楼市观察

政策“组合拳”发力,房地产迎来拐点!
吴江楼市网  发布时间:2024-11-29  来源:  点击数:338

 全国楼市正在走出阴霾。

 
国家统计局数据显示,10月份,全国房地产销售面积和销售额环比降幅连续收窄,70城新房二手房价格指数环比降幅收窄,市场多项指标出现止跌回稳信号。特别是作为全国房价风向标的一线城市——北京、上海、深圳,销量、房价全部实现上涨。
 
北京,10月份新建商品住房网签0.45万套,环比增加50%,为今年以来高点;二手住房网签1.71万套,环比增加32%,同比增加70%,为近19个月以来最高值。上海,10月新房成交67万平方米,环比增加31%,同比增加14%;二手住房成交182万平方米,环比增加53%,同比增加77%。
 
这说明,此前中央多部委联合出台的房地产政策组合拳,正在落地和奏效。
 
9月26日,中央政治局会议首提“促进房地产市场止跌回稳”,奏响政策端新强音。两个月以来,存量政策加速落地,增量政策持续加码,无论是政策力度、出台密度还是落地速度,都超越了历史任何一个时期,显示出政府为市场设立估值底线的决心。
 
作为全球第二大经济体的支柱性行业,中国房地产市场的调整不仅影响国内经济,也对全球金融市场产生深远影响。高盛中国房地产研究团队负责人王毅判断,中国房地产市场的持续下滑终于迎来拐点,而未来走势仍取决于政策实施的力度和效果。
 
政策组合拳加快落地
 
今年“5·17”新政之后,特别是9月底至今的一揽子增量政策持续发力,为房地产市场止跌回稳奠定了坚实基础。
 
在10月17日国务院新闻办发布会上,住房城乡建设部部长倪虹表示,住房城乡建设部会同财政部、自然资源部、中国人民银行、金融监管总局等部门,指导各地迅速行动,抓存量政策落实,抓增量政策出台,打出一套政策“组合拳”,推动房地产市场止跌回稳。
 
需求端,目前政策已基本做到应出尽出。制约住房消费需求的限制性政策,包括限购、限售、限价等,加速退出;首付比例和房贷利率降至历史最低,住房交易环节的税收优惠政策力度空前;加之地方推出的支持“以旧换新”、购房补贴等政策措施,居民购房门槛和购房成本大幅降低,居民购房意愿得到有效提升。
 
供给端,房地产项目“白名单”融资规模增加至4万亿元,新增实施100万套城中村和危旧房改造货币化安置,允许专项债券用于收购限制存量土地和存量商品房。
 
在住房城乡建设部和金融监管总局房地产融资协调机制推动下,融资“白名单”政策已经取得突破性进展。截至11月18日,房地产“白名单”项目贷款审批通过金额超3万亿元,已完成4万亿元预期融资规模的四分之三。
 
财政政策也在积极发力。财政部明确,从2024年开始,连续5年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元,补充政府性基金财力,专门用于化债,累计可置换隐性债务4万亿元。加上11月8日全国人大常委会新批准的6万亿元债务限额,直接增加地方化债资源10万亿元。这是近年来力度最大的化债举措。
 
此次存量债务化解工作,较好对冲了最近几年土地出让金明显不足问题。地方政府债务压力减小后,在土地供应等环节的严控增量方面将更有主动性,并将进一步推动闲置土地与存量房的收购节奏。
 
紧接着,住建部与财政部联合发布声明,部署各地加快落实增量政策措施要求,进一步做好城中村改造工作,推动符合条件的项目尽快启动实施。
 
一是扩大城中村改造政策支持范围,将原来在35个超大城市进行试点的“城中村改造”项目,扩展到全国300多个地级以上城市。二是推进城中村改造货币化安置。三是将城中村改造作为城市更新的重要内容有力有序有效推进。
 
