楼盘快讯

苏州楼市半年度分析简报:观望中均价逐步趋稳
吴江楼市网  发布时间:2009-02-24  来源:  点击数:860
         年初,曾有专家预言:今年上半年将是关乎中国楼市未来的关键阶段。按照国家宏观调控的初衷,楼市能否健康、理性地前行,上半年显然尤为关键。

 

  半年度回望,在一轮又一轮正反两面的猜测中,楼市在风云变幻中,正在逐步趋稳,一个理性的市场正在逐步形成。最直观的体现,在于楼市的刚性需求,在经历了长时间的感性观望后,正在逐步理性出手。

 

  相关统计数据表明,今年上半年共成交住宅套数17779套,同比去年上半年26901套下降了9122套,降幅约为34%,平均每月成交2963套;成交住宅总面积1994707平方米,同比去年上半年3287482平方米下降了1292775平方米,降幅为39%,平均每月成交住宅332451平方米;成交均价6915元/平方米,同比去年上半年5520元/平方米上涨了1395元/平方米,涨幅为25%。

 

  从以上几组数据相比较不难看出,2008年上半年的住宅成交套数和面积同比去年上半年都有不小的下跌,跌幅分别为34%和39%,而住宅的成交均价却同比上涨了25%,这说明楼市的观望气氛逐渐浓郁起来,购房者挑选房源的周期逐渐变长,也越来越谨慎。

 

  均价基本站稳7000元关口

 

  今年上半年,随着银行储备金率的提高、第二套住房贷款的限制、股市大跌等一系列经济因素的影响,同时随着传统“红五月”以平淡收场,都对今年的房地产市场产生了不小的冲击,最明显的表现为成交套数和面积的下跌。但是苏州楼市的购房刚性仍然存在,全国许多地产大鳄也十分看好苏州的房地产市场,2007年的两次大的市区土地热拍就可看出,也正是由于这个原因,外地开发商进入苏州房地产市场的门槛逐渐提高,土地成本逐渐变大,这些原因,使现在苏城住宅市场成交均价已近7000元/平方米关口。

 

  开发商优惠一个接一个

 

  由于市场成交持续低迷,为了尽快打消消费者的观望心理,抑或是为了缓和日渐紧张的资金链,开发商也频出优惠,一出出促销的好戏在近期接二连三地上演。万科·金色家园诚意金2万抵4万;香城花园四期颐园存2万抵5万;鑫苑·国际城市花园诚意金1万变2万;雅戈尔·潇邦预约最高优惠达35000元等等。

 

  同时,成交量低迷也影响了银行房贷量开始下滑,虽然部分银行在公众场合仍称“严格执行第二套房贷政策”,但是个别银行在实际操作中已经存在了一些放松第二套房贷的措施。有业内人士分析,苏州“第二套房”贷款悄然放松这一现象应该不是偶然产生,这与目前整个苏州房地产持续低迷有很大的关系。

 

  价格走势符合传统规律

 

  纵观整个上半年1-6月份的成交均价来看,价格走势基本符合传统的楼市规律。其中,成交量在传统的“红五月”最大。而4月份成交均价为7605.9元/平方米,为上半年最高,主要是经过春节长假和前期客户的长期积累,使得在4月份房地产市场有了一个爆发,同时4月份所推房源中也不乏高档别墅和公寓项目,如星屿·仁恒、海尚壹品·坡语组团等。而二月份成交均价则定格在了5663.9元/平方米,也是上半年仅有的均价破“6”的月份。

 

  区域分析一——园区房价同比大幅上涨

 

  优越的地理位置和完善的规划,注定了园区成为苏州楼市的领头羊,它的住宅成交量也牵动着苏州的住宅市场的走势。2008上半年园区成交住宅套数为4441套,成交面积为534503.32平方米,成交均价为8892.3元/平米,与去年上半年成交20361套相比,成交套数明显下降,不到去年的四分之一,同样,成交面积也大幅下降,去年同期指数为2586851平方米,而08上半年的成交面积仅为534503.32平方米,相差将近五倍。另一方面,房价继续看涨,从去年同期的成交均价7338.794元/平方米一路飙升到8892.3元/平米,价格每平米上涨了1553.506元,涨幅为21%。

