价，在经历了连续三个月的止跌回升后，2018年3月环比再度下跌了1.73%，显示出市场复苏的不稳定性。西安、青岛、南宁房价环比涨速居样本城市前三位，环比分别上涨5.1%、5.05%和4.29%。近年房价走势相对平和的大连，房价环比上涨4.02%，房价环比涨速居样本城市第四位。样本城市中，共有南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊6城市房价环比下跌。

 

      重点城市房价存在先涨先跌的现象。廊坊、天津、北京、上海、厦门、合肥等2016年以来第一波房价快速上涨城市，3月的房价均低于一年前的价格。成都、西安、南宁等第二波房价上涨城市，近一年房价涨幅仍然较大。2018年3月大数据房价指数同比显示，与上年同月上比，廊坊、天津、北京、上海、厦门房价跌幅分别为33.08%、14.88%、13.51%、4.9%、1.43%，居样本城市房价年度跌幅前五位；成都、西安、南宁、杭州、青岛房价涨幅分别为64.39%、62.69%、49.77%、45.06%、44.33%，居样本城市年度房价涨幅前五位。

 

      部分城市各区域板块的房价走势出现较大分化，调控政策有待进一步细化。从2018年3月主要城区大数据房价同比指数看，近一年来，北京市各区中，房价跌幅最大的为通州区达16.97%，其次为东城区下跌16.3%，最末尾为顺义区下跌11.21%。天津市跌幅最大的为东丽区下跌19.36%，最小的为河西区下跌13.5%，与北京市类似，投机程度较大的板块跌幅也较大。上海市各区中，松江区下跌8.13%居跌幅之首，而静安区还上涨了8.16%。沈阳市和平区上涨31.84%居全市各区涨幅首位。青岛市涨幅最大的为黄岛区上涨66.05%，最小的为崂山区上涨31.12%，二者涨幅差距高达35个点。南京市鼓楼区上涨21.07%居全市各区涨幅首位，江宁区上涨4.77%居末位。广州市涨幅最大的为番禹区上涨46.77%，最小的为天河区上涨18.29%。成都市郫都区上涨94.14%居各区涨幅首位，天府新区上涨57.15居各区涨幅末位，撤县设区对郫都区房价上涨构成了有力的支撑。

 

      一、二、三线城市住房单价普遍在万元以上，其中以1-2万元区间为最多。从大数据单价中位数看，30个样本城市中，只有沈阳1个城市每建筑平方米单价中位数在1万元以下。样本城市中在5万元以上的有北京、深圳2个城市，4万元-5万元的有上海1个城市，3万元-4万元的有厦门、广州、南京、杭州、天津、青岛、廊坊(燕郊)7个城市，1万元-2万元的有苏州、武汉、济南、石家庄、郑州、东莞、合肥、南宁、成都、惠州、佛山、重庆、西安、大连、长沙、无锡、中山、烟台、太原19个城市。

 

      不同城市购房的资金门槛差距较大，但多数城市在100万元-200万元之间。从大数据总价中位数看，2018年3月，要达到当地的中等住房水平，在北京购房需要408万元，在南京需要198万元，在西安需要100万元，在大连只需要81万元。28个采样城市中，单套总价中位数在400万元以上的有北京1个城市，在300万元-400万元之间的有深圳1个城市，在200万元-300万元之间的有上海、厦门、杭州3个城市，在100万元-200万元之间的有南京、广州、青岛、苏州、武汉、廊坊、石家庄、东莞、南宁、天津、合肥、郑州、济南、成都、佛山、长沙、西安17个城市，100万元以下的有无锡、重庆、沈阳、太原、烟台、大连6个城市。

 

      二、形势分析与预测

 

      从外部环境看，国际经济形势复杂多变，市场不确定性显著增加。中美贸易摩擦将迫使中国产业升级转型与结构优化，从而间接影响国民收入结构和区域经济结构。这两种结构变化都将对未来房地产市场格局产生深远影响。

 

