楼市观察

内需压力趋缓 地产政策加码概率不大
吴江楼市网  发布时间:2019-07-04  来源:中国证券报  点击数:1309

      7月3日,在由国信证券举办的“创新与重构”2019年中期策略会上,国信证券研究所宏观和债券首席分析师董德志表示,从“关键性资产”的角度看,美股当前的走势可能预示了中国的外需在短期内并不存在很大压力,而中国房地产价格显示中国内需压力有所缓和。

 
      董德志指出,“关键性资产”取决于一个国家的居民财富结构。对于美国,居民财富主要储存场所是股市,那么美股就是美国的“关键性资产”;而对于中国,居民财富的主要储存场所是楼市,所以中国楼市就是中国的“关键性资产”。
 
      美股与中国楼市分别代表着中国出口外需和内需的前瞻指标。董德志指出,标普500指数月均同比增速的拐点领先于美国名义GDP同比增速的拐点,领先周期约为2-3个月。而美国名义GDP变动与中国对美出口变动呈现同步性。因此,美股的波动可以作为中国出口外需的前瞻指标。对于中国房地产,采用“70个大中城市新建住宅价格指数”为观测指标,同样采取的是月同比增速,结果显示,中国房地产价格指数的同比增速拐点领先于中国名义GDP增速拐点,领先周期约1-2个季度。中国房价的波动可以作为中国内需的前瞻指标。
 
      董德志认为,在短周期视角下,中国外需在于美股的变化,中国内需在于中国房价的变化。目前,美股预示中国的外需在短期内并不存在很大压力,中房价格显示中国内需压力有所缓和。2019年二季度以来,美股指数同比增速反弹,季度均值相比2018年二季度同比上涨6.38%,从时滞2-3个月的影响来看,二季度的美股走势预示三季度中国的外需压力不大。
 
      与此同时,中房价格指数同比增速自2017年以来一路下跌,当前依然没有看到拐头迹象。但值得注意的一个信号是,房价增速已经跌至3%-4%区间。从历史经验来看,房价年化同比增速在3%-4%的区间应该是政策对于房地产调控的一个合意水平,历史上在房价增速高于这个水平时多数处于地产政策紧缩区间,低于这个水平时多数处于地产政策扶持区间。后期地产政策加码的概率不大,中房价格同比增速有望稳定在3%附近,即使继续回落,回落的速率也将放缓,中国内需压力将有所缓和。
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