 

  一月和二月,成交套数、面积严重下挫,其领头羊的地位也岌岌可危。二月因为受到春节长假的影响,套数和面积都不是很高,但因为园区的别墅项目较多,所以均价一直处于较高的状态。到了三月,住宅成交量有了明显的回升,一跃成为苏州城市成交的主力军,这与开发商一系列的开盘活动是分不开的。

 

  四月到六月,成交套数和面积差异不大,较之平稳,成交均价在九千左右每平方米徘徊,相比去年上半年,可以明显看出楼市价格经历了很大的变化,房价上涨速度非常之快。开发商们的销售策略也发生了些许变化,减少开盘房源数量,面向的消费人群更具有针对性等等,以此来带动有些冷清的楼市。值得一提的是,五月份三天的住博会,近百余楼盘的亮相再加上促销的种种优惠措施,使得园区的住宅成交量得到了数月以来的大幅提升,但随着住博会的热度冷却,成交量又有了明显地锐减。购房者们不再盲目跟从,大多采取了持币观望的态度,使得六月的园区住宅市场处于一种不温不火的状态。

 

  但是,投资商依然对园区这块黄金地段抱着极大的兴趣,大批知名开发商的不断加入,使得园区逐渐成为了寸金寸土的地段,其楼盘特征也逐步向高端和国际化发展,加上合理的开发规划,未来城市轻轨的开通,金鸡湖和独墅湖两个天然湖泊的遥相呼应,相信园区依然是购房者的首选区域,此区域的升值潜力也是不可估量。

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  区域分析二——新区中小户型成为市场主流

 

  上半年新区共计成交住宅类房源2899套,与去年1-6月区域成交总量(2872套)相比基本持平;08年1-6月新区住宅成交总面积282097.6平米,相较去年1-6月(340163.8平米)减少58066.2平米,降幅17%;08年1-6月新区住宅成交均价6085元/平米,相较去年1-6月(4922.72元/平米)上升1162.28元/平米,升幅23.61%。

 

  1、2月份由于政策性房源的大量签售,新区住宅市场受春节影响不大,成交相较去年同期有所增加,但是成交均价则跌入谷底;3月份政策性住房大量退出市场,成交量急速滑落,均价则开始回升;5、6月份随着传统楼市旺季的到来,区域内各大项目纷纷开盘放量,供应充足,成交量又开始上涨。

 

  总体来说,新区08年1-6月份住宅市场主要呈现三大特点:“中小户型成主流”、“北部渐火热”、“中低价位房源主导市场”。

  

  新区08年1-6月平均单套成交面积97.3平方米,从每月成交情况同样可以看出,中小户型是今年上半年新区住宅市场的主流。目前新区在售房源中绝大部分都以中小户型为主:北部的“惠泽云锦城”高层项目(90-135平米)、“新创理想城”二期小高层(60-140平米)、“浒新金榈湾”小高层和多层(84-129平米)、新港名墅幸福郡(45平米、98平米两种户型);中部的鑫苑国际城市花园(60-90平米)、铂客(120平米左右);南部的今创启园(50-90平米、中锐山水映象(56-130平米)等等。

 

  中小户型相较大户型来说,购买成本和使用成本较低;而且在目前的市场形势下,中小户型的投资风险也会比大户型低很多;另外,国家的宏观调控中明确表明 “90平方米以内户型占 70%”的政策方向——种种优势面前,中小户型在新区走俏也是在情理之中。

 

  随着狮山路CBD,塔园路,长江南路等南部住宅板块的逐步饱和,新区住宅市场的发展渐趋向北部。北部相对于南部工厂少,生态环境要好。位于浒墅关开发区内、投资1亿元的大白荡生态园,建成后将是苏州首座城市生态公园,依托其自然生态的优势,周边别墅类项目相继崛起。除已较为成熟的别墅社区“新港名墅”外,由一座别墅群落和5幢高层组成“惠泽云锦城”也在如火如荼的建设中,目前项目高层已开盘。

 

