政策法规

房租暴涨正在惩罚不买房的人?监管部门出手了!
吴江楼市网  发布时间:2018-08-20  来源:人民日报  点击数:496

      针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,8月17日,北京市住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人。

 
      约谈会明确要求住房租赁企业:
 
      不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源;
 
      不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源;
 
      不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
 
      同步对住房租赁企业启动了联合专项执法检查:
 
      严查不按约定用途使用融资资金的行为;
 
      严查哄抬租金扰乱市场的行为;
 
      严查不按规定进行租赁登记备案的行为。
 
      一经查实,各部门将从严处罚、联合惩戒。
 
      同时,也提醒相关房东谨慎对待以明显高于市场租金水平等手段收房的行为,维护好自身合法权益。
 
      中介抢房抬价,租金原地暴涨
 
      7月份以来,伴随高校毕业生开始入职,房屋租赁需求集中释放,一些大城市租金水涨船高,尤其一线城市房租上涨明显。此外,“中介哄抬房租”的话题也引发热议。
 
      7月中旬,在北京市里还有套房子的陈先生(化名),将目前闲置在天通苑西二区的一套120平三居室挂在58同城网站打算出租,未料到引来一场令人哭笑不得的“中介抢房大战”……
 
      陈先生向记者表示,他的预期价位原本在7500元每月,而自如和蛋壳两家中介在经过三轮抬价之后,该房子原地暴涨 3300元,直达10800元每月。
 
      据陈先生表示,当时蛋壳公寓的中介表示,不管自如出多少,他们都追加300元。
 
      该帖子一出,一些网友在帖子下面跟上了自己相似的经历。
 
      网友Leonardo:两年前我就发现是这个套路,去年过年邻居的两居出租市场价5k-5.5k,开始自己谈可能都愿意出5k左右,结果中介直接给8k租3年,他心动了租给了中介。一个星期之后,我就在中介的朋友圈看到他家房子:客厅做了隔断当3居分租,整租9.5k。
 
      事实上,记者了解到,“多家抬价抢房是很正常的事情”。
 
      中天置地的中介李先生刚刚以8000元/月租金成交了北京东四环老君堂附近一套总面积为180多平方米的四居室,他透露,这套房子正是同链家、润邦一起和房东谈的,谈价过程如下:
 
房东报价 6500元
 
↓↓↓
 
链家报价 7500元
 
↓↓↓
 
李先生报价 8000 元(签三年)
 
↓↓↓
 
最终的成交价比房东的出价高出23%!
 
      深入交谈后,李先生还表示,这套刚刚拿下的房源,他可以分得利润的10%。刨去起初的装修、家居等费用,头一年的分红将在1万左右,后两年收入无疑将更多。
 
      从装修到可入住,中介李先生表示,”十天之内便可完成!“随后,便可挂在平台上供租户选择。
 
      “房子面积够大,我打算给每个房间建独立卫生间,这装完之后,按3300元租出去,肯定抢手!”李先生显得有些开心,这样算来,这套房月收入将达13200元,比8000元的成交价凭空高出65%!达到房东预期的价格6500元的200%!
 
      大城市房租普遍上涨,北京最为典型
 
      某研究院发布的数据显示,7月份,北京、上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金环比均有所上涨。
 
      以北京为例,有房产中介表示,目前房租整体涨幅同比超过10%,特别是五环、六环附近的房子,根据面积大小,很多都是500元、1000元的往上涨。“五、六环的话涨幅比较大,主要是周边房屋拆迁,很多自建的公寓等不让租了,周边本来3000元、4000元的房源就都涨起来了。”
 
      根据公开数据可知,从去年七月到今年七月,北上广深四大一线城市平均租金涨幅达到了20%,远超往年水平。7月以来,一线城市北上深广环比分别达到了2.63%、2.10%、3.1%、2.92%。某些热点地区的房租实际整体涨幅甚至超过10%,如北京五六环、深圳福田区等地方。更有甚者,在有些中介高价囤房的情况下,房租十天之内暴涨200%。
 
      房租快速上涨,是周期性结果,还是新的泡沫?
 
      从供需角度分析,租赁的供给和需求均面临一定压力,供需缺口造成房租客观上涨。
 
      供给可以从三个方面来讨论:
 
      首先,在建立长效机制的指导下,2017年以来,北京、上海等地增加了专用于出租的土地供应,尽管有万科、远洋等传统房地产企业进军长租,但受限于运营成本、市场熟悉度等方面原因,目前该部分住宅的供给尚未放量;
 
      其二,房地产调控组合拳通过“四限”抑制地产投机,加上去杠杆进程中房地产企业融资渠道全面收紧,开发企业开发周期延长,客观上也阻碍了全社会住房供给的提升,另一方面限价带来了比较稳定的二手房价格,房东倾向转租为售,短期内会降低租房供给;
 
      最后,北京等地整治群租、拆违建等措施带来了出租房源的减少。
 
      需求方面也可以从三个方面出发:
 
      首先,2018年以来,多地出现首付比例和贷款利率的双提升,增加了首付刚需群体的购房压力,加上一线城市严厉的限购政策,被挤压的住房需求只能转而通过租赁解决;
 
      其次,大学毕业人数的不断上升伴随毕业季的到来给租房市场带来集中释放的租房刚需,促使大城市房租加速上涨;
 
      再有,城镇化进程中人口净流入也是租房需求增长的一大主力,同时随着城市产业升级、居民消费能力提升,租金支付能力和支付意愿的上升提升了整体租房溢价,自如、蛋壳等面向白领阶层的租房品牌正是瞄准了改善性需求的蓝海。
 
      综合供需的三方面分析,房屋租赁市场在供给和需求端各自存在三道缺口,租赁市场的待培、限价下的转租为售以及违建拆除导致供给端难以放量,另一侧,购置需求的挤压、毕业生刚需和租房消费升级的大势积攒了大量租房需求,租房市场的供需失衡使房租的上涨具有一定的根基。
 
      从房租和房价的相对涨幅来看,租房合约的价格黏性使前期高房价向房租的传导滞后使房租补涨。
 
      过去几年北上广深的房价涨幅明显,而租金的变动相对较少,与工资的价格黏性类似,由于房租的签订期限较长,房租的价格变动往往滞后于房价变动。对比房价和房租的涨幅,过去几年北上广深的房价几乎翻了三倍,而北京2012年8月平均租金60.13元/月/平米,到2018年7月平均租金也仅上升到92.33元/月/平米,上涨幅度仅为53.55%,因此租金上升仍具有一定空间。
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