预售制度有利有弊

 

      苏州在2016年8月11日出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》，要求提高项目预售条件。根据该实施意见，土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

 

      商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由购房者预先支付定金或房款的行为。商品房预售最早出现于香港。我国在1994年，建立了预售许可制度，并对预售条件、监管作出了原则性规定。商品房预售许可制度的确立，是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。长期以来，我国城镇住房总量不足，商品房供不应求，加快建设、增加住房供应是客观需要。

 

      有关统计数据显示，我国80%至90%的商品住宅都是采用预售方式。商品房预售制加速了整个建设资金周转，提高了资金使用效率，降低了资金使用成本。我国发展住房市场化以来，预售制度客观上对房地产市场的繁荣发展起到了关键作用。

 

      然而，商品房预售制度也存在一些弊端。在商品房预售制度下，对于购房者而言是先交钱再拿房，存在很多不可预料的因素和风险。例如，如果遇到开发商偷工减料，建造劣质工程，可能购房者拿到的是不合格房子。更严重的情况是，遇到房地产下行周期，若房地产开发商资金管理不善，其所开发楼盘可能最终会变成“烂尾楼”。

 

      房地产市场出现的各种质量问题基本都与预售制度有关。虽然，预售制度加快了房企的销售节奏和建设数量，是房地产行业快速发展的基础条件之一，但对购房者来说，因为保障度太低，存在各种不确定风险，由此产生的大量纠纷经常让购房者付出不小的代价。

 

      商品房预售制度相关的纠纷有多种，有的开发商为了资金快速回笼，在没有取得预售证的情况下就开始卖房，很多行为并未在职能部门的监管之下;面积差距问题也是纠纷中较多的一种，预售合同与实际面积不符，特别是公摊面积小于图纸，购房者可能面临利益受损;由于开发商资金链问题，对工期把握不准问题等，导致交房时间没有按合同约定，造成逾期交房;还有一钟纠纷是逾期办证问题，交楼时间逾期将直接影响购房者办理房产证。此外，在实践中还存在商品住房开发期间发生设计变更，但开发商并未主动通知购房者，导致购房者拿到的房子“货不对版”。

 

      商品房预售制度客观上还会加大司法部门的工作量，给购房者带来一定的风险。对于按揭买房的购房者而言，如果开发商资金链断裂，购房者不仅要还银行贷款，还会面临拿不到房子的悲惨处境，但现房销售可以有效地避免这些纠纷，减少消费者的风险。

 

      取消预售制有何影响

 

      对于应该预售还是应该现售，尚存很多争议。如果取消预售，将会对楼市产生怎样的影响?

 

      预售制度能够实现高周转，提高房地产开发速度。但是，如果取消预售制度，会造成开发商资金链紧张，开发周期变长，进而减少住房供给量。周转变慢，资金链变紧张，这对于所有开发商来说，都不是什么好事。但是，那些资金实力雄厚的开发商相对而言尚属于能承受的压力，只是利润减少而已，而中小开发商或者资金本就捉襟见肘的开发商而言影响颇大。

 

      对于消费者而言，现房销售最为安全。取消预售对购房者非常有利，能够避免预售房屋的不确定性，减少纠纷，保障购房者的资金安全。而为了达到快速去化的目的，很多年不被开发商充分重视的品质品牌或许要再度得到精心维护，因为现房时代品质好坏一目了然，品牌也会得到维护。

 

      现房销售是大势所趋，但从短期来看，如果取消房地产预售制度，会带来供应量短期锐减，不利于市场平稳运行。因此，必须在房价平稳周期内实现现房销售。无论是实施商品房预售还是现房销售，都应该以维护良好的市场秩序为根本。特别是实行预售制度时，开发商更应该秉承诚信原则，按照合同约定及时交付房屋，应趋利避害，维护市场稳定，促进市场平稳健康发展。