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在寸土寸金的苏州古城，每一块土地都承载着厚重的历史记忆，也面临着现代发展的现实命题。随着城市从“增量扩张”向“存量提质”深度转型，如何唤醒沉睡的闲置土地、化解历史遗留的复杂纠纷，成为摆在自然资源管理者面前的时代课题。
苏州市自然资源和规划局姑苏分局主动破题、精准施策，以“立体供地、TOD开发、优化条件”三大政策组合拳，成功盘活南门里、原嘉凯城、原中誉文体三个长期闲置项目。这三个曾被市场变化、地铁建设、债务纠纷等多重因素困扰的“难啃骨头”，如今正蝶变为城市新地标、民生新空间和增长新动能，为全省乃至全国存量土地盘活提供了可复制、可推广的“苏州古城样板”。
立体供地：让“边角料”变身“黄金场”
古城53号街坊，紧邻南门地铁站，一块4.1亩的商服用地已沉睡多年。
这块地原本与23.1亩住宅用地同属一个项目，但因地铁建设形成不规则边界，且已开发面积超过三分之一，按常规闲置土地认定标准难以纳入处置范围。企业守着“边角料”用不上，周边市民看着闲置地干着急，成为南门商圈一块难愈的“城市伤疤”。
姑苏分局没有简单套用条文，而是主动向上争取，创新扩大闲置认定范围，将这块非典型闲置地块精准纳入处置视野。更具突破性的是，分局创造性提出“分层立体供地”模式——将地铁出入口5.5米以上空间及南侧绿地地下空间，以零星建设用地协议出让给原权利人，引导企业开展“地上+地下”一体化开发。
这一创新彻底改变了地块命运。项目建成后，地面层是高品质酒店和街角书吧，为市民和游客提供文化休闲空间；地下层是拥有约100个公共机动车位、80个非机动车位的停车场，有效缓解了南门商圈长期存在的停车难题。原本难以利用的“边角地”，摇身一变成为带动商圈活力的“黄金场”。
2025年4月，这一案例被列入自然资源部“妥善处置存量 房地产用地”每周一例第34期，面向全国推广。“一体化开发探新路”，自然资源报如此评价姑苏区的创新实践。
分割收储：以“精准手术”化解“债务死结”
古 城南门户，原嘉凯城项目南区60亩商服用地，是另一块更难啃的“硬骨头”。
因地铁建设影响、市场形势变化，加上复杂的抵押与合同纠纷，这块地已闲置十余年，成为影响城市界面的“痛点”。简单的收回或转让，都无法破解盘根错节的法律关系和巨额债务压力。
姑苏分局为企业量身定制“分割收储”方案：精准划定剩余可开发用地范围，按市场评估价确定收储金额，既缓解企业债务压力，又保障政府合理成本；设计专项收储路径，通过调整抵押权顺位、解除债权关系，系统化解法律风险；收回后重新优化规划，将商服用地调整为住宅、科研等混合用地，重新挂牌供应时明确产业导入要求。
更具战略眼光的是，分局充分利用地块已建成的地下工程，将其规划为住宅、科研用地和轨道交通混合用地，通过TOD综合开发模式，深度挖掘地块区位和公共交通优势。
如今，昔日的荒地已崛起为“和月泊庭”项目，临街立面现代大气，成为古城门户的新地标。地块开发不仅改善了城市界面，更激发了周边存量更新项目的自主开发意愿，带动整片区域风貌升级，坚定了市场投资信心。
2025年1月，该案例入选自然资源部“妥善处置存量房地产用地”每周一例第25期，获评“精准操作助企纾困”典范。
功能提升：从“沉睡地”到“新生活”
京杭大运河畔，原中誉文体项目61.1亩土地，因轨交建设、地质条件及市场问题，同样闲置十余年。
姑苏分局采取“收储收回+规划调整”的组合举措，依法收回地块后，并未简单沿用原规划，而是重新优化用途，将文体娱乐用地调整为满足周边改善型居住需求的开发用地。更重要的是，规划明确要求配建对社会开放的体育运动馆，游泳池、篮球场、羽毛球场等设施一应俱全。
这一调整实现了多重价值：既完善了城市公共配套，补齐民生短板；又激活了滨河片区活力，让大运河畔焕发新生；更实现了土地价值重塑，为财政增收创造条件。
如今，该地块已建成“润鸿四季”项目，不仅满足了居民对高品质住房的需求，更让周边居民在家门口就能享受专业体育设施。从“沉睡地”到“新生活”，这一实践生动诠释了存量盘活的民生导向。
2025年3月，该案例入选自然资源部“妥善处置存量房地产用地”每周一例第31期，题为“赋予存量土地新的空间价值”。
南门里的“立体供地”、原嘉凯城的“分割收储”、原中誉文体的“功能提升”，三个项目三种模式，却指向同一套方法论：跳出简单处置思维，以政策创新适配多元场景，实现政府、市场、民生多方共赢。
从“闲置低效”到“高效利用”，从“城市痛点”到“民生亮点”，姑苏分局以政策创新为抓手，用好用活政策“工具箱”，不仅盘活了土地，更盘活了信心、盘活了未来。这一实践为破解城市低效闲置土地处置难题提供了可复制范本，也为历史文化名城在存量时代的可持续发展，探索出一条守正创新的“姑苏路径”。
来源：引力播
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