楼市观察

楼市调控方向明确 “金九银十”苏州楼市走向如何?
吴江楼市网  发布时间:2018-08-09  来源:苏州日报  点击数:1475

      8月7日,住房和城乡建设部在辽宁沈阳召开部分城市房地产工作座谈会。在会上,住建部对参会各城市未来房地产调控工作提出了进一步要求。从座谈会的内容来看,不少说法是对政治局会议有关楼市调控的细化和延展,两相对照,楼市调控的方向更明确。

 
      一系列部署之下,今年的“金九银十”楼市的走向会是如何呢?
 
      “金九银十”平稳将是主基调
 
      一般情况下,每年9月份、10月份都是房地产市场较为重要的时间窗口期。目前距离9月份只有20余天,业内对于即将到来的“金九银十”,基本持谨慎态度。
 
      2017年的“金九银十”,苏州土地市场共经历了三场土拍,其中姑苏区出让2宗、吴中区2宗、相城区3宗、苏州高新区1宗、苏州工业园区7宗。最高楼面价为24100元/平方米,为苏地2017-WG-32号地工业园区唯澄路北、亭宜街西地块,被中海竞得。地块的最高溢价率为47.61%,是苏地2017-WG-27号地块,位于相城区阳澄湖镇顺贤路东、湘洲路南,被九龙仓竞得。
 
      2017年“金九银十”的成交数据,相对往年明显“成色不足”。其中,“金九”苏州新建商品房总成交量为9181套,住宅为6028套。而2016年9月,新建商品房总成交量为17047套,住宅为13731套,同比分别下降46.14%和56.10%。二手房方面,去年9月的成交总量为2823套,其中住宅为2521套;2016年同期二手房成交总量为9546套,住宅为8943套,分别同比下降七成以上。进入去年的“银十”后,苏州楼市依然“稳”字当头。新建商品住宅成交5693套,相对于2016年10月的5866套微跌2.95%;二手房住宅成交2211套,相对于2016年10月的4862套下跌54.52%。
 
      2017年“金九银十”,苏州市区商品住宅的成交均价为21165元/平方米,相比2016年同期的价格21538元/平方米,价格微跌1.7%。总体而言,苏州商品房和二手房在9月和10月两个月内变化不大,价格以“稳”字为主;成交量则在政策调控偏紧、房贷利率上升等因素影响下有所下降。
 
      从楼市升级的长期性来看,房地产市场的行情并不会因为长效机制的不断落地而出现急剧变化,但从7月末中央政治局会议传出的信号来看,预计房价在今年“金九银十”期间出现大范围上涨的趋势将会减少、各地短期调控的措施也将更加聚焦至房价层面的表现上来,但从成交量的角度来看,预计不会有太大变化。
 
      根据统计局公布的今年上半年数据来看,房企开发投资和土地购置面积分别同比增长9.7%、7.2%,商品房销售面积也同比增长了3.3%。因此,预计下半年成交量较2017年仍会出现小幅增长,但预计在严厉的调控下,今年“金九银十”成交量仍将保持总体稳定,不会出现大幅下跌。
 
      按照房地产市场的分析逻辑,短期看政策,中期看产业,长期看人口。因此,从短期看,随着政策层面的相对偏紧,即调控政策继续加码、房贷政策难言宽松。种种迹象表明,未来政策层面对于房地产市场的收紧有进一步加码的趋势,而这无疑会对房价形成一定的制约,预计今年的“金九银十”楼市仍较为平稳。
 
      房价还是稳字当头
 
      7月31日的中央政治局会议,对楼市的表述并不长:下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。
 
      其中,“坚决遏制房价上涨”这一说法相比于以前有所不同,以前的表述基本上都是“遏制房价过快上涨”。删掉“过快”两个字引发不少联想。而在本次住建部召开的座谈会上,有关房价的表述是这样的:把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。要严格督查,对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。
 
      这也就是说,在坚决遏制房价上涨的同时,对于房价还是“稳”字当头,由于房价和地价密切相关,地价不稳房价也难稳。根据财政部7月13日记者会上发布的消息,上半年全国土地市场依然延续火热。国有土地使用权出让收入26941亿元,同比增长43%。数量众多的三四线城市出让土地的行情继续向好,成为支撑全国土地出让收入大涨的主要原因。而这些三四线城市房价的上涨也带动了地价上涨。鉴于此,稳地价摆在了稳房价之前。
 
      另外,住建部提到坚决问责的三个方面,其中之一就是“市场波动大”。就房价而言,市场波动存在向上和向下两种可能,波动幅度大也不符合稳市场、稳预期的调控思路。
 
      支持合理住房消费
 
      此外,住建部要求各地加快制定实施住房发展规划,抓紧调整住房和用地供应结构,大力发展住房租赁市场,完善和落实差别化住房信贷、税收政策,支持合理住房消费。这表明,尽管调控越来越严,在遏制投机炒房的同时,对于合理的住房消费,仍然会予以支持。所谓合理住房消费,根据去年12月23日召开的全国住房城乡建设工作会议,主要就是首套刚需以及改善需求。
 
      房地产市场调控的主体是地方政府。因城施策的总体思路并没有改变,住建部要求各地切实做好房地产市场调控工作,系统分析当地房地产市场存在的突出问题和主要风险点,因地制宜,精准施策、综合施策。稳地价、稳房价、稳预期的主体责任也落在地方政府身上。而作为住建部,将会加强督查,建立房地产市场监测体系,完善对地方房地产调控工作的评价考核机制,对未能实现调控目标的地方坚决问责。
 
      总体来说,房地产市场调控的思路和方向就是稳字当头,对于违法违规行为坚决查处,而对于调控不力的地方也要坚决问责,以确保市场稳定。
 
 
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