楼市观察

疫情当下 房企脱困需“自救”
吴江楼市网  发布时间:2020-03-09  来源:经济日报  点击数:1321

      楼市“房住不炒”定位不会因房企短暂的困难而改变。疫情是检验房企竞争力的一块“试金石”,有利于倒逼行业的结构性调整,刺激房企加速转型。房企首先要拓宽融资渠道,保证现金流安全。同时,还要积极拥抱互联网,拓展营销渠道。更重要的是转变发展观念,不要仅盯着增量市场,存量市场同样大有可为

 
      受新冠肺炎疫情影响,今年前两个月,我国房企整体销售规模大降。克而瑞研究中心的数据显示,2月份百强房企单月全口径销售金额3243.3亿元,环比降低43.8%,同比降低37.9%,创下了近几年来单月销售最低纪录。笔者认为,在“房住不炒”定位下,针对房地产行业困境,政府将更注重精准施策,而不是全盘托底,房企脱困更多还要依靠自身努力,强化应对风险的能力。
 
      疫情为房企经营带来了不小压力。房企的主要资金来源是销售收入、自有资金和融资所得。在疫情影响下,房企线下销售严重受阻,无论是预期的春节期间返乡置业潮偃旗息鼓,还是现场售楼大面积暂停,都对房企销售现金回款造成了巨大影响。在销售大幅减少的同时,房企的一些刚性成本支出却一点都没有少。
 
      一般而言,房企的成本主要包括土地成本、建安成本、销售费用、员工薪酬、其他管理费用、利息支出、土地增值税等。这些成本通常与企业拿地、开发节奏息息相关。近一段时间,各地也对部分税项、土地款缴纳等给出了延缓政策。所以,疫情期间房企最大的支出压力在于员工薪酬和利息开支。
 
      值得注意的是,2020年是房企债务偿还高峰年。克而瑞研究报告显示,95家典型房企年内到期债务达5000亿元,较2019年上涨45%,3月份是今年第一个偿债高峰期,待偿总额达330亿元。一部分习惯了“高杠杆、高周转”模式的中小企业,将面临严重的现金流危机。
 
      房地产市场规模大,关联产业众多,风险不可不防。目前,部分省份或城市已出台房地产行业阶段性纾困政策,具体包括延期或分期缴纳土地出让金,降低土地拍卖保证金比例,放宽预售条件、税款缴纳最长可延期3个月、缴纳房产税、城镇土地使用税有困难的可申请减免等。据此,相信在各地纾困政策支持下,房地产市场风险不会明显放大。
 
      从需求端看,购房需求与普通快消品不同,购房总需求并不会因疫情而减少,疫情期间被压抑的需求会在疫情结束后集中释放,疫情可能导致未来各城市供需出现短期改变,但不会改变长期供需趋势。因此,房地产市场整体并不会遭受毁灭性打击,只是房企需要想办法熬过疫情。
 
      综合来看,楼市“房住不炒”定位不会因房企短暂的困难而改变,优秀的房企将在与疫情抗争中不断升华、强健体魄,实力不足的房企难免要被市场所淘汰。这次疫情恰好就是检验房企竞争力的一块“试金石”,有利于倒逼行业的结构性调整,刺激房企加速转型。
 
      首先,房企要拓宽融资渠道,保证现金流安全。面对严峻局势,房企要充分发挥自身实力,通过拓宽融资渠道、创新融资方式,积极补充资金,保证财务和现金流安全。这一方面有助于企业平稳度过疫情期,另一方面更是可持续发展能力的保障。随着疫情结束,投资开发恢复甚至加速,更加考验企业的资金实力。
 
      其次,房企还要积极拥抱互联网,拓展营销渠道。当前,线上和线下销售并行已经成为一种趋势,特别是在特殊时期,线上销售在一定程度上可以对冲线下销售停摆的冲击。疫情结束之后,线上销售模式仍然有助于房企拓展销路,降低成本。当前,房企需要积极促销,争取回款。
 
      长期来看,房企更重要的是转变发展观念。房企不要仅盯着增量市场,存量市场同样大有可为。各地大量的城市更新任务和改善型需求,都是有待进一步挖掘的市场。房企也不要唯规模论,抓着“高周转”游戏不放,只要做出品牌,做出特色,小而美的房企一样有市场空间。
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