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随着下半年首场土拍落幕，“现房销售”这个字眼屡被提起，距离苏州拍出首宗现房销售地块过去近两年，那么什么是现房销售，跟我们买房购房又有什么关系呢？
现房销售的出现，提高了项目预售条件。2016年8月11日，苏州市人民政府印发《关于进一步加强苏州市区 房地产市场管理的实施意见》的通知，土地出让成交价超过市场指导价的，工程结构封顶后方可申请预售许可；土地出让成交价超过市场指导价10%的，工程竣工验收后方可申请预售许可。
现房销售出现原因
过去买房看沙盘、样板间的原因，无非是项目还没有建造好，开发商就提前卖房。等到交房时，各种问题出来了：设计和宣传不一样、地基下沉、墙体渗水、小区绿化不足、地面停车位不够……“现房销售”模式能有效地规避项目烂尾、质量问题频发等房屋建筑问题，降低购房者的购房风险。但对开发商而言，将提高准入门槛和资金风险，对其开发能力也意味着更强的考验，需要一个长期的适应过程。
2015年底至2016年初的苏州房地产市场热度较高，土地市场也颇为火热，“熔断”事件一再发生，为此国土部门对土拍规则也是一改再改，由此也产生了市场指导价、一次报价区间等政策。2016年9月大型土拍中，苏州拍出首宗需现房销售的宅地。该地块是位于姑苏区西园路北、运河路东的苏地2016-WG-43号地块，被郑州绿都地产集团股份有限公司以溢价率103.3%拿下。接下来的土地拍卖中，需要现房销售的项目就越来越多。
据统计，我市自2016年9月22日土拍至今，共成功出让了131宗住宅用地，其中有69宗需现房销售，占比达52.7%。而这些规定现房销售的69宗地块，遍布在全市六大区域。其中，苏州高新区11宗、苏州工业园区10宗、姑苏区7宗、吴中区12宗、相城区9宗、吴江区20宗。
现房销售地块近况
姑苏区有7个项目未来将作现房销售，大多为 别墅类项目。作为寸土寸金的古城地段，房源稀缺，最低的是龙湖的商住项目，最高的是拙政园旁中铁建拿下的，楼面价达43167元/平方米，规划中式四合院墅。
苏州工业园区有10宗地块未来将作现房销售。随着园区未来可供开发的土地越来越少，土地紧缺，房屋存储量日益减少，都使得园区这批现房项目弥足珍贵。
其中，中海的现房销售项目达到5个，苏高新、中铁建、龙湖、安居和碧桂园各有1宗现房销售住宅用地，其中楼面价最高27757元/平方米，是中铁建拿下的万寿街北、启月街西的住宅用地。
苏州高新区有11个现房项目待入市，也是苏州目前现房销售项目比较多的区域。其中地价最低的是通安的禹洲嘉誉山，地块成交楼面价8865元/平方米，地价最高的仁恒横塘项目，楼面价31050元/平方米。
吴江是现房销售项目最多的区域，未来将有20个项目进行现房销售。除了比较热门的太湖新城板块， 震泽、 盛泽、 七都等区域都有现房销售楼盘。其中亨通地产位于太湖新城板块的住宅用地，楼面价18155.66元/平方米，为20宗现房销售地块中楼面价最高的地块。
吴中区有12宗地块将进行现房销售，木渎板块地价最高，中铁诺德拿下的两宗地块价格在25000元/平方米以上，上实金枫路地块也达到24461元/平方米。
相城区方面，共有9宗现房销售地块，其中九龙仓拥有3宗地块，另外，渭塘、望亭、黄桥、阳澄湖也都有现房销售项目。从地块楼面价上来看，元和街道是相城发展最好的区域，上海孚虹以19280.12元/平方米的价格拿下广济北路东、兴盛路北地块。
现房销售带来的利弊
现房销售楼盘，因为较长的开发周期，将会产生巨大的成本：一般现房销售楼盘，从拿地到开盘，可能需要2年的时间，这意味着开发商的前期投入，将大大提升，加之不能迅速回款，融资成本也要进一步增加，最终这部分成本将体现在楼盘的售价上，加重了购房者的负担。
在现房销售的规则下，除了小区绿化可以缓做，建筑的主体必须达到可以交付的条件才能销售，这也意味着这一批需要现房销售的地块几乎要到2019年以后才能上市。加上目前的很多在售期房的交付， 新房市场将失去大量的房源，市区商品房存储量将下降。
这些现房销售地块由于溢价率高，楼面价普遍高于区域均价，再加上建安成本、财税管理、企业所得税和房企所得利润等其他成本输出，这些地块未来的上市价格可能让大部分购房者打退堂鼓。这些高溢价地块的入市将改变未来的房价格局，老百姓的买房难度将进一步提升。再有，现房销售也使时间成本变高，提高了房企的拿地成本。
高周转模式下，开发商更重视开发速度、开发规模，在住宅预售制度之下，“精雕细琢”的好项目越来越少。现房销售，或许将改变这一状况。因为房子最终呈现的品质，开发商没办法通过华丽的售楼处、精致的示范区、铺天盖地的营销来加以修饰，如果房子造得不好，想买的人就不多，价格也就上不去。所以，在现房销售时代，开发商从规划设计、工程监理到竣工验收，必定会严格把关，这意味着，苏州将出现一批“优质项目”。
现房销售的项目往往是高价楼盘，首先在房子总价上，会给买房人压力。对于买房人来说，买房与交房之间几乎没有时间差，这意味着，购房者在刚刚缴纳完几百万的房款后，就可以拿房了。 |