两部门强调,各地要结合当地房地产市场形势,统筹考虑商品房的存量和增量,从实际出发,稳妥推进城中村改造货币化安置,城市危旧房改造可参照执行。
 
此前,倪虹表示,各地还可以结合城市更新,进一步谋划选择条件成熟的项目,提前实施,只要前期工作做得好,还可以在100万套基础上继续加大支持力度。这项部署将充分释放我国新型城镇化的巨大潜力,形成新的经济增长点。
 
如何确保在建已售商品房保质交付?这也是民众非常关心的。
 
倪虹表示,住房城乡建设部和金融监管总局会同有关部门和单位,强化信贷、土地、司法等措施联动,紧紧围绕交付目标,狠抓各项工作落实。
 
一是抓进度。通过全国保交房信息系统,对每一套交付任务都做到建档立卡,交付一套、销号一套。二是抓质量。把保交房项目作为加强房屋质量监管的重点,既要把房子建成,又要把房子建好。三是抓协调。用好国家、省、市三级专班联动机制,协调解决项目跨区域的资金抽逃、涉法涉诉、资产处置等方面的困难和问题。目前,保交房攻坚战推进有力,已经交付246万套。
 
市场信心正在恢复
 
两个多月来,各项存量政策持续落实,增量政策加力推出和显效,有力推动房地产市场触底回温。
 
房价方面,今年10月份,70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨,同比降幅趋稳,房地产市场预期有所改善。70个大中城市中,7个城市新房价格环比上涨,11个城市二手房价格环比持平或上涨。
 
商品房销售方面,1~10月,新建商品房销售面积77930万平方米,累计同比降幅较1~9月收窄1.3个百分点;新建商品房销售金额76855亿元,累计同比降幅较1~9月收窄1.8个百分点。
 
单月来看,10月全国商品房销售面积7645万平方米,环比下降21.03%,同比下降1.62%,降幅比9月收窄9.38%,连续3个月收窄。
 
销售回款的改善带动房企资金面好转。10月单月,房地产企业到位资金同比下降10.8%,降幅较9月收窄7.6个百分点。
 
市场预期方面,根据PMI调查显示,10月份房地产业商务活动指数比9月回升2.5个百分点,市场预期指数回升1.8个百分点,显示房地产景气水平有所改善,市场预期出现好转。
 
10月份以来,中国房地产报策划了“房地产止跌回稳调查”系列报道,围绕政策“组合拳”落地实施效果,对北上广深四大一线城市,杭州、南京、成都、武汉、长沙、郑州、天津、长春、沈阳、哈尔滨、大连、海口等二线城市,以及东莞、佛山、宜宾、泸州、内江、乐山、资阳等三四线城市进行深入调查采访,采访房地产主管部门、行业协会,了解政策出台和落实情况,走访楼盘销售现场、采访企业和中介机构,了解房地产销售情况,感受市场热度。
 
调查采访结果显示,随着一揽子政策的逐步落地,各能级城市房地产市场出现了不同程度的止跌回稳迹象。一、二线城市无论是新房还是二手房市场均呈现量增价稳的局面,房价具有较强韧性,在政策刺激性成交明显放量。
 
也要看到,楼市企稳的基础仍不牢固。业内认为,对于今年年末乃至明年的市场走势的判断,取决于存量政策的落地和增量政策的持续跟进。
 
中金研报认为,政策在发力强度和落地执行方面,仍待进一步改善。针对关键问题,较为直接、有效的政策应面向居民收入和房价预期管理,因此财政政策在经济刺激和住房收储方面的发力尤为关键。
 
北京住房公积金管理中心党组成员、副主任李涛表示,未来,要有效促进房地产市场回稳,关键在于多方协同发力。一方面,严格控制增量,确保房地产市场发展规模与实际需求相匹配,避免过度开发导致资源浪费和市场失衡。另一方面,对存量进行深度优化,充分挖掘现有房地产资源潜力,提高利用效率。同时,要提供高质量住房产品,满足人民群众改善住房条件的需求。这都需要持续深化改革,进一步推动构建新的房地产发展模式。
 
来源:中国房地产报  
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