      从金融条件看，住房信贷市场持续趋紧，但房贷利率仍处于历史相对低点。全球金融去杠杆进程仍在继续推进，美元进入加息周期。货币实际利率上升，“余额宝”等无风险货币基金的年化利率基本维持在4%以上。虽然国家政策层面对首次购房的支持态度没有发生变化，但融资成本的提升导致商业银行自主调高了首套房贷利率。数据显示2018年3月全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率1.124倍，环比2月上升0.92%，同比去年3月首套房贷款平均利率4.46%上升23.54%。尽管房贷利率有所攀升，但目前的房贷利率仍处于近10年来的相对低点。

 

      从市场本身看，各地住房市场涨多跌少。除了2016年来第一波房价上涨城市如南京、合肥、天津、厦门、石家庄、廊坊等还在下跌外，其它城市大都在上涨，西安、青岛等部分热点城市仍处于房价快速上涨区间。截至目前，已有上海、南京、长沙、成都、武汉、杭州和西安7个城市公布了摇号购房政策或意见。新房价格管制、房价上涨预期与库存不足共同造就了部分城市新房市场严重供求失衡的局面。

 

      从政策面看，调控政策延续，限购、限售的城市继续增加。昆明将住宅限售从呈贡区2年加码为三大热点区域3年；大连本市户籍2套以上限购；沈阳在3个热点区域实行限购；青岛将限购范围扩大至青岛户籍居民家庭，并将限售期限从2年提高至5年；海南省在已出台限购政策的基础上，实施全域限购；一些三四线城市也开始限购、限售。

 

      央行对货币政策作了微调，降低了存款准备金率1个百分点。根据中国人民银行公告，从2018年4月25日起，下调大型商业银行、股份制商业银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率1个百分点。同日，上述银行将各自按照“先借先还”的顺序，使用降准释放的资金偿还其所借央行的中期借贷便利(MLF)。据测算此次降准将释放1.3万亿元的流动性，其中9000亿元用来替代尚未到期的中期借贷便利(MLF)，增量资金约为4000亿元。

 

      基于以上因素综合推测，短期看，一二线城市中房价下降或稳定的城市个数增多；三四线城市房价仍将继续惯性上涨，但涨速将有所下降。

 

      三、政策建议

 

      尽管外部国际经济形势错综复杂，住房市场不确定性增加，但由于我国尚处于城镇化和工业化进程之中，仍存在大量的住房真实需求作为房价支撑。因此，只要宏观货币政策不出现类似上世纪末日本的重大失误，房地产市场出现整体崩盘的可能性极小。通过需求政策抑制住房投机炒作进而控制房价泡沫风险，仍应是当前房地产调控的主要任务。

 

       一是中央层面应保持货币政策的稳健中性，不宜放水或大幅紧缩。房价具有很强的金融依赖性，货币供应的相对稳定是楼市稳定的基础。日本在1985年“广场协议”后，为对冲日元升值压力，错误地采取了宽松的货币政策，造就了史上著名的房地产大泡沫。之后面对房地产泡沫与愈演愈烈的投机之风，日本政府被迫收缩银根，采取了加息等一系列紧缩性货币政策，最终使房地产泡沫全面崩溃。应汲取日本于上世纪末房地产泡沫破灭前后货币政策失当的教训。不采取货币扩张的方法来吹大资产泡沫，也尽量避免用紧缩性货币政策如加息、提准等来稳定房价。

 

       二是要坚持“房住不炒”的方略，保持调控政策定力，避免为激活经济需要而再度剌激购房需求。除了少部分购房门槛过高的城市外，大多数城市房价仍在上涨，库存偏低房价快速上涨的城市也不在少数。只要给予适度政策剌激，房价进一步泡沫化难以避免，这必将显著加大宏观经济运行风险。这要求维持现有的限购、限贷等房地产调控政策力度不放松。部分快速上涨的三四线城市，还需要督促其出台或加码购房需求控制政策。加大处罚力度，严格控制各类消费贷、网贷流入房地产市场。加强市场秩序监管，及时查处各类违规销售行为。

 

      三是及时监测楼市涨跌风险，督促相关宏观政策管理部门和各地方政府及时对政策进行微调。在当前的复杂内外部条件下，住房市场形势变化将显著加快。需要加强市场监测及时微调政策，以规避市场风险和宏观风险。特别需要加大对各区域市场库存水平、房价、实际贷款利率等重要指标异常变动的监测。