楼市观察

工抵房涌现,敢买吗? 开发商并非无偿“割肉”
吴江楼市网  发布时间:2021-12-01  来源:中国消费者报  点击数:324

      “天津西青区津门正荣府,特推出工程抵押房,均价从21000元/平方米降至14000元/平方米,顶层170万元起。”“老板工程抵押房,总价便宜30%,只有3套,限一个星期有效,要的话,速度”……在楼市下行的当下,受资金、业绩、回款压力的影响,市场涌现大量工程抵押房(以下简称工抵房)等优惠房源,部分项目甚至给出历史最低价,试图以价换量。什么是工抵房?能不能买?如何避免踩坑?《中国消费者报》记者近日对此进行了调查采访。

 
      工抵房可能是变相促销
 
      合硕机构分析师郭毅向《中国消费者报》记者介绍说,工抵房是指在某些条件下,房地产开发商为了后续项目的建设或开发,而向银行或房地产相关行业(如建筑商、材料商等)进行融资、贷款,将该项目尚未出售的全部(或部分)房屋产权或使用权进行抵押。工抵房也可以理解为开发商没有办法支付工程款而抵押给施工方的房子,是开发商支付工程款的一种结算方式。“施工方给开发商盖了房子,但开发商没有流动资金支付款项,于是只好拿房子来抵销账款。”郭毅表示。
 
      当下,随着楼市的观望情绪蔓延,开发商的日子越来越难过,没有钱支付工程款,这种工抵房也就频繁出现在市场上了。“之前,中西部地区工抵房的现象一直存在,只不过在珠三角、长三角这些楼市状况较好的地方,工抵房的情况会少一些。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《中国消费者报》记者,对当地一些中小开发商而言,因为获取不了银行太多资金支持,所以企业需要通过前期施工单位、材料商垫付,待后期出售房子后再来还款。
 
      李宇嘉介绍说,一般情况下,工程款是一个季度结算一次,但现在由于楼市下滑,整个销售节奏放缓,结算周期有所拉长,有的开发商甚至一年都没有结算工程款。当下许多开发商资金链都极其紧张,市场环境又从资金供给和资金需求两端挤压开发商的资金链,从而导致更大范围内出现工抵房现象。
 
      58安居客房产研究院分院院长张波告诉《中国消费者报》记者,现阶段涌现的工抵房有可能并不都是抵押给工程方的,不排除是开发商的一种营销手段。“本来工抵房就是行业的潜规则,没法界定。现在有的所谓工抵房只不过是开发商为了回笼资金,要对价格进行调整,但又怕对老业主造成很大的反弹情绪,因此,也会以工抵房的名义来进行销售,这是一种变相的降价促销行为。”张波说。
 
      开发商并非无偿“割肉”
 
     近期,成都购房人刘女士不断收到不同中介打来的推销电话,这些中介都在推荐位于成都天府新区的某楼盘,称该楼盘现有30套工抵房可售,以130平方米户型为主,最低总价为233万元。记者通过查询该楼盘的销售信息,看到其参考均价在2.1万元-2.58万元/平方米,也就是说,这30套工抵房的价格相当于8.2折优惠,而这在成都市已属于较大的让利了。
 
     媒体公开统计数据显示,近期广州推出工抵房的楼盘数量达到10余个,项目既有位于增城、南沙、从化的郊区地段,也有像荔湾这样的城区。价格方面轻则优惠数十万元,多则优惠上百万元。
 
     对于刚需置业者来说,工抵房的价格与优惠幅度,跟市场价相比相当诱人。那么,这种房子能买吗?
 
     业内资深人士张大伟对《中国消费者报》记者解释称,政府有关部门并没有明文规定开发商不得售卖抵押房,因此,开发商售卖工抵房的行为是合法的。只要房子手续齐全,并在购房合同中列出相关注意事项以及条款,工抵房是可以买卖的。开发商把房子卖给业主后,就可取消房子的抵押。
 
     当然,开发商并非无偿“割肉”,因为低价所对应的往往是付款方式的高门槛。业内人士透露,大部分的工抵房可以进行贷款,但首付比例一般要求在七成以上,有的楼盘甚至要求一次性付清全款。
 
     “一般开发商都是拿尾盘来做工抵房,这种库存房源低价出售的目的不是挣钱,而是回款,所以会设置较高的付款条件,付款时间也会比较紧张。”张大伟表示。
 
      五大风险要警惕
 
      对于施工方而言,拿到工抵房实属无奈。开发商给施工方的大多是一些“鸡肋”项目,或者小区位置偏远、房子靠马路,或者楼层不是很好,因为毕竟位置好的房子,开发商是可以卖出更高价格的。
 
      张大伟提醒消费者,工抵房虽然价格便宜,但购房者在办理产权证的过程中可能存在很多不确定因素,甚至面临相关法律纠纷。
 
      第一,存在房子抵押未解除的风险。因为工抵房的特殊性质,很多房子可能没有解除抵押,甚至已经被查封,这种情况下,房子无法办理房产证。因此,购房者在买房之前一定要去相关部门核实情况,避免损失。
 
      第二,存在无法过户的风险。商品房都是经过相关部门核验才会批准上市销售,所以风险相对要小很多,而工抵房的情况比商品房要复杂,如果开发商资金出现问题,那么可能面临无法过户的情况发生,消费者在购买时一定要注意相应的解押条件。
 
     第三,存在新房变成二手房的风险。一般情况下,工抵房的债权方并不会跟开发商订签购房合同并备案,但如果债权方已经与开发商签订购房合同并备案,那么该房屋再次交易时就属于二手房了,这种情况下消费者需要注意计算二手房相关税费。
 
      第四,存在签错合同主体的风险。尽管工抵房由开发商抵押给了债权公司,但房子的产权仍归开发商所有,所以想要购买工抵房,就要跟开发商签订购房合同,此时置业者如果与债权公司签订购房合同则是无效的。
 
     第五,存在出了问题找错主体的风险。有的消费者认为,购买工抵房是从施工方手里买房子,出了问题应该找施工方。实则不然,施工方并不是商品房销售合同的甲方,合同对其并没有约束力。购房者签订购房合同时一定要慎重,应当将价格、付款时间、面积、交房时间等写进购房合同,以防出现问题。一旦出现问题,也应由开发商承担责任。
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