楼市观察

4月市区楼市均价不到2万/平方米 市区房价真降了吗
吴江楼市网  发布时间:2018-05-11  来源:引力播  点击数:796

      最新数据显示,苏州2018年4月商品住宅成交均价为19952元/平方米。这个数字尽管环比有3.6%的增长,但是同比却下降3.9%。一年来,市区的房价真得降了吗?

 
      “金三银四”推盘量同比减少了55盘
 
      分析一个地区房价上涨还是下降,其实要考虑很多因素。其中推盘情况是一个重要因素。据新浪乐居的统计,今年的“金三银四”两个月里,市区总共有14个楼盘加推房源。这个数字跟去年的“金三银四”相比要减少了55个楼盘。
 
      再看新推楼盘的位置,除了园区新开1个楼盘外,大部分楼盘位置相对比较偏远,包括吴江的盛泽汾湖等地,偏远的地段决定了新开楼盘的价格大都处在一字头。
 
      成交的房源数量也是决定价格的因素之一。数据显示,“金三银四”期间,市区新住宅房共成交了8459套,同比减少4600套。
 
      影响房价涨跌的因素还有很多,比如购买资格被限制、开盘楼盘的类型不同、楼盘的网签速度不一等等,都会对成交房源的价格产生影响。从苏州4月的成交榜单来看,普通住宅成交前十的楼盘中,吴中、相城和吴江占8席,其中6个楼盘单价都在2万/平方米以下。
 
      苏州各区4月成交均价与3月相比差别不大,除了相城区和姑苏区略有下降,其它各区均有轻微上涨;与去年同期相比,仅吴中价格下降,相城区上涨最多。
 
      这三个区未来再无低价房
 
      成交房源减少,新开楼盘偏远,这使得今年以来市区的房价一直较为稳定的保持在2万元/平方米以下。但是细分各区域楼盘的价格,会发现,价格差异还是比较大的。
 
      姑苏区与工业园区房价你追我赶,“三字头”的价格已成常态。姑苏区目前无论是在售楼盘,还是今年入市还未开盘的新盘都属于高端改善性楼盘。除此以外,还有包括楼面价43167元/平方米在内的多宗高价地尚未入市,未来房价或将突破4万元/平方米。
 
      工业园区目前的在售项目中,刚需和改善项目各占半壁江山,但是从尚未入市地块的楼面价来看,以后都将为改善性楼盘项目。
 
      得益于强大的规划,苏州高新区住宅类房源均价一直保持在“二字头”。一度是苏州高新区刚需族福地的浒关如今库存告急,后市面世地块项目楼面价大都在1.4万/平方米以上,这也意味着在不久的将来,该板块将不再有2万/平方米以下低价盘。随着轨交3号线和有轨电车的通车,浒关增值空间可能更大。
 
      轨交线路最多的狮山板块以“三字头”房源居多,但是很多热销盘都已进入清盘阶段。有轨电车直达的科技城板块目前也已步入改善时代。
 
      刚需族可重点关注这三个区
 
      吴中区、相城区和吴江区一直被定位为苏州的刚需区域、价格洼地。今年以来,这三个区域整体成交均价都在2万元/平方米以下。
 
      从今年的成交数据来看,每个月的成交排行前十的楼盘基本都被这3区霸占,说明刚需仍是市场主力军。
 
      “金三银四”已过,苏州楼市迎来“红五月”。据苏州新浪乐居楼盘中心监控数据显示,4月份有15个盘领取预售证,合计4425套房源,这些房源有望在5月入市。楼市能否保持住如今的成交均价还很难说。
 
 
 
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