  虽然生态环境相较南部要好,但是北部在区域环境成熟度,商业、娱乐、教育等生活配套设施上又与南部存在一定差距,因此住宅的价格相较南部处于中低水平。正是凭借这一价格优势,新区北部吸引了许多中低收入群、特别是首次置业者的青睐。“新创理想城”、“浒新金榈湾”数次加推,“新港名墅幸福郡”开盘即遭遇抢购,就是最好的证明。

 

  总体来说,目前新区北部住宅市场的发展还处在起步阶段:项目不多,居住水平和氛围都与南部存在较大差距。但是随着北扩西进政策的逐步落实,沪宁城际铁路的开通以及区域环境和配套设施的发展,北部的区域价值将得到大大提升,北部住宅市场的潜力将不可同日而语。

 

  随着区域环境的日渐成熟,新区住宅类商品房的价格也是水涨船高。位于新区CBD的精装公寓项目“新地国际公寓”起价15000元/平米,竹园路上的“君地风华”每平米卖到了9000元以上,相离不远的“今创启园”每平米也接近了8000元左右。

 

  但是就六月而言,主导新区市场的仍是那些处于中低价位的房源。新区08年1-6月住宅市场成交均价为6085元/平米,虽然相较去年同期有很大提高,但是与全市其他区域相比,仍处于中低水平。除受到政策性住房入市的影响外,六月里新区多个项目的低价入市也对拉低区域住宅价格起到了关键作用:别墅区内的高层组团“新港名墅幸福郡”六月开盘均价仅5000元/平米,而惠泽云锦城一期所推高层房源更是低到了4380元/平米。在本月多次加推的“浒新金榈湾”高层均价也仅4900元/平米,多层5400元/平米;新区水产城附近的“新创理想城”二期小高层均价5400元/平米,而且还是准现房房源。

 

  另外值得一提的是,新区中部滨河路上的“鑫苑国际城市花园”以及长江路、何山路交汇处的“铂客”六月相继开盘,虽然均价高达8000元/平米,但由于两项目地理位置、周边配套都较优越,仍然取得了较好的销售成绩。

 

  六月份开始,新区住宅市场成交逐步向中部集中,成交均价也开始逐步回升。

 

  

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    区域分析三——吴中区曲线轨迹中趋于理性

 

  吴中区上半年楼市走过了一个富有趣味曲线的轨迹历程,也正鲜活地反映了08年上半年来的市场变化,经历了楼市一二月份的大幅骤降后吴中区在上半年随后的几月里也走得比较缓慢与正常,略降略涨之间看似无常却趋于理性,这也正反映了国家对楼市的宏观调控效应渐渐显现出来。

 

  从2月份开始,吴中区楼市不论成交量还是成交面积以及均价均三管齐“下”,皆爆出楼市入冬以来的最大跌幅,幅度之大以及速度之快预示着楼市正处于拐点风口浪尖上,抛开年关与08雪灾的影响,从2月份开始逐步笼罩起楼市低迷气氛,而这也似乎让人们捕捉到了楼市变化的点点气息。

 

  而又从3月份开始吴中区不论成交量与成交均价等双双全线上扬,短暂期间内让人看到了楼市复苏的些许希望,而也是在这月份里成交均价突破6000大关爬升至了7329.9元/平米。紧接着,4,5月份里吴中区楼市各方面全线奏凯,且成交均价亦从7000元大关攀升到了8454.3元/平米的历史最高度,8字头高位运行的成交均价显现出了楼市逐步回暖与复苏的强烈信号。但是,随着6月酷热夏日的到来,楼市的惨淡突然袭击吴中区,给原本憧憬中的火热6月浇了一盆通体凉水,成交量与面积回归至4月水平,成交均价也跌破8000大关但变化幅度较小,楼市反应渐于理性与正常。

 

