二、三线城市空置率不容乐观

 

      西南财经大学中国家庭金融调查（CHFS）与研究中心的最新报告显示，根据2017年中国家庭金融调查的数据，我国城镇家庭住房拥有率为90.2%，其中，城镇家庭多套房住房拥有率为22.1%，而城镇地区住房空置为21.4%。据估算，2017年，我国城镇住宅市场空置的住房数量总数为6500万套。

 

       分区域看，当前我国二线和三线城市空置情况更为严峻，空置率明显高于一线城市。数据显示，2017年二线城市、三线城市空置率分别高达22.2%和21.8%，远高于一线城市的16.8%。从变化趋势来看，2015-2017年间二线城市空置率大幅上升，三线城市空置率略有上涨，一线城市住房空置持续下降。数据同时显示，商品房的空置率在所有住房类型中位居第一，且呈持续上升趋势，达26.6%。

 

      房价下跌空置房更易受损

 

     空置住房占用了大量的住房贷款，与无空置住房的家庭相比，有空置住房的家庭有更高比例的住房负债，同时，未偿抵押贷款的平均水平和增长速度更高。

 

      CHFS最新数据显示，2013年至2017年，无空置住房的家庭平均未偿抵押贷款增长率为8.4%，从23.7万元增长到25.7万元。而有空置住房的家庭未偿抵押贷款增长了25%，从32万元增长到40万元。截至2017年底，全国住房抵押贷款总余额达到22.9万亿元，相当于2018年国内生产总值的27.9%。据估算，2017年，有空置住房的家庭未偿抵押贷款占抵押贷款总额的47.1%，预计规模为10.3万亿元。

 

      中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁指出，空置住房占用了大量住房贷款，既浪费了贷款资源，也蕴含金融风险。在市场出现波动的情况下，若大量空置住房集中入市，必然对住房市场造成冲击。

 

      CHFS数据显示，在当前房价下，现值低于购买成本的空置住房比例为5.6%，略高于非空置住房比例的5%。如果房价下跌5%，空置住房遭受损失的比例将加速上升到12.2%，而非空置住房遭受损失的比例仅上升到7.8%。如果房价继续下跌，遭受损失的空置住房比例将会加速攀升，明显高于非空置住房遭受损失的比例。随着房价下跌50%，约42.3%的空置住房将遭受损失，比非空置住房遭受损失的比例高出近14.7个百分点。

 

     专家：征收空置税降低空置率

 

      对于我国自有住房空置率较高的原因，甘犁认为，与其他国家相比，中国家庭持有多套房的成本很低，这可能是我国自有住房空置率较高重要原因。我国在房地产保有环节的税种仅有房产税和城镇土地使用税，其免税范围大，私人住房一般无需缴税。

 

      甘犁认为，由于房产税是对持有的住房存量征税，对空置住房直接征收空置税是一种更直接的方式。目前，实施空置税的国家及地区包括法国、英国、加拿大、澳大利亚及中国香港。

 

      对于各国空置税实践对我国有何可借鉴经验，甘犁指出：

 

     首先，空置税是建立在房产税基础上的，目前征收空置税的几个国家和地区都征收房产税。因为房产税的征收使得政府对该地区房产的地理位置、属性、权属有清晰的了解，这是政府识别空置房的基础；房产价值评估在房产税征收中的应用，有利于空置税税基和税率的制定；房产税的征收和缴纳管理为空置税的征管创造了条件。其次，从各国或地区实践来看，空置税可看做是二套房或多套房税。第三，在税基和税率设置上，除以房屋价值作为税基外，可考虑将预估年租金收入作为空置税税基。同时，对家庭空置的第二套房和多套房可实施差异化和递增的空置税税率。最后，从空置税的推进方式上看，可考虑首先设定在住房资源紧缺的地区，有助于盘活存量，缓解租金及房价上涨压力。