“二套房贷”去留之争

　　上海某公司文员金黎黎想把现在住的８０多平方米的房子换成一套小三居房，好给即将上中学的儿子布置一个书房。可是按照现在的房贷政策，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套住房的家庭，贷款首付比例不得低于４０％，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的１．１倍。 

　　这就是去年９月２７日出台的“二套房贷”政策相关内容。随着楼市趋冷，以及近期中央对楼市调控方式的改变，关于“二套房贷”政策去留之争也进一步升级。

　　１０月２２日，央行宣布，居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的０．７倍；最低首付款比例调整为２０％。这被视为房贷政策放松的信号。 

　　但紧随其后，银监会紧急发布通知，要求各商业银行办理个人住房贷款，除首次利用贷款购买自住房外，其余情形均继续严格执行以前的规定。这直接导致多数商业银行在出台房贷细则的时候持观望态度。 

　　事实上，在此前地方政府出台的一系列“救市”政策中，已有部分变相突破了“二套房贷”限制。如被市场称为“杭州２４条”的《杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见》明确，对一户家庭中年满１８周岁的子女购买第二套住房比照首套住房贷款政策执行。 

　　政策争论的背后，是房地产市场形势发生了深刻变化。国家统计局公布的全国房地产市场运行情况显示，１０月当月全国房地产开发景气指数为９９．６８点，比９月回落１．４７点，这是今年以来该指数的连续第十个月下滑。而国家发改委发布的全国房价调查结果显示，１０月份全国７０个大中城市房屋销售价格同比上涨１．６％，涨幅比９月低１．９个百分点，环比下降０．３％。值得注意的是，继深圳、广州之后，楼市“风向标”上海的新房价格也跌破去年同期水平，同比下降０．３％。“这表明我国房价开始从快速增长、涨幅回落，转向小幅下跌，市场有进一步趋冷的可能。”上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭说。

　　保护正常改善性居住需求

　　随着宏观经济形势的变化，国务院出台了进一步扩大内需、促进经济增长的十项措施，其中第一条就是“加快建设保障性安居工程，加大对廉租住房建设支持力度”。随后，国务院总理温家宝在部署落实中央政策措施的会议上进一步指出，要认真分析和研究房地产市场的形势，正确引导和调控房地产走势。 

　　“在相当长一段时间里，房地产行业仍会是中国的支柱性产业，对拉动内需、促进经济增长有很强的带动力。为了避免我国经济增速过快下滑，有必要及时调整楼市政策，刺激住房消费，并可视情况变化，改变包括‘二套房贷’在内的一系列调控政策。”中国房地产指数系统副主任、中国指数研究院（华东）副院长陈晟说。 

　　中国住宅房地产研究会副会长、住房和城乡建设部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示，在楼市过热的时候，提高第二套房的首付比例及利率，能有效打击投机炒作行为，但它也抑制了正常的改善性居住需求。现在不仅是楼市下滑，经济增长也面临减速，这一政策就有必要适时作出调整。 

　　但仍有众多专家对调整“二套房贷”限制心存顾虑。复旦大学经济学院教授、房地产研究中心主任尹伯成认为，２００７年我国房价飞涨，投机炒作起了很大推动作用，投资客“疯狂性”入市，带动自住者“恐慌性”入市。“二套房贷”政策增加了借用金融杠杆炒房的成本，提高了投资门槛，有效打击了市场投机需求。 

　　他说：“如果此时松绑‘二套房贷’政策，投资需求会不会东山再起、给房地产和金融行业带来更大潜在风险？”

　　适当调整可刺激消费

　　上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭认为，楼市带有部分资本市场的性质，会形成追涨杀跌的“羊群效应”，政策调控应该具有提前量，应当择机对“二套房贷”政策作出适当调整，保护正常的升级换代居住需求。 

　　建发房地产集团上海有限公司总经理周曙光认为，二套住房有相当部分都是小换大、旧换新的改善性需求，给这部分贷款松绑，并不会刺激投机行为抬头、制造新的泡沫，因为市场预期已经从“上涨”转为“下跌”，投机风险大大增加，而心理预期的扭转需要相当长时间，不可能因为局部信贷政策的调整而一朝改变。 

　　一位不愿意透露姓名的银行界人士表示，目前的信贷政策更多地鼓励首次置业者购买普通房，但事实上，二次置业者比首次置业者购买力更强，其贷款风险也更低，应该支持改善性居住需求的正常释放。 

　　业内人士认为，从活跃市场、刺激消费出发，可以择机调整“二套房贷”政策。如对第一套房贷已经还清的购房者，“二套房贷”可按首套标准执行；或者取消对“二套房贷”的限制，但第三套以上住房贷款仍从严控制。