  纵观上半年吴中区的反应变化,造成楼市骤然低迷受整体苏州大市场范围影响较深,而在随后的几月份里楼市渐有起色,亦跟吴中区活跃的别墅市场有关,充盈的别墅项目支持起了成交量与成交面积的涨势,最值得注意的便是借助丰富的别墅发展,吴中区成交均价均呈水平递进上扬,从3月历史性突破7000元/平米到4月攀升至8454.3元/平米,只是仅仅用了短暂的一个月而已,不得不惊叹吴中区的别墅发展现状。每一月份里别墅都是层出不穷般涌现出来,如热销的锦和水岸清华,太湖高尔夫山庄,温泉1858,西山恬园,现代园墅,澄湖水岸,石湖庭园与如今热销的石湖华城湖郡等等,形态丰富特色各异的别墅对本区域成交均价上涨起到了推波助澜作用。

 

  别墅活跃也正透露了该区域楼市公寓类市场发展的一个瓶颈,楼市惨淡跟公寓房源面市的缓慢存在着一定关系,而在上半年里4,5月份是一个特殊阶段,该两月公寓类房源的大量上市活跃了吴中区楼市并对均价上升起到了一定牵引作用,如玫瑰99的开盘热销,越湖名邸的盛情加推等等都吸引了人们聚焦而来的眼光。可惜在随后的6月份里,整整一月近乎去化了公寓房源的市场效应,加上新推房源的稀少造成了6月份成交量与成交均价的双双下挫,犹如昙花一现般的吴中区公寓类房源只能在惨淡中独自等待7月份的到来。

 

  楼市持续观望与低迷或许会影响楼市的慢慢复苏回暖,国家宏观调控效应也会更加显现,但不会影响房地产行业的自救与市场的理性发展,未来吴中区的楼市依然会在平稳中得到逐步发展。即将7月开盘上市的吴中地产石湖华城多层项目或许会是一个信号;江苏实力品牌新城,房产也即将推出其入主苏州的代表作——新城金郡,包含别墅,洋房与中小户型高层小高层公寓类型; 招商地产吴中区大体量项目小石城也刚刚全城展示,还有吴中地产的越溪项目越湖家天下等等,这些实力与品牌融筑的项目必将会成为吴中区下半年进一步成长发展的前进基石。所以静观未来吴中区房产市场,依然大有发展可为。

 

  区域分析四——市区定销房拉动成交套数

 

  市区(金阊、平江、沧浪区)的住宅成交套数和面积都在三月份达到了新的顶点,成交套数达到了1181套,而成交总面积则达到了108970.82平方米,主要是因为三月份金阊区成交住宅达到了522套,但是成交均价却维持在3820.06元/平方米,可见该区域在三月仍然以定销房为主,平江区成交套数也为522套,主要是归功于万达广场·城市公寓和橘子国花园二期橘香颂的开盘热销。

 

  但是从成交均价来看,上半年的均价高峰出现在四月份,达到了7083.61元/平方米,因为四月份平江区在整个区域内的成交套数占据第一,成交了354套,占整个成交量787套的45%,由于该区域内大观名园和万达广场·城市公寓的开盘热销拉动了整个区域内销售价格,同时,这两个楼盘的销售价格都在7300元/平方米以上,从而也拉动了整个市区的成交均价。

 

  区域分析五——相城区楼盘集中放量影响走势

 

  相城区的成交套数在5月份和6月份达到了一个较高的水平,分别为831套和816套,同样,这两个月份在成交面积上也双双刷新,分别达到了77960.54平方米和87424.69平方米,主要是因为这两个月该区域楼盘集中放量的时期,合景·朗悦湾、华城国际、康桥丽都、香城花园四期颐园、中惠·爱丁堡、中惠·晨曦馨苑等公寓房源使得整个区域内供应量相对比较充足,而别墅的销售则主要表现在招商·依云水岸、建邦唯园等楼盘上。值得一提的是,该区域内在1月份和2月份的成交套数均没有突破100套,主要是受年终一贯清淡的市场和春节长假的双重影响导致。

 

  相城区的住宅销售均价高峰出现在3月份,达到了新高6711.76元/平方米,一方面是因为推出的房源的楼盘品质较高,如中惠·晨曦馨苑多层城市庭园、招商·依云水岸等;另一方面在整个3月,该区域内所推房源数量上较少,同时辅以康桥丽都、华城国际等楼盘所举行的SP活动,这在客观上也促成了3月份住宅成交均价达到上半年新高的主要原因。

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